1ª VRP/SP: PP. Duplo bloqueio (matrícula e transcrição) – sobreposição – pretensão de desbloqueio para regularização de testamento por escritura pública – princípio da presunção de veracidade – necessidade de dilação probatória – via jurisdicional indispensável – pedido indeferido.

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Processo 0022715-76.2013.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Corregedoria Geral da Justiça – Wanderley Smelan – Wanderley Smelan – Pedido de providências – bloqueio de transcrição imobiliária – sobreposição – pretensão de desbloqueio para regularização de testamento por escritura pública – princípio da presunção de veracidade – necessidade de dilação probatória – via jurisdicional indispensável – pedido indeferido Vistos. Trata-se de pedido de providências instaurado por ofício da E Corregedoria Geral da Justiça, para apurar sobreposição verificada em decisão que negou provimento ao recurso interposto por Companhia Habitacional do Brasil Mercantil S/A, assim como a pertinência de outros bloqueios administrativos referentes ao imóvel objeto da transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis da Capital. O DD. Corregedor Geral da Justiça proferiu decisão (fls. 02/15) consignando a inadmissibilidade de retificação administrativa dentro do contexto de evidenciada sobreposição, o encavalamento de registros com a matrícula nº 70.558 do 2º RI de Guarulhos e a transcrição nº 29.653 do 2º RI da Capital, com cadeias filiatórias distintas, determinando, assim, o bloqueio administrativo da matrícula e transcrição referidas. Ademais, salientou não haver possibilidade de, na via administrativa, reconhecer manipulação criminosa, qual seja, forjamento de matrícula, ante a impossibilidade da melhor origem dos registros contraditórios. A decisão acostada à fls. 20 determinou o arquivamento do procedimento, ante a realização do bloqueio administrativo efetuado pelo 2º Oficial de Registros de Imóveis da Capital (fls. 18). GUMPEI YAMADA e CARLOS ROBERTO BARICHELLO, após solicitarem o desarquivamento dos autos, requereram o desbloqueio da referida transcrição junto ao 2º Registro de Imóveis da Capital (fls. 31/36), explanando ter sido a proprietária do imóvel, Sra. ANGELA CAPONE, comunicada de falsificação de substabelecimento de procuração por ela outorgada a Leda Lucena de Morais e Ana Maria Barreto Tomé, ambas desconhecidas. Posteriormente, ana maria barreto tomé, usando de má-fé, tentou promover a venda, sem lograr êxito, do referido imóvel à empresa Companhia Habitacional do Brasil Mercantil S/A. Ademais, salienta que, pelo falecimento de ANGELA CAPONE, os requerentes são legítimos proprietários do imóvel, fato tal comprovado por Escritura de Testamento, que pende de regularização ante o supradito bloqueio. Juntou documentos (fls. 37/110) assim como levantamento planimétrico cadastral e memorial descritivo (fls. 119/137). O 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital prestou informações à fl. 140, sugerindo para a solução do impasse e regularização dos registros, que os interessados proponham a competente usucapião do imóvel, cujo domínio ainda se encontra em nome de Frascisco Klinger, em maior área, conforme transcrição originária sob nº 29.653. O Ministério Público opinou (fls. 141/142) pelo indeferimento do presente pedido de providências. Decorrido o prazo para impugnação, o interessado não se manifestou (fls. 145). É o relatório. DECIDO Com razão o Oficial e o Ministério Público. O acionamento da via jurisdicional é indispensável para o deslinde da matéria, ante a necessidade de dilação probatória. A constatação de indício razoável de sobreposição de áreas – no caso atestado pelo à época DD. Corregedor Geral da Justiça – denota a existência de lide que não pode ser examinada nos estreitos limites deste feito, de natureza administrativa e unilateral. Assim, pertinente o parecer da diligente Promotora de Justiça, no sentido de que, enquanto permanecer a situação de sobreposição, ser imprescindível a busca de medidas adequadas nas vias ordinárias, em processo contencioso ou usucapião. Sobre o tema, oportuna a lição de Narciso Orlandi Neto: “Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n.6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real Incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer
o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado. … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.” Assim, constada a sobreposição de áreas e encavalamento de registros, envolvendo a matrícula nº 70.558, do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos, e a transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis da Capital, o bloqueio é medida de rigor, a fim de se resguardar a segurança dos registros públicos e de se preservar o princípio da presunção, evitando-se que a superveniência de novos atos de registro produzam danos de difícil reparação a terceiros. Como salientado inicialmente, a prova documental é densa, em especial quanto aos documentos juntados para comprovação ou não da alegada sobreposição dos imóveis, e por ser descabida a prova pericial no procedimento administrativo, merecendo o caso apreciação técnica na esfera jurisdicional, observados os princípios do contraditório e a ampla defesa (precedente: CGJ Proc. n.º2012/00077748). Outrossim, a retificação proposta anteriormente não eliminou a existente sobreposição de registros, baseados em correntes filiatórias diferentes. Permanece, portanto, a necessidade de perícia judicial para a exata localização geodésica do bem, em nome de Franscisco Klingler, em maior área, assim como devidamente salientado pelo ilustre Oficial. Ante o exposto,INDEFIRO o pedido de desbloqueio formulado por GUMPEI YAMADA e CARLOS ROBERTO BARICHELLO em face do 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, mantendo o bloqueio da transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis, até que nas vias ordinárias os interessados resolvam o impasse. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 95) – ADV: WANDERLEY SMELAN (OAB 234503/SP) 

