10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador (Editora Crono, 2017, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

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Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de Como Comprar Imóvel com Segurança- O Guia Prático do Comprador(Editora Crono, 2017), O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em https://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


Especial Arpen-SP 20 anos: Intranet – o berço da revolução na prestação de serviços do Registro Civil de São Paulo

Inicialmente desenvolvida para comunicação online entre cartórios, sistema engloba hoje uma série de serviços eletrônicos que vão de um banco de dados à emissão de certidões interestaduais e digitais.

A Intranet significou uma revolução na prestação de serviços dos cartórios de Registro Civil do Estado de São Paulo. Em 1997, a Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (Arpen-SP) iniciou o desenvolvimento de um sistema de comunicações entre os cartórios da Capital que, ampliado a todo o Estado em 2004, passou a ser obrigatório para todas serventias paulistas.

O início do sistema tinha como objetivo a troca de comunicações entre os Registros Civis e destas serventias com os órgãos oficiais, o que tornou mais rápido e econômico o que até então era feito em papel via Correios. Passo a passo, o sistema foi evoluindo e se tornou hoje o Portal de Serviços Eletrônicos Compartilhados, que engloba um banco de dados dos cartórios e está sendo expandido para outros Estados da Federação.

Um dos instituidores do projeto inicial da Intranet, Antônio Guedes Netto, Oficial do 26° Subdistrito da Capital, na Vila Prudente, recorda sua implantação na Capital. “Era difícil para os cartórios, em meio à busca por sobrevivência diante da gratuidade, investir na informática, mas esta era a nossa única saída, reduzir custos e modernizar os serviços, caso contrários seríamos extintos”, lembra. “A rede interligada por todos os cartórios foi uma grande conquista e, embora tentássemos evoluir, ficou muito tempo estagnada até que algo novo fosse obtido”, diz Guedes. “Hoje, acompanhando as mudanças, vemos que toda aquela luta e investimento pessoal foi vital para que o Registro Civil paulista ocupe o lugar que ocupa˜, completou.

Em 2001, o juiz Márcio Martins Bonilha Filho, da 2ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, no Processo CP 472/98, deferiu em caráter experimental a implantação da Intranet, que já havia sido utilizada experimentalmente por alguns poucos cartórios paulistanos. Segundo a decisão “a partir da implantação do sistema, ainda que em caráter experimental, constatou-se que todas as serventias estão interligadas em rede, aptas a receber e remeter informações com eficiente e confiável serviço de comunicação em tempo real (….) foram realizados vários testes, apurando que a rede implantada é eficaz e dotada de excelente nível de segurança e criptografia VPN (virtual private network), que garante a integridade e a inviolabilidade no tráfego de dados entre as unidades de Registros Civis das Pessoas Naturais da Capital”.

A partir desta decisão estava autorizada a utilização do sistema “para transmissão de comunicações a que se refere o parágrafo único do artigo 106 da Lei de Registros Públicos, no exercício de interpretação extensiva aplicável à espécie, efetuando-se, sempre, as anotações necessárias para efeito de controle e arquivamento”, determinava o magistrado.

Já em 2004, a Intranet se tornou obrigatória para todas as serventias paulistas, por meio do Processo CG 966/2003 – Parecer nº 91/04. Na ocasião, entendeu-se que a integração ao sistema de Intranet da Arpen-SP era “padrão necessário à prestação do serviço pelas serventias de Registro Civil das Pessoas Naturais, e como tal obrigatória, nos termos dispostos no item 17 do Capítulo XIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça”. O parecer foi redigido pela então juíza auxiliar Fátima Vilas Boas Cruz e aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça à época José Mário Antonio Cardinale.

Rodrigo Valverde Dinamarco, Oficial do 30º Subdistrito da Capital, esteve envolvido no processo de ampliação da Intranet para todo o Estado de São Paulo. “No ano 2000, quando assumi o cartório, Oscar Paes de Almeida Filho, da diretoria da Arpen-SP, me chamou para fazer parte da Comissão de Informática para tentar realizar um sonho da diretoria: comunicação segura entre todos os cartórios do Estado”, conta Dinamarco.

Segundo o Oficial, “o primeiro desafio foi a infraestrutura, pois era necessário que todos os cartórios tivessem computadores e conexão à internet, por isso a Arpen-SP financiou 180 máquinas para ajudar os registradores do Estado”. Lázaro da Silva, Oficial do 2º Subdistrito de São Bernardo do Campo, vice-presidente da Arpen-SP e um dos desenvolvedores do sistema, destacou que o plano de ampliação para todo o Estado foi exitoso. “Conseguimos alcançar uma adesão de todo o Estado em tempo recorde, embora com bastante dificuldade”. 

