STJ: É nula notificação que não indica corretamente o credor fiduciário

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que há nulidade na notificação para constituir em mora o devedor fiduciante de imóvel quando dela consta nome de pessoa diversa do real credor fiduciário. No caso julgado, o credor era o Consórcio Nacional Cidadela, mas a notificação foi feita em nome da Caixa Econômica Federal.

Para a Turma, a notificação do devedor fiduciante possui requisitos especiais que, se não seguidos, acarretam nulidade: “A repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como há na troca da pessoa notificante.”

O recurso interposto pelo consórcio era contra decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que reconheceu a nulidade da constituição em mora do devedor pela ausência da notificação e pela realização do ato por meio de cartório fora da situação do imóvel (artigo 26, paragrafo 3°, da Lei 9.514/97).

O credor sustentou o cabimento da notificação por cartório de comarca diversa da situação do imóvel ou do domicílio do devedor. Para ele, a errônea indicação do credor fiduciário na notificação extrajudicial não a torna nula, já que os dados referentes ao contrato celebrado e ao cartório de registro do imóvel estavam corretos, tratando-se de mero erro material, incapaz de gerar prejuízo ao devedor.

Segundo o credor, não havia dúvida de que a notificação era relativa ao imóvel objeto do pacto de alienação fiduciária celebrado entre as partes, e portanto ela cumpriu sua finalidade.

Domicílio diferente

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, afastou a tese de nulidade da notificação por ter sido expedida por cartório diverso da situação do imóvel ou do domicílio dos demandados.

De acordo com Salomão, a Segunda Seção pacificou o entendimento de que a notificação extrajudicial entregue no endereço do fiduciante, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por cartório de títulos e documentos de outra comarca, mesmo que não seja aquela do domicílio do devedor.

“A notificação é ato jurídico em sentido estrito, por meio do qual se dá ciência a alguém a fim de que realize ou se abstenha de determinada conduta, sob cominação de pena, sendo, portanto, instrumento de realização do direito que pode constituir, extinguir ou modificar relação jurídica com diversas consequências, tais como constituição em mora do devedor, conservação de direitos, prevenção de responsabilidades, extinção de contrato, interrupção da prescrição, entre outras”, acrescentou o ministro. 

Simples e rápido

Luis Felipe Salomão destacou que a alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo artigo 22 da Lei 9.514: é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Dessa forma, há a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do bem.

Para o relator, essa é uma forma de conferir procedimento legal específico muito mais rápido e simples do que a execução de hipoteca e demais garantias, pois permite agilidade na execução do bem para satisfação de eventual débito vencido e não pago.

De forma extrajudicial (o procedimento se dá apenas no cartório imobiliário), o agente notarial notifica o devedor fiduciante, constituindo-o em mora. Persistindo a inadimplência (período de 15 dias), consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, com a consequente e posterior venda do bem em leilão.

Nome errado

Já quanto ao erro na identificação do credor, Salomão destacou que não há notificação por parte do consórcio recorrente. O que há é uma notificação da Caixa Econômica Federal em desfavor dos recorridos. 

Segundo o ministro, não há como admitir que o ato do cartório tenha conseguido atingir seu objetivo de dar ciência ao devedor fiduciante da intenção do fiduciário em receber o que lhe é devido, no prazo legal, sob pena de perda da propriedade em favor do credor. 

De acordo com o ministro, a dívida vencida, por si só, não é bastante para caracterizar a mora do devedor fiduciante. Ele esclareceu que, apesar de a mora do devedor ocorrer quando ele não faz o pagamento nas condições combinadas, na alienação fiduciária de imóvel, por imposição legal, essa mora precisa ser exteriorizada, reconhecendo-se o inadimplemento em cartório e rompendo-se definitivamente a relação contratual.

O relator destacou ainda que o princípio dies interpellat pro homine (o dia interpela pelo homem) não é suficiente para assegurar o direito do credor fiduciário, pois, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514, impõe-se obrigatoriamente a constituição em mora do devedor fiduciante, o que atrai a incidência do artigo 397, parágrafo único, do Código Civil.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1172025.

Fonte: STJ | 25/11/2014.

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Questão esclarece acerca da necessidade de constar, na retificação de área, o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio.

