CGJ/SP: Compromisso de compra e venda. Cancelamento de registro – art. 35 da Lei nº 6.766/79 – inaplicabilidade

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É inaplicável o disposto no art. 35 da Lei nº 6.766/79 aos casos de cancelamento de registro.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00067342 (Parecer nº 433/2013-E), que decidiu pela inaplicabilidade do art. 35 da Lei nº 6.766/79 aos casos de cancelamento de registro. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Tânia Mara Ahualli, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, a recorrente interpôs recurso administrativo da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a negativa de averbação do cancelamento de compromisso de venda e compra realizada em processo judicial. Sustentou que a exigência formulada pelo Oficial Registrador somente tem cabimento na hipótese de pedido administrativo, sendo que a decisão judicial supera a necessidade de comprovação do ressarcimento do compromissário comprador. O Oficial Registrador, por sua vez, fundamentou a recusa com base no art. 35 da Lei nº 6.766/79, que determina que “somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for provada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis”.

Ao analisar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria observou que, embora o Oficial Registrador tenha agido corretamente e em estrita observância às normas que regem a matéria, assiste razão à recorrente, existindo ordem judicial a ser cumprida. Citando precedentes, entendeu que não compete ao Juiz Corregedor Permanente rever decisão proferida em âmbito judicial e concluiu que, conforme manifestação do D. Procurador de Justiça, a regra do art. 35 da Lei nº 6.766/79 dirige-se ao novo registro, e não ao cancelamento almejado pela recorrente.

Posto isto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – A cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem – No conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada – Na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – Dúvida procedente.

Processo 0019186-49.2013.8.26.0100

CP 77

Dúvida – Registro de Imóveis

18º Oficial de Registro de Imoveis

Registro de imóveis – dúvida – a cessão de direitos de compromisso de compra e venda e a transmissão do domínio por força de adjudicação compulsória são distintos fatos geradores do ITBI, e a incidência sobre cada uma deles não é bis in idem – no conceito de adjudicação empregado pela lei tributário compreendem-se a adjudicação compulsória supletiva da escritura pública e a adjudicação feita em execução forçada – na esfera administrativa não se podem declarar a decadência e a prescrição de crédito tributário – dúvida procedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (18º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-04; matrícula 214.518 [fls. 131-132]; prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti, que apresentara uma carta de adjudicação compulsória (fls. 15-123) passada nos autos 0101668-11.2005.8.26.0011 da 5ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros.

1.1. Segundo o termo de dúvida e a nota devolutiva (fls. 02-04 e 05-07), Nobuko Noguti e seu marido Tetuo Noguti eram promissários cessionários dos direitos de cessionários dos direitos de promitentes compradores do imóvel objeto da mat. 214.518 (Av. 1, fls. 131 verso).

1.2. No inventário de Tetuo Noguti, esses direitos foram adjudicados à viúva Nobuko e aos filhos (mat. 214.518 R. 3, fls. 132).

1.3. Nobuko e os filhos propuseram a referida ação de adjudicação compulsória, e obtiveram sucesso; assim, foram-lhes adjudicados os direitos de cessionários e o domínio sobre o imóvel, de modo que existem, aí, dois fatos geradores do imposto municipal de transmissão (ITBI), nos termos do Decreto Municipal 51.627, de 13 de julho de 2010, art. 2º, V e IX.

1.4. O 18º RISP exigiu que se fizesse a prova de pagamento desses impostos, com o que não se conformou a suscitada.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-136).

2. A dúvida foi impugnada (fls. 138-139).

2.1. Reiterando o que já dissera ao requerer o levantamento da dúvida (fls. 08-12), alegou a suscitada que desde 1973 a administração decaíra do direito de lançar o imposto devido pela cessão (consumada em 1968); além disso, a adjudicação compulsória não estaria dentre os fatos geradores previstos na lei municipal; finalmente, o imposto incidiu somente por ocasião daquela cessão onerosa, e não podia ser cobrado ainda uma vez, aquando da transmissão do domínio.

