Há possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título.

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Processo 1079104-30.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – SPARTA PARTICIPAÇÕES LTDA. – Registro de imóveis – Dúvida – pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos hereditários ausência do registro do formal de partilha – dúvida procedente. Vistos. O 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida a requerimento de Sparta Participações Ltda. Segundo o termo de dúvida, a interessada pretende seja registrada a escritura pública de cessão de direitos hereditários em que figura como cessionária e, como cedente, Caterina Morano, representada naquele ato pela sua irmã Vicenza Morano. O objeto do referido título é a quarta parte ideal do imóvel matriculado sob nº 111.169 do 8º RI (Fls. 01/05 e Fls.35/37). O Oficial qualificou negativamente o título por verificar que ainda não fora apresentado o formal de partilha dos bens deixados por Jonas Caetano Moreira (cujos herdeiros são: a cedente, sua esposa e meeira Alzira de Campos Moreira – a qual não participou na cessão de direitos – e outros que não compareceram na escritura), R.07/m.111.169. Ademais, também alega que o título apresentado não consta do rol exaustivo do artigo 167, I, da Lei 6.015/73. O interessado aduz que o objetivo do registro da escritura pública de cessão de direitos hereditários é resguardar a posse para depois concretizá-la com o registro do formal de partilha (fls.29/31). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 52-53). É o relatório. DECIDO. A suscitada pretende o registro da escritura de cessão relativa a direitos hereditários sobre o imóvel de matrícula 111.169, do 8º RI. Todavia, ainda não há o formal de partilha de Jonas para que se proceda ao registro, impossibilitando que se definida perfeitamente a distribuição da parte que lhe caiba. Neste cenário, a Corregedoria Geral de Justiça tem decidido: “O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC” (Ademar Fioranelli apud Apel. Cív. 297-6/6 – CSMSP – j.25.05.2005 – Rel. José Mario Antonio Cardinale)”. No mesmo sentido decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura: “Direitos hereditários não são suscetíveis de registro, consoante a jurisprudência pacífica do Conselho” (AP. 6.861-0). Sobre o tema, Ademar Fioranelli observa que há: “possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC.” (Direito Registral Imobiliário, pág. 517)”. No caso em exame, o formal de partilha ainda não foi registrado, o que impossibilita verificar a coincidência entre o bem da cessão e o distribuído aos herdeiros cedentes. Somente depois do ingresso deste título é que se poderá, com segurança, conhecer o destino dos bens do inventário. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 8º Ofícial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Sparta Participações Ltda. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C – ADV: EDMILSON FERREIRA DE ARAUJO (OAB 134496/SP) 

Fonte: DJE/SP | 30/10/2014.

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CSM/SP: Locação. Cláusula de vigência. Alienação fiduciária – credor – anuência.

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Não é possível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0065836-57.2013.8.26.0100, onde se decidiu ser impossível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por maioria de votos, julgado improvido.

O apelante recorreu em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a recusa ao registro do mencionado contrato tendo em vista a falta de anuência expressa do credor fiduciário, prevista no art. 37-B da Lei nº 9.514/97. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel, evidenciando a ciência do credor fiduciário quanto à alienação fiduciária. Afirmou, também, que a locação é anterior à alienação fiduciária e que seria impossível a obtenção da referida anuência, uma vez que, a fiduciante estaria em processo de decretação de falência, podendo o contrato ser abruptamente rescindido, caso não se consiga a anuência do credor fiduciário.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que o registro do contrato de locação não pode ser admitido, sendo necessária a apresentação da anuência expressa do credor fiduciário. Ademais, mencionou que tal anuência não pode ser presumida pelo fato de o contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque, o contrato de locação sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia. Por fim, observou que o art. 37-B da Lei nº 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz e sem qualquer efeito, perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano, sem a concordância do credor fiduciário. No mesmo sentido, se manifestou o Desembargador Artur Marques da Silva Filho em declaração de Voto Convergente.