Retificação de área. Rio – deflexões – levantamento.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de constar, na retificação de área, o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio. Valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto, veja como o tema foi abordado:

Pergunta: É possível, no procedimento de retificação de área, aceitar descrição onde o agrimensor não fez o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio, indicando apenas sua distância?

Resposta: Eduardo Augusto, ao abordar o tema, assim explica:

“4.4.3 Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões

O registrador deverá impedir que a retificação, em vez de solucionar o vício no tocante à especialidade objetiva, incorra em novos vícios que exigirão nova retificação no futuro. Também não poderá aceitar a continuidade de falhas ocorridas no passado, diante de situações em que a atuação do agrimensor é obrigatória e a falha possa ser sanada de vez. Para tal, deverá analisar o levantamento apresentado pelo profissional objetivando evitar a ocorrência de alguns vícios, que são de fácil identificação.

Uma das falhas mais comuns referem-se às perimetrais que acompanham um rio, uma estrada ou uma linha férrea, em que o agrimensor, por comodidade ou falta de equipamento técnico apropriado, deixa de levantar todas as deflexões existentes, declarando apenas a distância percorrida (‘do marco 6 ao marco 1, segue 565 metros pelas curvas naturais do rio de Conchas’) e, quando muito, a direção geral (‘segue na direção noroeste 565 metros a jusante pelo rio de Conchas’).

(…)

Alguns argumentam que é muito trabalhoso efetuar o levantamento de todas as deflexões do rio, motivo pelo qual apenas citam o elemento de divisa (rio, estrada, linha férrea) e a distância percorrida. Se o agrimensor não efetuou o levantamento da parcela sinuosa que acompanha o rio, a dimensão do imóvel por ele declarada não pode ser aceita, pois trata-se de um arbitramento infundado. Não há como apurar a área de uma figura geométrica irregular sem um completo levantamento de seus ângulos e distâncias. O cálculo desses dados está hoje bastante facilitado por conta da informática, mas, sem os dados básicos resultantes de um complexo levantamento de campo, nada de concreto pode ser extraído do computador.

(…)

Por esses motivos, o registrador deve exigir que o profissional identifique os vértices, azimutes e distâncias de todas as perimetrais do imóvel. Não sendo cumprida essa exigência, o pedido retificatório será indeferido pelo fato de o levantamento planimétrico não cumprir o princípio da especialidade objetiva.” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 341-343).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Artigo: Constrições judiciais: arresto, penhora e sequestro: atos sujeitos a registro ou averbação? – Por Marcelo Rodrigues

* Marcelo Rodrigues

Sistema de publicidade registral adotado no Brasil recepciona direitos, em oposição, por exemplo, ao sistema adotado nos EUA.

O sistema de publicidade registral adotado no Brasil recepciona direitos, em oposição, por exemplo, ao sistema adotado nos Estados Unidos da América, restrito simplesmente ao arquivo de documentos. Uma das vantagens de nosso sistema, com origem na longa tradição romano-germânica, e do qual o notariado latino é derivativo, é proporcionar a presunção legal de autenticidade e veracidade ao direito inscrito.

Este especial grau de eficácia contribui decisivamente para a segurança jurídica preventiva.

De um modo geral, os direitos registráveis podem ser definidos em fórmula genérica ou casuística: no primeiro caso são acolhidos os direitos reais e seus similares, que podem ser instituídos pela vontade negocial ou pela decisão judicial, no que se incluem ainda as onerações e suas modificações de conteúdo. Já no segundo caso, opta-se pela enumeração de cada qual, abarcando seus títulos ou atos que neles deságuam, ditando as espécies do gênero, uma após outra. A lei 6.015/73 mescla ambas as fórmulas, porém de modo desencontrado, denotando certo desinteresse pelo rigor científico (a fórmula específica do art. 167 antecede a genérica do art. 172). Pior, a enumeração de seu art. 167 estabelece a completa desordem entre direitos reais, ônus aos mesmos equiparados e atos que não introduzem qualquer mutação jurídico-real (ex: memoriais de incorporação, instituições e convenções de condomínios, e de loteamentos urbanos e rurais, cédulas de crédito rural e as de crédito industrial, etc.).

