Decisão da 1ª VRP/SP: Certidão de dados cadastrais (tributários) da Prefeitura não é documento hábil para averbação de construção.

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Processo 1080525-55.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Iberinter Administração e Participações Ltda. – Pedido de providências pretensão de averbação de construção negada necessidade de apresentação de documento hábil pela PMSP (auto de conclusão da construção) certidão negativa de débitos da previdência insuficiente princípio da legalidade pedido indeferido Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de IBERINTER ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA devido qualificação negativa de averbação da construção de imóvel situado à Rua Macarani, 43, matriculado sob nº 15.062. Aduz o Oficial (fls. 01/02) que o interessado requereu a supradita averbação sem apresentar documento hábil da PMSP para tanto, juntando apenas certidão dos dados cadastrais do imóvel e a Certidão Negativa de Débitos do INSS. Salienta que tal certidão diz respeito apenas à tributação e nada informa sobre o aspecto urbanístico, não informando se a construção é regular ou não. Juntou documentos (fls. 03/33). O interessado ofertou impugnação (fls. 34/36), informando constar no lançamento do IPTU a área construída de 190m2, igual à área constante na Certidão Negativa de Débitos da Previdência. Ademais, salienta não dispor de planta aprovada ou de auto de conclusão da construção, visto que ela é datada de 1983 e o antigo proprietário não os forneceu. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 40). É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e o Ministério Público. A exigência não configura excesso de burocracia ou formalismo, mas respeito ao princípio da legalidade estrita, que rege o direito registral. Segundo preleciona o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo: “O atributo da legalidade impõe ao registrador que faça uma analise minuciosa sobre a legalidade do título e dos documentos apresentados, pois se encontrar proibição legal deverá recusar o registro. Se houver conflito entre a opinião do registrador e do interessado, deverá aquele suscitar o procedimento administrativo de dúvida.”. O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade. Portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica, contrariando sua finalidade básica. Não se confundem o documento de que a construção é regular emitido pela PMSP (auto de conclusão ou regularização, habite-se, alvará de conservação ou planta aprovada, certificado de regularidade de edificação ou histórico da edificação) – e a Certidão Negativa de Débitos da Previdência. Pertencem a esferas diferentes, cada qual com seu âmbito de atribuição. A certidão tributária não se mostra suficiente, dado que o interesse fiscal nem sempre coincide com o interesse urbanístico. A questão não é nova e já foi objeto de análise, como se observa no parecer nº2014.00012438, que faz menção a outro, de nº 355/2008-E/ProcessoCG 2008-45342,da lavra do então Juiz Assessor Walter Rocha Barone, acolhido pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ruy Pereira Camilo, no seguinte sentido: “Com efeito, o artigo 246, §1°, da Lei de Registros Públicos, estabelece que as averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do artigo 167 – entre elas as averbações de construções – serão feitas a requerimento do interessado, com firma reconhecida, o qual deverá ser instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. (grifei) No que concerne às averbações de construções, há a necessidade de que referido requerimento seja instruído, portanto, com documento comprobatório da regularidade da construção, expedido pela autoridade que seja competente para proceder a tal fiscalização, e que, como se sabe, não se confunde com a autoridade exclusivamente tributária que expediu a certidão de registro de lançamento de IPTU, cujo original foi juntado a fls.21/22, na medida em que os interesses tributários não coincidem, necessariamente, com os interesses urbanísticos. Para que seja cabível a averbação pretendida, o interessado deverá instruir seu requerimento, portanto, não só com a CND do INSS (fls.08), mas também com o ‘habite-se’ ou auto de conclusão, ou documento equivalente, que demonstre a regularidade da obra, como o alvará de regularização. A certidão de fls.21/22 não se presta, como visto, a demonstrar a regularidade da obra, já que diz respeito apenas à existência de lançamentos de IPTU a partir de 1993 sobre as áreas prediais ali indicadas, o que, porém, não permite concluir que a existência de tributação do imóvel, por si só, seja indicativa de que tenha sido realizada vistoria no prédio edificado, bem como que referida construção esteja de acordo com as posturas municipais. A questão não é nova no âmbito da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer lançado no Processo CG nº1.043/06, da lavra do ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça: ‘(…) No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido. Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pelo setor competente da municipalidade. Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão. Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional. Assim sendo, o eventual reconhecimento da edificação pela Secretaria Municipal de Finanças (fls. 48) tem fins exclusivamente tributários, não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov), integrante da Secretaria Municipal de Habitação, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto. Neste diap
asão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos): Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. § 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente …. (Redação dada pela Lei n° 10.267, de 2001) – grifos não originais. No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: 109. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente – grifos não originais.” Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o presente pedido de providências, iniciado a requerimento de IBERINTER ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA em face do 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL/SP, mantendo-se o entrave registrário. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: JOSE FERNANDES PEREIRA (OAB 66449/SP)

