1ª VRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Oficial de Registro de Imóveis – Samambaia Participações e Representações Ltda – Registro de imóveis – dúvida – imóvel cujo domínio está indisponível por ordem judicial – possibilidade de locação, mas não da inscrição (lato sensu) de cláusula de vigência ou de cláusula de preferência em caso de alienação do imóvel – a averbação de indisponibilidade, decorrente de ordem legalmente expedida e inscrita anteriormente, retira da propriedade imobiliária a sua disponibilidade – dúvida procedente.

Escrito por

Processo 0074228-83.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Oficial de Registro de Imóveis – Samambaia Participações e Representações Ltda – Registro de imóveis – dúvida – imóvel cujo domínio está indisponível por ordem judicial – possibilidade de locação, mas não da inscrição (lato sensu) de cláusula de vigência ou de cláusula de preferência em caso de alienação do imóvel – a averbação de indisponibilidade, decorrente de ordem legalmente expedida e inscrita anteriormente, retira da propriedade imobiliária a sua disponibilidade – dúvida procedente. CP 428 O 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida (fls. 02/05), a requerimento de Samambaia Participações e Representações Ltda., que teve negada sua pretensão de registro de instrumento particular de locação para fins não-residenciais do imóvel objeto da matrícula 98.904 (fls. 10/18). Informa o suscitante que o título recebeu qualificação negativa por estar o imóvel indisponível (mat. 98.904 – indisponibilidade Av.10 – extraído dos autos nº 0009844-30.2004.8.19.0001- 18ª Vara Cível do Rio de Janeiro/ RJ), o que impede registro de contrato de locação com cláusula de vigência e a averbação de direito de preferência, em caso de alienação do imóvel locado (Conselho Superior da Magistratura – CSM, Apelação Cível – Apel. Cív 100.237-0/0 – São José dos Campos), uma vez que a indisponibilidade tem plena eficácia nos casos de alienação voluntária (CSM, Apel. Cív. 0902966-77.2012.8.26.0037), a que poderá conduzir o registro da locação, quando houver, eventualmente, o exercício do direito de preferência ; além disso, a exceção prevista no Provimento CG 13, de 11 de maio de 2012, art. 22, só se aplica a alienações, onerações e constrições judiciais, o que não é o caso da locação. Sustenta a interessada que a indisponibilidade não impede que o titular de domínio contrate a locação do bem e, portanto, não obsta o registro do contrato para fins de vigência em caso de alienação (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 – LL91, art. 8º, caput). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 66/67). É o relatório. DECIDO. Conforme precedentes desta Vara de Registros Públicos (autos 100.09.348422-3, Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, j. 23.02.2010, DJe 09.03.2010), do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apel. Cív. 100.237-0/0 – São José dos Campos, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 10.12.2003) e da E. Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 55381/2009, parecer do juiz Álvaro Augusto Valery Mirra, j. 03.09.2009, DJe 17.09.2009), a indisponibilidade do bem, inclusive aquela que resulta de penhora, conforme a Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, art. 52, § 1º, impede a inscrição de cláusula de vigência ou de preferência estipuladas em contrato de locação de imóvel urbano, para a hipótese de alienação. De acordo com a doutrina do professor Luiz Guilherme Loureiro: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade (Ap 029.886-0/4, SP,j. 04.06.1996)” (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2ª ed revista e atualizada, editora Método) Portanto, se a locação não se contrapõe à indisponibilidade (uma e outra estão em planos diferentes), o mesmo não se dá com essas inscrições (lato sensu), que vão ao plano real – e, portanto, não podem ser admitidas, enquanto indisponibilidade houver. Não vislumbro qualquer irregularidade cometida pelo Oficial de Registros de Imóveis. A averbação de indisponibilidade, decorrente de ordem legalmente expedida e inscrita anteriormente, retira da propriedade imobiliária a sua disponibilidade. As indisponibilidades em questão foram averbadas regularmente e por determinação de autoridade competente. Se do titular dominial se retira o poder de dispor da coisa que, como no caso, ficou à disposição do Juízo, nenhum título tendente a onerar ou transmitir a propriedade imobiliária pode ser admitido no Registro de Imóveis. O entrave deverá ser mantido sobre o imóvel até a decisão definitiva da pendência judicial que o originou. O cancelamento se dará diretamente pela autoridade responsável pela constrição, encaminhada ao 14º RISP. Não é competência de Juízo Corregedor Permanente, no âmbito administrativo, emitir decisão capaz de cancelar a indisponibilidade ou relativiza-la. Conforme o Provimento CG nº 13/2012 Artigo 4º – As indisponibilidades de bens decretadas por Juízos de outros Tribunais e por Órgãos Administrativos que detenham essa competência legal poderão ser incluídas por seus respectivos emissores na Central de Indisponibilidade de Bens na forma prevista neste Provimento. Parágrafo 1º – As comunicações de indisponibilidades recebidas até a data da publicação do presente Provimento serão inseridas na Central de Indisponibilidade pela Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça (DICOGE 1.2). Após essa data, as solicitações encaminhadas para comunicações genéricas de indisponibilidade de bens a oficiais registradores de imóveis, oriundas de autoridades judiciárias e administrativas deste e de outros Estados da Federação, serão devolvidas aos respectivos remetentes com a informação de que, para tal desiderato, podem utilizar o sistema ora instituído ou fazê-lo de forma específica, diretamente à serventia de competência registral, indicando o nome do titular de domínio ou direitos reais atingidos, o endereço do imóvel e o número da matrícula. Do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento Samambaia Participações e Representações Ltda. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 27 de março de 2014. Tânia Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 428) – ADV: CARLOS CORREIA DE SOUZA (OAB 125375/SP) (D.J.E. de 07.04.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 07/04/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI

Escrito por

1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.

Processo nº: 0019186-49.2013.8.26.0100 – Dúvida

Requerente:
18º Oficial de Registro de Imóveis

Registro de Imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.
CP 77
Vistos etc.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (18º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; matrícula 214.518 [fls. 131-132]; prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti, que apresentara uma carta de adjudicação compulsória (fls. 15-123) passada nos autos 0101668-11.2005.8.26.0011 da 5ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros.

1.1. Segundo o termo de dúvida e a nota devolutiva (fls. 02-04 e 05-07), Nobuko Noguti e seu marido Tetuo Noguti eram promissários cessionários dos direitos de cessionários dos direitos de promitentes compradores do imóvel objeto da mat. 214.518 (Av. 1, fls. 131 verso).

1.2. No inventário de Tetuo Noguti, esses direitos foram adjudicados à viúva Nobuko e aos filhos (mat. 214.518 R. 3, fls. 132).

1.3. Nobuko e os filhos propuseram a referida ação de adjudicação compulsória, e obtiveram sucesso; assim, foram-lhes adjudicados os direitos de cessionários e o domínio sobre o imóvel, de modo que existem, aí, dois fatos geradores do imposto municipal de transmissão (ITBI), nos termos do Decreto Municipal 51.627, de 13 de julho de 2010, art. 2º, V e IX.

1.4. O 18º RISP exigiu que se fizesse a prova de pagamento desses impostos, com o que não se conformou a suscitada.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-136).

2. A dúvida foi impugnada (fls. 138-139).

2.1. Reiterando o que já dissera ao requerer o levantamento da dúvida (fls. 08-12), alegou a suscitada que desde 1973 a administração decaíra do direito de lançar o imposto devido pela cessão (consumada em 1968); além disso, a adjudicação compulsória não estaria dentre os fatos geradores previstos na lei municipal; finalmente, o imposto incidiu somente por ocasião daquela cessão onerosa, e não podia ser cobrado ainda uma vez, aquando da transmissão do domínio.

2.2. A procuração ad iudicia passada pela suscitada está a fls. 13. A impugnação foi instruída com documentos (fls. 140- 143).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 145-146).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. O imposto municipal sobre a transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide assim no caso de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, como no caso da adjudicação compulsória. Não há bis in idem, pois os dois fatos geradores são distintos, com expressão econômica diversa; ademais, a adjudicação referida pela lei municipal abrange qualquer transferência coativa que não se dê em hasta, ou seja, tanto a adjudicação compulsória que supre a falta de escritura, como aquela que se faz durante a execução forçada.

É o que já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo CSMSP:

É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art. 3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Fevereiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação. 

Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei n.6.015/73. Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da legalidade estrita. Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devido em razão da adjudicação do imóvel, como previsto na referida norma do município, inviável o acesso do título ao registro imobiliário. Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008, e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 06/12/2005. (Apelação Cível 0000027-02.2010.8.26.0238 Ibiúna, Rel. Des. Maurício Vidigal, j. 11.10.2011)

6. O ofício do registro de imóveis e o juízo corregedor permanente órgãos meramente administrativos que são não podem dispensar a prova do pagamento do ITBI, mesmo pelo argumento de que se tenha consumado a decadência ou a prescrição.

Novamente, o CSMSP:

A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado: “Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente. (…) Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”. É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta.” (Apelação Cível 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 01.06.2010).

7. Por tudo isso, é forçoso concluir que foi correta a exigência do ofício do registro de imóveis.

8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.

Desta sentença cabe apelação, no duplo efeito, em quinze dias, para o CSMSP (LRP73, art. 202; Decreto-lei Complementar Estadual n. 3/69, art. 64, VI; Regimento Interno do Tribunal de Justiça, artigo 16, V).
Oportunamente, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se.

P. R. I.

São Paulo, .

Josué Modesto Passos

Juiz de Direito (D.J.E. de 22.08.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 I 27/08/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.