1ª VRP: Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente

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Processo 1098881-98.2014.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ABILIO KYRILLOS, devido à qualificação negativa de instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/17) levado por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, de nº 02, matriculada sob nº 124.504, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. O óbice imposto pelo Registrador fundamentase no fato do compromissário comprador ser pessoa estranha ao condomínio, não sendo proprietário de unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito real, aplicando-se, assim, a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o registro do título, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Juntou documentos (fls. 01/34). Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, sendo que está buscando apenas a sua regularização. Ademais, salienta se tratar de garagem isolada, objeto de matrícula autônoma. Juntou documentos (fls. 35/39). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 44/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Ministério Público e ao Oficial Registrador. Pretende o suscitado o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de garagem, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. Segundo a melhor doutrina, apresentada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e por Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Não existe comprovação nos autos de que o adquirente da vaga, ABILIO KYRILLOS, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratarse a compra e venda de neg&oacut
e;cio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ABILIO KYRILLOS, para manter o óbice posto. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO MARCOS KYRILLOS (OAB 133987/SP)

Fonte: DJE/SP | 12/11/2014.

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1ªVRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

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Processo 0002119-37.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Helio Alvarenga – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. CP 479 Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Hélio Alvarenga, devido à qualificação negativa de escritura de venda e compra (fls.10/12) levada por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, matriculada sob nº 14.081, situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como outorgante vendedor Jose Eduardo de Assis. O óbice imposto pelo Registrador diz respeito à falta de comprovação de que o adquirente seria proprietário de alguma unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito no condomínio, aplicando-se assim a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o concurso do título e do registro, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, visto que alienada a unidade já está, buscando apenas a sua regularização. Juntou documentos (fls. 09/23). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 25/27, 34 e 42). O interessado novamente sustentou a procedência de sua pretensão (fls. 29/32), por se tratar de ato jurídico perfeito, lavrado no dia 1º de agosto de 2008, portanto à época que vigia a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e art. 1331, §1º, do Código Civil, e que a referida vaga de garagem tem matrícula própria (14.081), sem vinculação com qualquer uma das unidades autônomas, localizada em prédio misto, com predominância para escritórios e lojas. Juntou cópia da convenção de condomínio (fls. 39/40). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como vendedor Jose Eduardo de Assis. Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. No caso dos autos verifica-se que não existe comprovação de que o adquirente da vaga, Hélio Alvarenga, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienaç&atilde
;o do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratar-se a compra e venda de negócio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Hélio Alvarenga. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 479) – ADV: CELSO DA COSTA (OAB 70536/SP), MARINA MENDES OCANA (OAB 269325/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/07/2014.

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TJMG. Convenção condominial – rerratificação. Proprietário – alteração. Permuta. Continuidade.

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Nomes dos proprietários dos imóveis não podem ser alterados mediante escritura de rerratificação de convenção de condomínio, sendo necessária a apresentação de escritura de permuta, sob pena de violação do Princípio da Continuidade.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, através de sua 4ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0024.12.351410-1/001, onde se decidiu que, por não estar elencada no rol do art. 213 da Lei de Registros Públicos, a alteração dos nomes dos proprietários dos imóveis não poderá ser realizada mediante apresentação de escritura pública de rerratificação de Convenção de Condomínio, somente podendo ser processada mediante registro de escritura pública de permuta, em respeito ao Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Duarte de Paula e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o Oficial Registrador suscitou dúvida perante a MM. Juíza de Direito da Vara de Registros Públicos, em razão do requerimento de averbação de escritura de rerratificação de Convenção de Condomínio. Os interessados apresentaram tal título afirmando que a escritura inicial continha erro material, pois o apartamento nº 101 foi registrado em nome de C.M.C., quando a real proprietária é C.M.V.L.P. Por sua vez, o apartamento nº 102, com fração ideal diversa, foi registrado em nome de C.M.V.L.P., quando a real proprietária é C.M.C. Ao devolver o título, o Oficial Registrador informou que o registro do título inicial tornou definitivo o assento, motivo pelo qual entendeu que a escritura pública de rerratificação de Convenção de Condomínio não é título hábil para promover as alterações pretendidas. Posto isto, exigiu a apresentação de escritura pública de permuta dos imóveis em questão, observadas as exigências legais, tendo em vista que a mudança pretendida implica em mutação substancial no objeto do negócio jurídico realizado. Julgada procedente a dúvida, ocasião em que a MM. Juíza de Direito da Vara de Registros Públicos determinou que não fosse praticado o registro pretendido até o cumprimento das exigências legais, as interessadas interpuseram recurso, alegando, em síntese, que a realização de permuta implicaria em reincidência no pagamento do imposto e que não houve permuta, mas a ocorrência de erro material quando da indicação das frações ideais e dos apartamentos.

Ao julgar a apelação, o Relator observou que não é possível a realização de retificação para o caso em tela, uma vez que, a Lei de Registros Públicos prevê, em seu art. 213, as hipóteses de retificação de registro, não estando a alteração do nome do proprietário contemplada em tal rol. Além disso, o Relator afirmou que “não há como negar que a escritura que instituiu o condomínio e sua divisão, bem como o documento que permitiu a abertura das respectivas matrículas dos apartamentos teve consolidados seus efeitos, sendo incapaz de autorizar sua alteração a mera escritura de rerratificação do condomínio, como pretendido pelos apelantes, sendo, assim, procedente a recusa do oficial em efetuar a pretendida ‘correção’ do registro, já que não poderia desprezar os efeitos dos registros anteriores e nem refazê-los mais de meses depois.”

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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