Em declaração de Voto Divergente, o Desembargador Ricardo Anafe entendeu que o recurso deve ser provido. Em seu voto, declarou que a anuência do credor fiduciário, prevista no citado art. 37-B, não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre o locador e o locatário. Argumentou, ainda, que, feito o registro do contrato, este será eficaz, também, em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e de seus sucessores, por não haver anuência expressa deste. Por fim, afirmou que, havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a extinção do contrato será inexorável, não obstante a cláusula de vigência. Assim, de acordo com o Desembargador, a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, sendo o caso de se deferir o registro do contrato de locação nos moldes pleiteados.

Diante do exposto, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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1ªVRP/SP: Não é possível o registro dos termos de abertura e encerramento dois livros contábeis e razão em período anterior ao registro da sociedade no RCPJ

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0004500-18.2014 Dúvida 9º Registro de Títulos e Documentos Sentença: Vistos. Cuida-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento de ESTÚDIO FOTOGRÁFICO LTDA, que pretende o registro dos termos de abertura e encerramento de livros contábeis diário e razão, de números 01, 02 e 03, respectivamente dos exercícios de 2009, 2010 e parte do ano de 2011. O óbice registrário refere-se à inviabilidade do pedido em razão da empresa ter sido registrada junto àquela Serventia somente em 03.07.2012, ou seja, em data posterior aos livros. Informa que a pessoa jurídica foi constituída em Ferraz de Vasconcelos e no local foram registrados os termos de abertura e encerramento dos livros contábeis diários, referentes aos anos de 2002 a 2004 e razão de 2002 a 2003. Todavia, em janeiro de 2006, houve a mudança da sede social para São Paulo, sendo comunicada a alteração somente em 03.07.2012. Neste contexto, a suscitada ficou sem registro no período de 30.01.2006 a 18.06.2012, tornando inviável o ingresso dos livros diário e razão referentes aos exercícios de 2009 a 2011, com a mesma numeração sequencial. Devidamente intimada (fl. 51), a suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.57. O Ministério Público opinou pela manutenção do entrave (fls.62/64). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Oficial Registrador e à Douta Promotora de Justiça. O título foi recusado a registro porque a interessada permaneceu em situação irregular no período compreendido entre 2006 e 2012, bem como somente foi ingressou perante o 9º Registro de Imóveis da Capital em 03.07.2012. Como é sabido, nos registros públicos é de fundamental importância o encadeamento cronológico que vincula pessoas e atos jurídicos, de modo que fique perfeitamente descrita, nos assentos, a sucessão dos atos jurídicos perfeitos e os responsáveis por eles. À regra que manda guardar esse encadeamento dá-se o nome de princípio da continuidade. O princípio da continuidade é um dos pilares da segurança do sistema dos registros públicos. Segundo o ilustre jurista Narciso Orlandi: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros tem que observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados tem de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para a validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p.57). Logo, este princípio deve ser sempre observado pelo oficial registrador a fim de garantir a segurança jurídica da relação jurídica a que se pretende dar publicidade. Na presente hipótese, o último ato registrado data de 2006, havendo pois, um intervalo de seis anos sem registro de qualquer outro ato. E, ainda que assim não fosse, verifica-se que somente em 03 de julho de 2012 a sociedade deu entrada na Serventia Extrajudicial, tornando-se impossível o registro dos termos de abertura e encerramento dois livros contábeis e razão em período anterior a julho de 2012. No mais, devidamente intimada, a empresa sequer apresentou impugnação, demonstrando com isso implícita concordância com os fatos narrados pelo Oficial. Diante do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ESTÚDIO FOTOGRÁFICO LTDA, mantendo-se o óbice posto, e consequentemente julgo extinto o feito, com apreciação do mérito, nos termos do artigo 269, I do CPC. Oportunamente, cumpra-se o artigo 2013, I da Lei 6015/73. Por fim, defiro se for o caso, a entrega dos documentos originais depositados em Cartório pelo suscitante. Nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. 

Fonte: DJE/SP | 10/07/2014.

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