O sistema de publicidade registral imobiliária adotado no Brasil é misto e concebido para produzir efeito duplo, em regra. É por meio da publicidade que os registradores conferem forma e eficácia modificadora à causa jurídica já existente; seja ela: constitutiva – marcando os direitos com o atributo real -, ou requisito de mais ampla eficácia, se é declarativa ou de mera notícia – para levar tais direitos ao conhecimento de terceiros. Ambos os efeitos – constitutivo do direito real, e meio de publicidade e disponibilidade -, são da tradição do direito brasileiro. Mas somente este segundo atributo alcança a generalidade dos casos. Neste aspecto, não é exagero afirmar que o sistema de publicidade registral imobiliária existe no interesse e proveito de terceiros. Terceiros de boa-fé, frise-se, que confiando nas informações do registro adquirem o direito inscrito, em estímulo, portanto, à segurança jurídica dinâmica.

Seguindo a lógica, de modo a serem respeitados pelos terceiros, detém a primazia do registro os mais importantes dos direitos reais, base dos demais, os direitos de propriedade, seguindo-se aqueles outros ainda de índole real que alteram a situação do imóvel, limitam, reduzem ou restringem o direito de propriedade, como a hipoteca, o usufruto, a servidão, a alienação fiduciária, etc.

Há casos em que os direitos reais não são adquiridos pelo registro, mas com estes devem ser alinhados pela inscrição de seus atos declaratórios como ocorre pelo direito de propriedade constituído pela herança por dois ou mais herdeiros e transmitido após a cada um deles pela partilha: a usucapião, a desapropriação, a adjudicação, etc. Adiante, vêm os direitos pessoais que diminuem o valor dos imóveis e que devem ser registrados para conhecimento de terceiros, de modo a não lhes acarretar injusto prejuízo. É o caso, por exemplo, da locação com cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel. De qualquer forma, em esforço de sistematização, o rol do inciso I do art. 167 da lei dos registros públicos, pode ser decomposto em cinco grupos.

O primeiro refere-se à aquisição da propriedade imobiliária de modo geral, incorporando os seguintes títulos, consoante enumeração da lei 6.015/73 (art. 167, I): 
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 
27) do dote; 
28) das sentenças declaratórias de usucapião (redação dada pela Medida Provisória 2.220, de 2001); 
29) da compra e venda pura e da condicional; 
30) da permuta; 
31) da dação em pagamento; 
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 
33) da doação entre vivos; 
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da lei 11.977/09; (incluído pela lei 12.424/11).

Em grupo subsequente são englobados casos de constituição de ônus reais ou equiparados, irradiante também duplamente tanto a constituição do direito real como a publicidade de sua existência:

1) da instituição de bem de família; 
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; 
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 
6) das servidões em geral; 
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 
10) da enfiteuse; 
11) da anticrese; 
15) dos contratos de penhor rural; 
18) dos contratos de compromisso de compra e venda , cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a lei 4.591/64, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel (incluído pela lei 9.514/97)
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão (redação dada pela lei 12.424/11); 
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia (redação dada pela Medida Provisória 2.220/01); 
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano (incluído pela lei 10.257/01); 
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público (redação dada pela Medida Provisória 2.220/01); 
41) da legitimação de posse (incluído pela lei 11.977/09).

Em terceiro grupo situam-se os casos nos quais importa individuar a propriedade como pressuposto de sua disponibilidade, em que o efeito do registro é unicamente declarativo:

23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; 
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha. 
No quarto grupo figuram os casos de premonição de riscos à propriedade, sinalizando a terceiros que a presunção legal de veracidade decorrente do registro está sendo infirmada: 
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis.

Como se observa, a nenhum dos grupos acima se encaixam as convenções antenupciais (n. 12), as cédulas de crédito rural, industrial e similares (n. 13 a 14), os empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures (n. 16), os memoriais de incorporações, instituições e convenções de condomínio e de loteamentos urbanos e rurais (n. 17 e 19), no que, em comum, se agrupam no 5. e último grupo residual desta classificação. Tal resulta da circunstância de não constituírem ‘direitos registráveis’ propriamente ditos, tomada a expressão em sua origem, concebida com critérios mais rígidos, dentro da qual caberiam, em princípio, apenas os direitos reais e seus assemelhados, além de suas onerações e modificações de conteúdo.