2.2. A procuração ad iudicia passada pela suscitada está a fls. 13. A impugnação foi instruída com documentos (fls. 140-143).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 145-146).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. O imposto municipal sobre a transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide assim no caso de cessão de direitos de compromisso de compra e venda, como no caso da adjudicação compulsória. Não há bis in idem, pois os dois fatos geradores são distintos, com expressão econômica diversa; ademais, a adjudicação referida pela lei municipal abrange qualquer transferência coativa que não se dê em hasta, ou seja, tanto a adjudicação compulsória que supre a falta de escritura, como aquela que se faz durante a execução forçada. É o que já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo CSMSP: É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art. 3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Fevereiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação. Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei n.6.015/73. Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da legalidade estrita. Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devido em razão da adjudicação do imóvel, como previsto na referida norma do município, inviável o acesso do título ao registro imobiliário. Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008, e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 06/12/2005. (Apelação Cível 0000027-02.2010.8.26.0238 Ibiúna, Rel. Des. Maurício Vidigal, j. 11.10.2011)

6. O ofício do registro de imóveis e o juízo corregedor permanente órgãos meramente administrativos que são não podem dispensar a prova do pagamento do ITBI, mesmo pelo argumento de que se tenha consumado a decadência ou a prescrição. Novamente, o CSMSP: A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado: “Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente. (…) Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”. É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta.” (Apelação Cível 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 01.06.2010).

7. Por tudo isso, é forçoso concluir que foi correta a exigência do ofício do registro de imóveis.

8. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (prenotação 595.013) a requerimento de Nobuko Noguti. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, no duplo efeito, em quinze dias, para o CSMSP (LRP73, art. 202; Decreto-lei Complementar Estadual n. 3/69, art. 64, VI; Regimento Interno do Tribunal de Justiça, artigo 16, V). Oportunamente, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se.

P. R. I.

São Paulo, . Josué Modesto Passos
Juiz de Direito

(D.J.E. de 19.11.2013 – SP)

Fonte: Blog do 26 – D.J.E. I 20/11/2013.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – O domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – A arrematação foi registrada – O dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – Em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – O ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – Dúvida improcedente.

Processo 0037806-12.2013.8.26.0100

CP 193 – CP 185
Dúvida
Registro de Imóveis – 5º Oficial De Registro de Imoveis de São Paulo
R. H. – – S. L. H.

Registro de imóveis – dúvida – um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – o domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – a arrematação foi registrada – o dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – o ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – dúvida improcedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-03) a pedido de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (nos autos CP 193: matrícula 41.335 – fls. 22-25, e prenotação 266.894; nos autos CP 185: matrícula 5.910 – fls. 21-23, e prenotação 266.897).

1.1. Segundo o termo de dúvida trazido nestes autos CP 193, em escritura pública lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 152 – nestes autos, fls. 08-09) a vendedora Lugano Comercial Ltda. declarou que sobre o imóvel vendido não constavam ações, feitos ajuizados e ônus reais que pudessem fazer inválido ou ineficaz o negócio jurídico de compra e venda.

1.2. Porém, na mat. 41.335 – Av. 10 – 5º RISP (fls. 24) e no Livro de Registro de Indisponibilidades, registro 607, de 20 de março de 2001, consta indisponibilidade de bens e direitos, averbação essa que não foi cancelada, sequer pela arrematação que consta do R. 12 (fls. 24 verso): afinal – sustenta o 5º RISP -, a arrematação não é modo originário de aquisição, e a Av. 10 produz efeitos enquanto não for cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 252).

1.3. Os compradores Roberto e Silvana, a despeito da averbação de indisponibilidade, não concordam em subscrever declaração segundo a qual tenham ciência disso, o que faz presumir que o registro, feito nessas circunstâncias, poderá levar a futuras controvérsias, o que deve e pode ser evitado.

1.4. Salienta ainda o 5º RISP que o cancelamento tem de ser requerido à autoridade que impusera a indisponibilidade, e não pode ser dado na via administrativa, seja pelo próprio ofício do registro de imóveis, seja pela corregedoria permanente.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 04-27).

2. Os suscitados impugnaram (fls. 29-35).

2.1. Segundo a impugnação, a indisponibilidade deixou de existir quando foi arrematado o direito sobre o qual recaía, especialmente se se considerar que a arrematação funda uma aquisição originária.

3. O Ministério Público (MP) opinou por verificar-se se a indisponibilidade ainda seria eficaz ou não, ou pela procedência da dúvida (fls. 37, 44, 46 e 48-50).

4. Apensados a estes de número CP 193 (0037806-12.2013.8.26.0100) estão os autos CP 185 (0036084-40.2013.8.26.0100): em ambos os feitos discute-se a mesma questão, nas mesmas circunstâncias de fato e de direito, valendo notar apenas que, naqueles autos CP 185, a escritura pública (fls. 08-10; prenotação 266.897) foi também lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 156) e o imóvel é o da matrícula 5.910 – 5º RISP, e que, lá, suscitada a dúvida (termo e documentos: fls. 02-26), os suscitados Roberto e Silvana impugnaram (fls. 28-34), e aguarda-se o julgamento conjunto nestes autos CP 193.

5. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

6. Cabe destacar o zelo do MP, que cuidou em solicitar providência para verificar se, ao fim e ao cabo, existisse ou não, ainda, o título que dera causa à Av. 10 da mat. 41.335 (fls. 44 e 48 destes autos CP 193) e à Av. 7 da mat. 5.910 (fls. 22-23 dos autos CP 185); porém – como ficou dito a fls. 46 -, a providência não tem lugar em dúvida, pois a indisponibilidade estava na matrícula na data em que foram prenotadas as escrituras públicas (fls. 08-09; fls. 08-10 dos autos CP 185), as quais escrituras, portanto, têm de ser qualificadas à luz dessa indisponibilidade, ainda que essa limitação ao poder de dispor (datum sed non concessum que exista) depois venha a ser cancelada.

7. In medias res, as dúvidas são improcedentes.

8. É preciso fazer patente o seguinte (estes dois pontos são da máxima importância): (a) nunca constou indisponibilidade sobre os domínios (o “imóvel” ou os “imóveis”) das matrículas 41.335 (fls. 22-24 destes autos) e 5.910 (fls. 21-23 dos autos CP 185). Logo, a titular desses domínios (= Lugano Comercial Ltda.) sempre teve livre poder de disposição, segundo os princípios, e nesse sentido são verdadeiras, nas escrituras públicas, as afirmações segundo as quais “a outorgante vendedora declara que sobre referido imóvel e sua pessoa não constam ações, feitos ajuizados e ônus reais, que possam impedir a presente transação” (fls. 09 destes autos; fls. 09 dos autos CP 185); e (b) a indisponibilidade constou única e exclusivamente sobre direitos reais limitados concernentes a esses imóveis, qual seja, os direitos à aquisição, decorrentes de compromisso de compra e venda (mat. 41.335 – R. 9 e Av. 10, fls. 23-24 destes autos; mat. 5.910 – R. 6 e Av. 7, fls. 22 dos autos CP 185), direitos à aquisição dos quais a titular era Maria de Lourdes Severino Guedes. Logo, Maria de Lourdes, somente ela, não podia dispor desse direito à aquisição (e. g., não podia cedê-los).

9. Sucede que, para bem ou para mal, sobre os direitos à aquisição (repita-se: indisponíveis, e pertencentes a Maria de Lourdes) recaiu penhora (mat. 41.335 – Av. 11, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – Av. 8, fls. 22-23 dos autos CP 185) e deles se fez arrematação judicial em favor de Roberto Hucke, um dos ora suscitados, arrematação essa que foi registrada, com o que se lhe transferiu a titularidade sobre os direitos à aquisição que pertenciam a Maria de Lourdes (mat. 41.335 – R. 12, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – R. 9, fls. 23 dos autos CP 185). Ou seja: houve disposição sobre os direitos que eram indisponíveis (= os direitos à aquisição dos imóveis), e essa disposição conseguiu ingresso no registro de imóveis.

10. Se por meio de arrematação podia haver ou não disposição desses direitos, ou se a arrematação funda uma aquisição originária ou derivada, essas são questões que não cabe discutir aqui. A qualificação tem de fazer-se pelo que consta do registro, e não pelo que deveria ou poderia ter constado, e pelo que hoje consta houve disposição, que se consumou com o registro da arrematação.

11. Ora, inscrito um ato de disposição (= a arrematação) de um direito que era indisponível (= o direito de compromissário comprador que cabia a Maria de Lourdes), é forçoso concluir que agora não há como paralisar um outro ato de disposição (= a venda) feito pelo dono (que nunca sofreu indisponibilidade), ainda que esse ato do dono tenha por pressuposto a disposição que contrariou (correta ou incorretamente) a indisponibilidade – à qual se daria, então, uma eficácia que originalmente não tinha, ou seja, eficácia para prejudicar as faculdades do domínio sobre o qual não recaiu.

12. Em suma: já porque o domínio nunca foi indisponível (e nesse sentido estão corretas as expressões das escrituras públicas, e não se pode exigir aos contratantes que afirmem algo diferente), já porque o domínio não se pode fazer, agora, indisponível por via reflexa (impedindo que o dono disponha em favor de quem adquiriu direito que outrora fora indisponível), não existe óbice aos registros das duas escrituras públicas, e as dúvidas levantadas nestes e nos autos CP 185 são ambas improcedentes, como se disse.

13. Do exposto, julgo improcedentes as dúvidas suscitadas pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (prenotações 266.894 e 266.897). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.

P. R. I.
São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito

Fonte: Blog do 26 – DJE I 24/10/2013.

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