Fonte: DJE/SP | 03/10/2014.

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"Condomínios de Lotes": Panorama Legal e seu Registro – Por Fábio Ribeiro dos Santos

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*  Fábio Ribeiro dos Santos

De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.

Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).

Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.

Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.

A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).

A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.

A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.

As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.

Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.

Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.

Fonte: Carta Forense.

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TRF/1ª Região: Casal terá que demolir segundo pavimento de imóvel, construído sem autorização do Iphan, próximo a bem tombado

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A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região manteve sentença de primeira instância que determinou a demolição do segundo pavimento de imóvel de propriedade de um casal, assim como a colocação de cobertura em telhas de barro, tipo capa e canal, sobre o primeiro pavimento, de modo a atender às normas fixadas pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) para a preservação do patrimônio histórico de Sabará (MG). A decisão, unânime, seguiu o entendimento do relator, desembargador federal João Batista Moreira.

O Iphan ajuizou ação civil pública com a finalidade promover a demolição do segundo pavimento do imóvel localizado no entorno imediato da Igreja Nossa Senhora das Mercês, para garantir a preservação do patrimônio histórico de Sabará. A entidade também requereu que seja feita a compensação dos danos patrimoniais e extrapatrimoniais. Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente, o que motivou o casal a recorrer ao TRF1.

“A conclusão de que o imóvel dos apelantes compete e interfere na ambiência da Igreja Nossa Senhora das Mercês, não tem em si qualquer fundamento”, argumenta o casal. Além disso, “a decisão recorrida se baseou tão somente no laudo pericial, que conforme se demonstrou, tem imperfeições que não podem ser tomadas como base para sustentação final da sentença”, acrescenta. Por fim, os apelantes ponderam que o projeto para a construção do segundo pavimento foi aprovado pelo Município de Sabará e, havendo aprovação do órgão municipal, significa que cumpriram todas as exigências, vez que o Município somente aprova um projeto se o ele em tudo atender às exigências do Iphan.

O órgão público rebateu as ponderações apresentadas pelo casal. Segundo o Iphan, o laudo pericial constante dos autos é suficientemente claro ao tratar da harmonia do entorno do bem tomado. Quando à aprovação do projeto pelo Município de Sabará, a entidade sustenta que o fato não é objeto de discussão no processo.

Para os magistrados que compõem a 5ª Turma, a sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau não merece reforma. Isso porque, após detalhada análise dos autos, ficou demonstrado que o segundo pavimento do imóvel, além de estar na vizinhança da Igreja Nossa Senhora das Mercês, bem tombado, foi construído sem autorização do Iphan em afronta ao que dispõe o artigo 18 do Decreto-Lei 25/1937.

“Desde a contestação, os réus insistem em que a obra não está na vizinhança imediata da coisa tombada, mas a citada norma não exige essa qualidade específica. Fala apenas em vizinhança. Além disso, a concepção sistêmica que advém do meio ambiente, incluído e especialmente o meio ambiente arquitetônico, recomenda afastar o caráter de imediatidade ou, pelo menos, dar-lhe compreensão elástica”, diz a decisão.

Artigo 18 – Decreto-Lei 25, de 1937 – “Sem prévia autorização do Serviço de Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, não se poderá, na vizinhança da coisa tombada, fazer construção que lhe impeça ou reduza a visibilidade, nem nela colocar anúncios ou cartazes, sob pena de ser mandado destruir a obra ou retirar o objeto, impondo-se, neste caso, a multa de 50% do valor do mesmo objeto”.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0012873-40.2005.4.01.3800.

Data do julgamento: 27/8/2014

Fonte: TRF/1ª Região | 29/08/2014.

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