10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas (Editora Crono, 2016, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

http://www.portaldori.com.br/wp-content/uploads/2016/06/Livro-de-Notas-Manual-do-RI-Capa2.png

Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em http://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


TRF/1ª Região: A simples omissão no recolhimento da verba previdenciária caracteriza o crime de apropriação indébita previdenciária

A 4.ª Turma do TRF da 1.ª Região decidiu que para que se caracterize o crime de apropriação indébita previdenciária (art.168-A do Código Penal) basta que os valores descontados dos empregados não sejam recolhidos aos cofres da Previdência Social.

No caso em análise, uma empresa descontava o percentual relativo à contribuição social devida pelos empregados e não encaminhava o valor ao erário.

Os empresários alegaram que a denúncia do Ministério Público Federal (MPF) falhou a partir do momento em que não detalhou a participação de cada um dos sócios nos atos tidos como criminosos, indiciando uns e outros não. Da mesma forma, sustentaram que a fiscalização provou que as contribuições não foram pagas, mas não demonstrou que elas tinham sido descontadas dos empregados.

O relator, desembargador federal Olindo Menezes, no entanto, rebateu as alegações, afirmando, primeiramente, que, de acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do TRF da 1.ª Região (HC 86861/SP e HC 0040780-70.2007.4.01.0000/MT, respectivamente), a denúncia que envolve os chamados crimes societários não necessita de descrição minuciosa da conduta do acusado, mas precisa que a narrativa demonstre a ocorrência dos fatos criminosos e que haja indícios de autoria e de nexo entre as ocorrências e os autores.

Quanto ao crime propriamente dito, afirmou o magistrado em seu voto: “Mas, como se vê da literalidade da nova redação, o delito consistente em deixar de “recolher, no prazo legal, contribuição ou outra importância destinada à previdência social que tenha sido descontada de pagamento efetuado a segurados, a terceiros ou arrecadada do público”, continuou a ser um crime omissivo puro, e não comissivo, esgotando-se o tipo subjetivo apenas no dolo genérico, sem necessidade de comprovação do fim especial de agir, ou dolo específico, consistente na vontade livre e consciente de ter a coisa para si (animus rem sibi habendi).“

A Turma acompanhou, à unanimidade, o voto do relator, mantendo a condenação imposta em primeira instância.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0017176-95.2003.4.01.3500/GO.

Data do julgamento: 14/07/2014
Data da publicação: 28/07/2014

Fonte: TRF/1ª Região | 08/08/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


Abandono afetivo de filhos pode virar crime

O Projeto de Lei do Senado que modifica o Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) para caracterizar o abandono moral dos filhos como ilícito civil e penal deve voltar a ser analisado, ainda neste semestre, em decisão terminativa, na Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa (CDH).

Aprovada na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), a matéria entrou na pauta da CDH  em 11 de dezembro do ano passado, mas a discussão e a votação foram adiadas para 2013.

O PLS (700/2007), do senador licenciado Marcelo Crivella (PRB-RJ), propõe a prevenção e solução de casos “intoleráveis” de negligência dos pais para com os filhos. E estabelece que o artigo 3º do Estatuto da Criança e do Adolescente, passa a vigorar acrescido do artigo 232-A, que prevê pena de detenção de um a seis meses para “quem deixar, sem justa causa, de prestar assistência moral ao filho menor de 18 anos, prejudicando-lhe o desenvolvimento psicológico e social”.

Na justificação do projeto, Crivella ressalta que “a pensão alimentícia não esgota os deveres dos pais em relação a seus filhos. Os cuidados devidos às crianças e adolescentes compreendem atenção, presença e orientação.” Para o senador, reduzir essa tarefa à assistência financeira é “fazer uma leitura muito pobre” da legislação.

O texto cita o artigo 227 da Constituição, que estabelece também como dever da família resguardar a criança e o adolescente “de toda forma de negligência, discriminação, exploração, violência, crueldade e opressão.” O Código Civil é citado nos artigos em que determina que novo casamento, separação judicial e divórcio não alteram as relações entre pais e filhos, garantindo a estes o direito à companhia dos primeiros.

Além do amparo na legislação, a proposta é baseada em decisões judiciais que consideraram a negligência dos pais, “condutas inaceitáveis à luz do ordenamento jurídico”. O texto faz referência ao caso julgado, em 2006, na 1ª Vara Cível de São Gonçalo, região metropolitana do Rio de Janeiro, em que um pai foi condenado a indenizar seu filho, um adolescente de treze anos, por abandono moral.

Mais recentemente, em maio de 2012, outro caso chamou a atenção. Em decisão inédita, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) obrigou um pai a pagar R$ 200 mil para a filha por abandono afetivo. No entendimento da ministra Nancy Andrighi, “amar é faculdade, cuidar é dever”.

Fonte: Agência Senado | 17/01/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.