10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas (Editora Crono, 2016, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

  • Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.
  • Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.
  • Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!
  • Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.
  • O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJGO].
  • Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).
  • O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).
  • Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).
  • Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.
  • Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a DIMOB- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Considere toda implicação (legal, jurídica, ética) exposta anteriormente. Não passe ou pare de passar escritura pelo menor valor, se for diferente do valor da venda! Não passe ou pare de passar escritura pelo valor venal!

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Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/ SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP – www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. 10 MOTIVOS para PASSAR ESCRITURA pelo VALOR REAL DO NEGÓCIO. Boletim Eletrônico – Portal do RI nº. 117/2016 | 24 de Janeiro (sexta-feira). Disponível em http://www.portaldori.com.br/2016/06/24/10-motivos-para-passar-escritura-pelo-valor-real-do-negocio. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.


LIVRO DO CARTÓRIO DE NOTAS: LANÇAMENTO!!!

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Já é possível adquirir um exemplar do Livro: “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas”.

O Livro sobre o Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) foi escrito por Luís Ramon Alvares, Tabelião e Registrador em Mogi das Cruzes/SP e idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis.

O livro é um guia prático que aborda com objetividade e simplicidade as principais atribuições das serventias notariais.

A obra encontra-se de acordo com o Novo CPC (Código de Processo Civil), especialmente com abordagem sobre a Usucapião Administrativa e a Homologação de Penhor Legal no Cartório de Notas.

É um manual destinado ao público em geral, como compradores e vendedores, doadores e donatários, testadores e testamenteiros, proprietários de imóveis em geral, investidores imobiliários, e também aos tabeliães de notas, registradores imobiliários, prepostos, escreventes e auxiliares dos registros de imóveis e tabelionatos de notas, corretores de imóveis, advogados, juízes, concursandos e aqueles que se dedicam ao estudo do direito registral e notarial.

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SOBRE O LIVRO

O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas é um guia prático que aborda com objetividade e simplicidade as principais atribuições das serventias notariais.

A presente obra procurar trazer respostas à maioria das perguntas sobre o Cartório de Notas, especialmente as seguintes:

  • O que é escritura pública? E procuração pública? Ata notarial? Testamento? Carta de Sentença Notarial? Autenticação de cópias? Reconhecimento de firmas? Para que servem?
  • Quanto custa cada ato no cartório de notas?
  • Quando é possível fazer escritura pública de inventário e partilha no tabelião? E de divórcio? E ata notarial? E testamento?
  • Em quais hipóteses a procuração pública é obrigatória?
  • Posso utilizar a ata notarial para fazer prova de publicações na internet? E para fazer prova em procedimento de usucapião administrativa, nos termos do Novo Código de Processo Civil?
  • Qual é a documentação necessária para a lavratura da escritura pública? E para escritura pública de inventário? E de divórcio?
  • Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p.ex. pelo valor venal indicado pela Prefeitura)? Quais os riscos?
  • Posso homologar o penhor legal no Cartório de Notas?
  • Posso dispor em testamento sobre todo o meu patrimônio?
  • Para quê servem as cartas de sentença notarial? Como faço para solicitar a expedição da Carta de Sentença Notarial?
  • O que pode ser autenticado? O que não pode?
  • Quais documentos que podem ter a firma reconhecida? Quais não podem?
  • E muito mais!

Enfim, este é um manual destinado ao público em geral, como compradores e vendedores, doadores e donatários, testadores e testamenteiros, proprietários de imóveis em geral, investidores imobiliários, e também aos tabeliães de notas, registradores imobiliários, prepostos, escreventes e auxiliares dos registros de imóveis e tabelionatos de notas, corretores de imóveis, advogados, juízes, concursandos e aqueles que se dedicam ao estudo do direito registral e notarial.

SOBRE O AUTOR

Luís Ramon Alvares é tabelião-registrador em Mogi das Cruzes (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP- www.cartorioMOGI.com.br). É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral

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O Portal do RI- Registro de Imóveis sorteará, no dia 13 de junho de 2016, um exemplar do Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas”, de autoria de Luís Ramon Alvares.