Fonte: DJE/SP | 05/11/2014.

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Doação de imóvel público com encargo – Reversão automática – Ausência de contraditório e ampla defesa – Impossibilidade – Ato declarado nulo – Sentença confirmada

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AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE – DOAÇÃO DE IMÓVEL PÚBLICO COM ENCARGO – REVERSÃO AUTOMÁTICA – AUSÊNCIA DE CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – IMPOSSIBILIDADE – ATO DECLARADO NULO – SENTENÇA CONFIRMADA

– Tratando-se de doação de imóvel público, a inexecução do encargo imposto ao donatário deve ser devidamente comprovada mediante a instauração de processo administrativo ou judicial, quando serão garantidos o contraditório e a ampla defesa, sendo nula a reversão automática do bem.

Apelação Cível/Reexame Necessário nº 1.0210.12.002863-9/001 – Comarca de Pedro Leopoldo – Remetente: Juiz de Direito da 1ª Vara Cível Criminal e da Infância e Juventude da Comarca de Pedro Leopoldo – Apelante: Município de Pedro Leopoldo – Apelada: Predil Premoldados Diniz Ltda. – Relator: Des. Duarte de Paula

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em reexame necessário, confirmar a sentença, julgando prejudicado o recurso voluntário.

Belo Horizonte, 20 de fevereiro de 2014. – Duarte de Paula – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. DUARTE DE PAULA – Ajuizou Predil Premoldados Diniz Ltda., perante o Juízo de Direito da 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Pedro Leopoldo, ação declaratória de nulidade em face do Município de Pedro Lepoldo, visando à anulação do ato de revogação da doação e reversão do imóvel ao patrimônio do município, por ofensa ao direito adquirido e por inconstitucionalidade, decorrente da inobservância dos princípios da ampla defesa e do devido processo legal.

Em sede de contestação, o requerido sustenta, preliminarmente, a carência de ação, por ilegitimidade ativa, uma vez que foi decretada a falência da autora, a qual ainda teve cancelado, em 2008, seu CNPJ. No mérito, argumenta que as pretensões da Fazenda Pública são imprescritíveis; que os bens públicos não se sujeitam à prescrição aquisitiva; que o não cumprimento pela donatária dos encargos previstos torna sem efeito a doação realizada sob condição. Ao final, acrescenta que o contraditório e a ampla defesa foram garantidos, pois o termo de reversão foi devidamente encaminhado para o endereço do sócio Evandro de Sousa Rodrigues, tendo sido recebido por sua esposa, conforme consta do AR acostado à f. 132.