Para atingir este objetivo os diretores de informática da entidade na época, Lázaro da Silva, Rodrigo Valverde Dinamarco e Reinaldo Velloso dos Santos dividiram o Estado em três grandes regiões e promoveram um verdadeiro mutirão para obter a ampla adesão dos demais registradores. “A Arpen-SP fez o papel de construir o sistema e viabilizar a informatização dos cartórios por meio de incentivos à aquisição de computadores e impressoras, a preços bastante reduzidos na época”, explica Lázaro.

Em 2010, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 13 que dispunha sobre a emissão de certidões de nascimento diretamente nas maternidades, unificando uma padronização nacional para o sistema, em substituição ao modelo até então existente. Para isso, a Arpen-SP desenvolveu um módulo na Intranet que permitia a interligação entre o cartório, a Unidade Interligada e as demais unidades conectadas ao sistema, possibilitando a realização do trabalho totalmente online, com os funcionários dentro da maternidade colhendo as informações, enviando à serventia e entregando a certidão para os pais. Até o final de março de 2014, mais de 500 mil registros já haviam sido realizados.

Luís Carlos Vendramin Júnior, Oficial do 2° Subdistrito de São José dos Campos e também vice- presidente da Associação, participou das mudanças ocorridas a partir desse provimento. Segundo Vendramin, “para o Provimento nº13, aproveitamos a estrutura da Intranet, e isso foi o início do desenvolvimento da Central de Informações do Registro Civil (CRC) e das certidões eletrônicas, por isso posso afirmar que a criação da Intranet foi tão importante.”

Hoje, por meio do Portal de Serviços Eletrônicos Compartilhados, São Paulo já está interligado a outros Estados brasileiros para comunicação online, sendo que com três deles já emite certidões interestaduais. Também há convênios com o Ministério Público Federal – Procuradoria da República em São Paulo, Ministério Público do Estado e Defensoria Pública do Estado de São Paulo e Defensoria Pública do Estado do Espírito Santo, para que os magistrados tenham contato direito e rápido com os Oficiais do Registro Civil.

Segundo Dinamarco, “tudo que oferecemos hoje com relação a banco de dados e emissão de certidão, é fruto deste início que pudemos proporcionar, realizando principalmente o sonho do nosso presidente na época, Antônio Guedes Netto”, relembra. “Hoje temos uma rede capilarizada, interligada e distribuída por todo o Estado, oferecendo condições de prestar outros serviços em virtude de nosso conhecimento jurídico, segurança criptografada e funcionários qualificados”, conclui o titular do 30º Subdistrito da Capital.

Fonte: Arpen/SP | 14/04/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Portaria Nº 01/2014-OJ – Dispensa a exigência do Cumpra-se para os mandados de cancelamento, averbação e outros, vindos de outras comarcas

PORTARIA Nº 01/2014-OJ – A Doutora RENATA PINTO LIMA ZANETTA, Juíza de Direito da Segunda Vara de Registros Públicos da Capital e Corregedora Permanente dos Registros Civis das Pessoas Naturais da Capital do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e na forma da lei, CONSIDERANDO a norma contida no parágrafo 5º, do artigo 109 da Lei 6015/1973; CONSIDERANDO o teor do Enunciado nº 43 da Associação dos Registrados de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo ARPEN; CONSIDERANDO o item 130.2 das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais foi suprimido pelo Provimento CG nº 41/2012; CONSIDERANDO a necessidade premente de simplificar e aprimorar a celeridade, a economia e a eficiência na prestação dos serviços; RESOLVE: 1. DISPENSAR a exigência do CUMPRA-SE para os mandados de cancelamento, averbação, registro, retificação, restauração ou suprimento de registro civil, vindos de outras Comarcas; 2. DETERMINAR o envio de cópia desta Portaria aos Cartórios de Registro Civil das Pessoas Naturais desta Comarca da Capital; à Associação dos Registrados de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo ARPEN e à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Registre-se, publique-se e cumpra-se. São Paulo, 21 de março de 2014.
Em petição apresentada por Paulo Soares Brandão foi proferido o seguinte despacho: Intime-se o interessado para apresentar o recolhimento devido, após desarquivem-se os autos e conclusos.

Em petição apresentada por Ilma Gomes Pinheiro foi proferido o seguinte despacho: À interessada para esclarecer seu pedido, tendo em vista a certidão supra. 

Retirado do Diário Oficial do dia 27/03/2014

Fonte: Arpen/SP | 28/03/2014.

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