Para concorrer:

1- “Curta” a fanpage do Portal do RI (facebook: https://www.facebook.com/PORTALdoRI)

2- Curta o post:LIVRO DO CARTÓRIO DE NOTAS: LANÇAMENTO!!!” (https://www.facebook.com/PORTALdoRI/photos/a.202563826534535.1073741829.196367883820796/352242884899961/?type=3)

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A partir do dia 13/06/2016, um exemplar do Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas”, será enviado ao endereço brasileiro do sorteado.

OBS.: SOMENTE SERÃO CADASTRADOS NA PROMOÇÃO OS PRIMEIROS 200(DUZENTOS) PARTICIPANTES. CORRA!!


CGJ/SP: SELO DE AUTENTICIDADE – ALTERAÇÃO DOS MODELOS PARA O BIÊNIO 2015/2016 – HOMOLOGAÇÃO DAS PROPOSTAS DO COLÉGIO NOTARIAL DO BRASIL E DA ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES DE PESSOAS NATURAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO, BEM COMO DA INDICAÇÃO DO FABRICANTE.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Proc. n." 2002/00000252

(347/2014-E)

SELO DE AUTENTICIDADE – ALTERAÇÃO DOS MODELOS PARA O BIÉNIO 2015/2016 – HOMOLOGAÇÃO DAS PROPOSTAS DO COLÉGIO NOTARIAL DO BRASIL E DA ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES DE PESSOAS NATURAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO, BEM COMO DA INDICAÇÃO DO FABRICANTE.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de expediente referente à alteração dos selos de autenticação, cujo prazo expira em 31 de dezembro de 2014, além da indicação do fabricante.

O Colégio Notarial e a ARPEN se manifestaram nas fls. 267/271, propondo novos padrões de selos para o biénio que se aproxima, divididos em seis estampas diferenciadas por cores, com a incorporação dos números referentes ao Cadastro Nacional das Serventias (CNS) estabelecido pelo CNJ, mas de forma desvinculada da numeração tradicional, isto é, agregando mais um código verificador, mas mantendo a identificação das delegações destinatárias, de modo a não ser preciso modificar os sistemas de controle de selos atuais das serventias e da Corregedoria Geral da Justiça. Além disso, renovaram a indicação da fabricante RR Donnelley Moore.

É o  relatório.

OPINO.

O modelo proposto está de acordo com os itens 26, 26,1, 29 e 30 do Capítulo XIV das NSCGJ, conforme se verificam às fls. 272/274. Os selos são dotados de elementos e característicos de segurança. Possuem holografia, fundo numismático, vinhetas negativas de segurança, tinta lumiset e os demais elementos listados na fl. 272.

Outrossim, as mudanças propostas os tornam inconfundíveis com os selos atualmente em vigor, bastando que se observem os modelos atuais, fls. 237, e os propostos para o próximo biénio.

Com relação à empresa indicada, trata-se de renovação de indicação da empresa que já vem prestando os serviços há longo tempo, considerada idónea c especializada.

Tal como vem ocorrendo nos últimos biénios, é de ser acolhido também o pedido para utilização dos selos atuais, para escoamento do estoque, até 31 de março de 2015.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de homologar a indicação da fabricante RR Donnelley Moore, bem como os modelos de selos de autenticidade propostos, cuja utilização se dará a partir de 1° de janeiro de 2015 até 31 de dezembro de 2016,

sem prejuízo da utilização dos selos de autenticidade atuais até 31 de março de 2015.

Sub censura.

São Paulo, 14 de novembro de 2014.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

C O N C L U S Ã O

Em 19 de novembro de 2014, faço estes autos conclusos ao Desembargador HAMILTON ELLIOT AKEL, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Eu, Escrevente Técnico Judiciário do GATJ 3, subscrevi.

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, c. por seus fundamentos,

que adoto, homologo indicação da fabricante RR Donnelley  Moore, bem corno os modelos de selos de autenticidade propostos, cuja utilização se dará a partir de 1° de janeiro de 2015 até 31 de dezembro de 2016, sem prejuízo da utilização dos selos de autenticidade atuais até 31 de março de 2015.

Ciência às entidades,

São Paulo,

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: TJ/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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