Por sentença de f. 159/165, o MM. Juiz singular julgou procedente o pedido inicial, ao fundamento de que não foi garantida à autora a sua ampla defesa, mediante a instauração de processo administrativo ou judicial, e que "não se pode acolher a alegação municipal no sentido de ter notificado a parte requerente e, com isso respeitado o contraditório. A defesa deve ser exercida antes de o Município decidir a questão e não se pode admitir que a defesa seja oportunizada somente depois de o ente público ter tomado a decisão ora impugnada" (f. 163).

Processo submetido ao duplo grau de jurisdição.

Inconformado, insurge-se o réu, buscando reverter a decisão, mediante o recurso voluntário de f. 169/185.

Contrarrazões às f. 201/213.

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da remessa oficial e do recurso voluntário.

Cuida-se de reexame necessário e de recurso de apelação voluntário interposto pelo Município de Pedro Leopoldo contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Pedro Leopoldo, que julgou procedente o pedido inicial formulado nos autos da presente ação declaratória de nulidade para declarar a nulidade do termo de reversão por violação ao devido processo legal e invalidar os atos posteriores a ele vinculados.

Em sede de recurso voluntário, o requerido, ora apelante, reproduz os argumentos apresentados em sede de contestação, dizendo da imprescritibilidade das pretensões da Fazenda Pública sobre imóveis; que foi observado o devido processo legal e, "a fim de garantir a ampla defesa e o contraditório, foi enviado à Permissionária o termo de reversão de Imóvel ao proprietário da empresa, Sr. Evandro de Souza Rodrigues […]" (f. 178/179).

Inicialmente, no que tange às alegações de inatividade da autora e ilegitimidade ativa diante da decretação da falência e o cancelamento do CNPJ, sem razão o apelante.

Isso porque, como bem destacou o Magistrado de primeira instância, a baixa no CNPJ apenas denota irregularidade da sociedade empresária, não provando inexistência de personalidade jurídica, o que deveria ser provado mediante a baixa no registro efetuado na Junta Comercial, ônus do qual não se desincumbiu o requerido.

Quanto à decretação da falência, certo que a pessoa jurídica não deixa de existir, o que somente pode vir a ocorrer com a extinção das obrigações do falido e a já mencionada baixa na Junta Comercial.

Superadas essas questões, passo ao exame do mérito.

Do exame dos autos, verifica-se que o Município de Pedro Leopoldo, em 06.08.1990, mediante a edição da Lei Municipal 1.677, doou à Predil Premoldados Diniz Ltda. um terreno de 7.000 m2, localizado na Rua Aimorés, 448, Bairro Andiara.

Conforme legislação acostada às f. 138/139, a donatária fica obrigada aos encargos previstos no art. 2º da referida lei, cujo descumprimento ensejará a reversão do imóvel à municipalidade.

Em 08.11.2011, o município procedeu à fiscalização do local, mas não teve acesso ao interior do imóvel, uma vez que, no momento, nenhum funcionário se encontrava no local e o portão estava fechado com correntes (f. 128). Em seguida, constatou que a donatária estava com seu CNPJ baixado desde 2008 e que esses fatos acoplados autorizam a reversão automaticamente.

Constou do termo de reversão de imóvel acostado à f. 129:

"3.11 – O descumprimento, pela Permissionária, de quaisquer de suas obrigações previstas acima, bem como o disposto da Lei Municipal 2.315/97 e suas alterações, ensejará a extinção da presente permissão de uso, com consequente reversão do imóvel, independente de Notificação Judicial ou Extrajudicial, ao Patrimônio Municipal" (destaquei).

