Usufruto Escritura de Venda e Compra

Consulta:

Estamos com uma situação no cartório acerca de usufruto. Gostaria de saber se a despeito do artigo 1.393 do CC, há alguma orientação do CSM, CGJ ou doutrina que viabilize a lavratura de uma escritura de compra e venda de usufruto ao nu-proprietário, a fim de extinguir o usufruto.

Volto a lembrar que a premissa é a venda do usufruto ao nu-proprietário.

Agradeço desde já

18-11-2.013.

Resposta:

1. Uma vez constituído o usufruto, não pode mais o usufrutuário dele dispor a favor de terceiros, sendo, no entanto possível a alienação tão somente ao nu-proprietário, fato que consolida a propriedade (Revista do Irib n. 310 – Maio e Junho de 2.003 – página 50 – Transferência do usufruto – casos aceitos pela doutrina e jurisprudência – Dr. Ademar Fioranelli – Ver também a Inalienabilidade do usufruto – Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001, páginas 402/413, Revista do Irib n. 224 – Janeiro 96 – mesmo autor – e artigo n. 717 do CC/16);

2. Em relação ao direito real do usufruto, somente pode existir renúncia gratuita (renúncia abdicativa) ou alienação onerosa. A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações;

3. Quanto a decisões do CSMSP, não encontrei nenhuma específica, somente as 3278-0, 0007745-81.2010.8.26.0066 e 9000001-68.2012.8.26.0434.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Novembro de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES.

Fonte: Blog Grupo Gilberto Valente I 21/11/2013.

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Propriedade de imóvel só é garantida com o registro no Cartório de Imóveis

No processo de compra e venda de imóvel é comum as pessoas pensarem que basta assinar um contrato entre as partes para que toda a negociação esteja efetivada e reconhecida. O que a maioria não sabe é que somente quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis é que o comprador torna-se juridicamente proprietário.

Para que esse procedimento seja realizado, uma das prioridades é que anteriormente ao contrato, as partes tenham feito uma escritura pública de compra e venda em qualquer cartório de títulos e notas.

“O direito do comprador só está garantido com o registro no cartório de imóveis. Não havendo esse documento corre-se o risco do vendedor negociar diversas vezes um mesmo imóvel e só será proprietário, de fato, aquele que o registrar primeiro. Além disso, a pessoa fica protegida da perda do imóvel por questões anteriores a sua compra”, enfatiza o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), Flauzilino Araújo dos Santos.

Conheça alguns pontos a serem observados no momento de registrar o imóvel:

•O comprador deve solicitar, antes de realizar a compra, uma matrícula atualizada do imóvel para verificar a sua atual situação e se não existe gravame que impeça o registro. Podem ser pedidas também ao comprador certidões diversas (de feitos ajuizados, cíveis, criminais etc), que visam principalmente aferir se existe demanda judicial referente ao imóvel adquirido;

•Se o imóvel nunca tiver sido habitado, o comprador deve solicitar a planta hidráulica e elétrica, que normalmente encontra-se em poder do síndico;

•Exija a documentação do imóvel e do vendedor e guarde as certidões negativas anteriores à compra;

•Independente do tipo de imóvel, para o registro é exigido o documento (escritura ou contrato com alienação) e pagamento do imposto (ITBI) e das demais taxas de cartório. O valor médio das despesas é de 5% sobre o valor dos imóveis;

•Para ser proprietário de fato do imóvel, é fundamental encaminhar a elaboração da escritura ao escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.

Fonte: Site Paranashop I 08/11/2013.

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STJ: Liminar afasta usufruto de companheira sobre a quarta parte dos bens do falecido

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concedeu liminar em medida cautelar ajuizada por herdeiro que busca resguardar o patrimônio do pai falecido, em função do pedido da companheira deste, que almeja usufruir da quarta parte dos bens deixados. Os dois viveram em união estável por sete anos. 

A medida cautelar é para dar efeito suspensivo a recurso especial ainda pendente de julgamento pelo STJ. O herdeiro pleiteou a suspenção dos efeitos do acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que concedeu à companheira de seu pai direito ao usufruto vidual (relativo à viuvez) da quarta parte dos bens deixados, independentemente de sua necessidade econômica – a beneficiária é detentora de patrimônio superior a R$ 10 milhões, segundo informações do processo. 

O TJDF afirmou que a Lei 8.971/94, invocada pela companheira, deveria ser interpretada à luz da Constituição de 1988, que concedeu à união estável os mesmos efeitos patrimoniais do matrimônio. Para o tribunal, deveria ser aplicada no caso a regra do artigo 1.611, parágrafo 1º, do Código Civil de 1916, vigente à época. 

Nivelamento

Entretanto, conforme explica o relator da medida cautelar, ministro Luis Felipe Salomão, em matéria de direito sucessório, deve ser aplicada a lei que vigorava quando a sucessão foi aberta. 

A morte do inventariado ocorreu em dezembro de 2002, quando não mais vigorava a Lei 8.971. “Portanto, afasta-se o direito de usufruto sobre a parcela do patrimônio do falecido, previsto no mencionado diploma, incidindo a Lei 9.278/96, que previu o direito real de habitação da companheira sobrevivente, porém, somente em relação ao imóvel destinado à residência familiar”, afirmou Salomão. 

De acordo com o relator, a aparente contradição entre a concessão de direito real de habitação à companheira, pela Lei 9.278, e o direito do cônjuge ao usufruto parcial do patrimônio do falecido, segundo o preceito contido no artigo 1.611 do Código Civil de 1916, “resolve-se nivelando o direito do cônjuge segundo a legislação posterior aplicável às uniões estáveis, mas nunca simplesmente desconsiderando a lei nova”. 

Artigo derrogado

“Os direitos sucessórios do cônjuge devem, sempre que possível, guardar razoável equivalência com os do companheiro supérstite”, disse o ministro. Segundo ele, “tem-se entendido que, desde a edição da Lei 9.278 – que conferiu direito real de habitação aos conviventes em união estável –, está derrogado o artigo 1.611 do CC/1916, no que concerne ao usufruto vidual em benefício da esposa, providência que contribui para nivelar, em alguma medida, as situações jurídicas advindas da união estável e do casamento”, acrescentou. 

Salomão considerou que o direito não foi aplicado de forma correta no acórdão do TJDF. O ministro entendeu que a urgência estava presente no caso, “tendo em vista que o juízo do inventário está a determinar medidas de cunho satisfativo incidentes sobre parcela do patrimônio do falecido que, em princípio e por um exame sumário, somente estaria abarcado pelo usufruto vidual previsto na Lei 8.971, que não mais existe desde a edição da Lei 9.278”. 

Por essas razões, a Quarta Turma determinou que o juízo do inventário cessasse a prática de atos que reconheçam o usufruto vidual da companheira sobrevivente sobre os bens deixados pelo falecido, com exceção do direito real de habitação sobre o imóvel residencial do casal, e sem prejuízo de eventual direito de herança. 

O número deste processo não é divulgado em razão de sigilo judicial.

Fonte: STJ I 09/10/2013.

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