Questão esclarece acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva

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Compra e venda. Cláusula resolutiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível a alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva ou ela deverá ser cancelada?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou deste assunto com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 25, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“Mas a existência de cláusula resolutiva impede a alienação do imóvel?

Essa questão é polêmica. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de ‘propriedade resolúvel’. O art. 1.359 do CC dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva. No entanto, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, há necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que possa haver a transmissão do imóvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, somente deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula. Esse procedimento coaduna com a segurança jurídica que os registros públicos devem gerar.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Para cancelamento de registro por falta de pagamento é necessária sentença judicial

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IRIB Responde – Compra e venda. Cláusula resolutiva – registro – cancelamento – falta de pagamento.

Questão esclarece acerca do cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta
É possível o cancelamento do registro de cláusula resolutiva em compra e venda por falta de pagamento, mediante simples requerimento da parte?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra "Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda", p. 24, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

"A cláusula resolutiva transforma a propriedade em resolúvel. Ela deve ser mencionada no próprio teor do registro da transação. Por intermédio dela, a propriedade é adquirida sem eficácia imediata, pois, somente com a quitação, irá integrar plenamente a propriedade do adquirente. Dessa forma, havendo cláusula resolutiva expressa, se não houver pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento, é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito."

Podemos, ainda, acrescentar a possibilidade dos contratantes optarem pela resilição do negócio jurídico clausulado, voltando os mesmos ao "status quo ante", o que deve ser feito através de instrumento apropriado, prescindindo aí dos serviços do judiciário.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 01/08/2013.

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Consulta: Compromisso de compra e venda com cláusula resolutiva

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Consulta:

Foi apresentado para registro uma promessa de compra e venda de 1/10 do imóvel, de Benedetto para sua irmã Margheritta, recebida pelo óbito do pai de ambos (Pietro), na partilha foi atribuída 1/2 para viúva e 1/10 para cada filho, porém consta do item 3 do contrato somente será transmitida quando ocorrer o falecimento da viúva (mãe de ambos).
É possível o registro, consta-se este item no registro?
28-05-2013

Resposta:

1.                 No caso, não se trata de compra e venda de imóvel quando pode ser inserida cláusula resolutiva expressa com amparo nos artigos 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do CC (artigo 167, I, 29 da LRP);
2.                 E tal condição constante do item “3” da promessa de compra e venda não se trata propriamente de condição suspensiva ou mesmo resolutiva;
3.                 A cláusula resolutiva nada mais é do que o pacto comissório. Já no código Civil de 1.916, a doutrina apontava a semelhança entre a condição resolutiva expressa e o pacto comissório;
4.                 No que concerne aos compromissos de compra e venda, há disposições especiais que desautorizam o pacto comissório, ao compromitente vendedor não é dado escolher, dada a mora do comprador, entre o preço e a resolução do compromisso. O artigo14 do DL 58/37 (imóveis loteados), o artigo 1º do DL 745/69 (imóveis não loteados) e o artigo 63 da lei 4.591/64 (unidades condominiais autônomas) dispõem modos especiais de constituição em mora dos compromissários compradores e resolução dos compromissos. Tais normas têm caráter cogente, às partes não é licito estipular de maneira diferente (RDI n. 23, pg. 116);
5.                 Ademais, tal condição contraria os artigos números 1.147, 1.418 do CC, 22 do DL 58/37 e 1º DL 745/69;
6.                 Portanto, entendo, s.m.j., de que o registro do contrato de compromisso de compra e venda com tal condição não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Maio

Fonte: Blog do Grupo Gilberto Valente. Publicação 04/06/2013.