Questão esclarece acerca do direito de preferência do senhorio direto, no caso de alienação de unidades autônomas de condomínio construído em imóvel aforado.

Incorporação imobiliária. Enfiteuse. Compra e venda – unidade autônoma. Senhorio direto – preferência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do direito de preferência do senhorio direto, no caso de alienação de unidades autônomas de condomínio construído em imóvel aforado. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Havendo incorporação imobiliária em imóvel aforado, o senhorio direto tem direito de preferência na aquisição das unidades autônomas?

Resposta: Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari, com muita propriedade, assim explica:

“Enfiteuse

A propriedade enfitêutica é aquela criada e regulada pelo Código Civil de 1916, uma vez que o atual veda a constituição de novas (artigo 2.038).

O imóvel sob regime de aforamento pode ser incorporado para efeitos de pré-horizontalidade. Esse poder tem o foreiro, ou enfiteuta, que detém o domínio útil e a posse do imóvel. Ressalva-se apenas que o senhorio direto tem preferência na compra do imóvel e, por consequência, preferência na compra das unidades, devendo-lhe ser feita a oportunidade de opção na forma do art. 683 do Código Civil.

Inversamente, não poderá o senhorio direto incorporar o bem eis que não detém o direito fundamental para edificar sobre o terreno: a posse do imóvel não lhe pertence.” (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p.115).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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TRF1: Construção irregular em terreno de marinha não gera direito a indenização por benfeitorias

A 4.ª Turma Suplementar do TRF da 1.ª Região nega pedido de indenização de proprietário de imóvel localizado irregularmente em área da União Federal por benfeitorias feitas no terreno. A decisão é oriunda do julgamento da apelação apresentada pelo proprietário contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da União Federal, em ação reivindicatória, para condená-lo a devolver o imóvel ocupado indevidamente, pois a edificação foi construída em terreno de marinha, em área ocupada entre a Linha de Preamar Médio (LPM) e a Linha Limite de Marinha (LLM), localizada na Ponta da Tulha em Aritaguá/BA.

O réu construiu uma casa de concreto armado, com 61m² de área, em terreno de marinha regularmente inscrita na Secretaria do Patrimônio da União na Bahia (SPU-BA) e sem qualquer autorização da União. No entanto, em seu recurso, alegou que o imóvel não foi edificado em terreno de marinha e que a invasão das águas de maré pela construção do Porto Malhado propiciou a proximidade da obra com a área referida. O recorrente pediu, ainda, a indenização pelas benfeitorias feitas no terreno, sob o argumento de que a sua boa-fé ficou comprovada pelas fotos reunidas no laudo pericial, que demonstram a supressão de terras por força da ação das marés.

Terrenos de marinha – os terrenos da União são identificados a partir da média das marés altas do ano de 1831, tomando como referência o estado da costa brasileira naquele ano. Existem dois tipos de terreno de marinha: aqueles em regime de ocupação, de que a União é proprietária e pode reivindicar o direito de uso quando quiser e aqueles em regime de aforamento, ou seja, em que o morador do imóvel passa a ter um domicílio útil sobre o terreno de marinha e, nesse caso, a área fica “repartida” entre União e morador.

O que diz a legislação – O Decreto-Lei 9.760, de 5 de setembro de 1946, dispõe sobre os bens imóveis da União e inclui, entre eles, os terrenos de marinha e seus acrescidos. O documento define esses terrenos como de profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da LPM de 1831. Entre eles estão os situados no continente, na costa marítima, nas margens dos rios e lagoas e os que contornam as ilhas, situados até onde se faça sentir a influência das marés.

A perícia técnica realizada no terreno em questão esclareceu que foi efetuado o nivelamento em direção à praia para identificar o “estirão” da maré de 1831 que, segundo o perito, foi obtido a partir da marcação dos batentes de enchente e vazante daquele ano, contendo 102 m e cerca de 4 m maior que o da maré atual. Essa diferença registrada, segundo o laudo pericial, permite concluir que o imóvel foi construído, em 1992, dentro do terreno de marinha.

O relator do processo, juiz federal convocado Rodrigo Navarro de Oliveira, entendeu que, diante da constatação da perícia, não há espaço para a discussão quanto à titularidade do domínio, pertencente à União. “Importa frisar que a ocupação de área de uso comum do povo por um particular configura ato lesivo à coletividade e, ainda que fosse concedida pela União, poderia ser revogada discricionariamente. É que o interesse público tem supremacia sobre o privado, pois visa à proteção do bem comum e do meio ambiente”, completou.

O magistrado citou, ainda, jurisprudências deste Tribunal que ratificaram não ser possível usucapir terrenos de propriedade da União (AC 1997.01.00.054236-2/BA, des. federal Daniel Paes Ribeiro, Sexta Turma, DJ de 06/12/2010, p. 174) e que não tem direito à retenção ou à indenização por benfeitorias quem ocupa terreno da União sem sua devida e legal autorização (AC 0004018-20.2005.4.01.3300/BA, des. federal João Batista Moreira, Juiz Federal Evaldo Oliveira Fernandes, filho (conv.), Quinta Turma, DJ de 23/09/2011, p. 150).

A votação foi unânime.

Fonte: Assessoria de Comunicação Social- Tribunal Regional Federal da 1.ª Região.