Daí se extrai que a reversão foi efetuada sem qualquer possibilidade de contraditório e/ou ampla defesa, já que o aludido termo de reversão de imóvel foi elaborado sem a prévia ciência dos fatos pela donatária, a qual recebeu, no endereço do sócio Evandro, o referido termo, tendo ainda havido duas publicações do ato, respectivamente, no jornal Minas Gerais e no jornal local (f. 133/134).

Ora, não há como realizar a reversão do bem imóvel para o patrimônio público somente por meio do termo de reversão, sendo imprescindível a notificação do donatário em mora, além da utilização do devido processo – administrativo ou judicial – para desconstituição do ato jurídico.

Nesse sentido:

"Doação com encargo. Reversão ao patrimônio público. Expedição de decreto. Pedido de averbação no registro imobiliário. Impossibilidade. Necessidade de ação própria. – Tratando-se de doação com encargo, o descumprimento da obrigação, por parte do donatário, não opera a automática revogação, nem esta pode ser unilateralmente proclamada através de decreto. A reversão do bem ao patrimônio público requer a propositura de ação contenciosa desconstitutiva em que se prove o inadimplemento do encargo imposto ao donatário no ato de doação" (destaquei) (TJSC – AC 8217 SC 2001.000821-7 – Rel. Juiz Newton Janke, j. em 16.12.2004).

"Apelação cível – Reintegração de imóvel doado a sindicato pelo Município de Lages – Descumprimento de encargo – Autorização judicial inexistente – Impossibilidade de tal intento por meio de decreto de reversão – Preliminar de ilegitimidade de parte corretamente rechaçada. – A doação com encargo é um negócio misto que em parte é liberalidade e em parte negócio oneroso. E, uma vez descumprido, justificada está a revogação da doação. No entanto, deve ela derivar de pronunciamento judicial, colhido em ação ordinária, promovida pelo doador. Assim, não poderia o Município de Lages, ao verificar a inexecução do encargo que impôs, simplesmente reverter ao patrimônio público, por meio de Decreto (n. 4.264/95), o terreno que doou ao sindicato. Deveria, antes, constituí-lo em mora, mediante ação própria, e não fazê-lo de forma unilateral. […]" (destaquei) (TJSC – AC 54173 SC 2004.005417-3, Rel. Des. Volnei Carlin – j. em 30.09.2004).

Na hipótese específica dos autos, a suposta paralisação das atividades da donatária diante do quadro falimentar da empresa, cuja quebra veio a ser decretada, e a baixa do CNPJ, no ano de 2008, levou o município a proceder à noticiada reversão do imóvel doado, ao fundamento de que o encargo da doação não vinha sendo cumprido.

Entretanto, a toda evidência, a pretensão da reversão do imóvel, após a revogação da doação, não poderia consumar-se por meio da expedição de um termo de reversão de imóvel, pois, dessa forma, o município réu subtraiu à donatária o devido processo legal, com garantia do contraditório e ampla defesa, inexistindo oportunidade de comprovar o efetivo cumprimento do encargo que lhe fora imposto quando da doação do imóvel, objeto da lide.

Assim, tem-se que a revogação da doação, com consequente reversão do imóvel ao patrimônio público municipal, cujo fundamento é a inexecução de encargo, requer provas contundentes de que o referido encargo tenha sido realmente descumprido pelo donatário, o que somente ocorrerá mediante a instauração de processo administrativo ou judicial, revestido da indispensável contenciosidade e do contraditório.

À luz dessas considerações, em reexame necessário, confirmo a sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos. Julgo prejudicado o recurso voluntário.

Custas, pelo réu, isento por força de lei.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Dárcio Lopardi Mendes e Heloísa Combat.

Súmula – EM REEXAME NECESSÁRIO, CONFIRMARAM A SENTENÇA, JULGANDO PREJUDICADO O RECURSO VOLUNTÁRIO.

Fonte: Sinoreg/MG – DJE/MG | 03/04/2014.

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