Todavia, a evolução experimentada pelo Direito Formal, ditada pela necessidade de imprimir maior eficiência e segurança jurídica ao sistema de publicidade registral imobiliária, alargou o conceito remoto de 'direitos aptos a registro', consoante atesta, por exemplo, o denominado princípio da concentração na matrícula, objeto agora de texto legal em sentido estrito: Medida Provisória 656, de 7/10/14 (artigos 10 a 17). A intenção é simplificar e racionalizar as exigências cartorárias, estimulando o mercado imobiliário como um todo. Por tabela, reduz a opacidade do registro combatendo os gravames ocultos – voluntários, legais, administrativos e judiciais -, e desestimula a praxe viciosa dos denominados ‘contratos de gaveta’, germes de demandas futuras, incremento da litigiosidade, disseminação da insegurança jurídica e do aumento do risco, todos estes ingredientes acarretando o incremento do custo das transações imobiliárias, com efeitos perniciosos aos objetivos maiores do desenvolvimento econômico, erradicação da pobreza e da marginalização, redução das desigualdades sociais e regionais (art. 3., II e III, CR).

Neste contexto, a par de não sinalizarem qualquer mutação jurídico-real, as constrições judiciais do arresto, penhora e sequestro, foram incluídas desavisadamente pelo legislador de 1973 no rol dos títulos ensejadores a registro em sentido estrito, não-conformidade replicada na legislação especial da execução fiscal (lei 6.830/80, art. 7., IV). Contudo, mostra-se mais coerente com o sistema que tais atos processuais, bem como aqueles outros de natureza premonitória, quando concretizados sobre bens imóveis, sejam publicizados perante terceiros por simples averbações no Registro de Imóveis. Neste sentido, a denominada reforma da reforma simplificou o procedimento, ao acrescentar os parágrafos 4. e 5. ao art. 659 do CPC, moldando novo perfil para a mais frequente das constrições judiciais perante os registros imobiliários brasileiros: a penhora.

O art. 239 da lei 6.015/73 exige o registro das penhoras em cumprimento de mandado ou à vista da certidão do escrivão. Com as leis 10.444/02 e 11.382/06, o procedimento simplificou-se, dado que o § 4º passou a prever que a respectiva "averbação" da penhora far-se-á "mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial", "para presunção absoluta de conhecimento por terceiros." O ato a que se refere a lei é o auto ou termo de penhora, lavrados nos autos de execução. A passo que o § 5. refere que "nos casos do § 4o, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, a penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, será realizada por termo nos autos, do qual será intimado o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constituído depositário." Portanto, basta a apresentação da certidão expedida pelo cartório judicial. O registro da penhora independe de mandado judicial. E, para municiar a certidão do escrivão judicial, indispensável a certidão atualizada da matrícula do imóvel, com a vantagem adicional de velar pela continuidade do registro, impedindo a concretização da penhora em imóvel que não pertença ao executado.

As averbações, não apenas dos arrestos, penhoras e sequestros, como de resto de toda sorte de direitos e onerações da classe de atos que importem em premonição de riscos, a exemplo da contradita, contribui para a efetividade do princípio da concentração na matrícula, dado que não sujeita os títulos respectivos ao grau de exigências preliminares inerentes ao registro em sentido estrito, próprias de um processo de registro mais complexo e rigoroso e que, frequentemente, podem representar desestímulo ou até mesmo impedimento intransponível ao propósito de fomentar a necessária presunção absoluta de conhecimento por terceiros, em prejuízo à própria funcionalidade que se espera do sistema. Posto isto, andou bem a normativa que instituiu o art. 615-A do CPC (lei 11.382/06), disciplinando a denominada ‘averbação premonitória’, espécie do gênero atos premonitórios de natureza cautelar.

______________________

*Marcelo Rodrigues é desembargador do TJ/MG. Especialista em Direitos Notarial e Registral. Autor das obras Tratado de registros públicos e direito notarial (Atlas, 2014) e Código de normas dos serviços notariais e de registros do estado de minas gerais – provimento cgjmg 260/2013 – comentado (Anoreg-Serjus, 2014). Presidente da Comissão do Concurso para Outorga das Delegações dos Tabelionatos e Registros Públicos do Estado de Minas Gerais (Edital 1/2014).

Facebook do autor: https://www.facebook.com/escritormarcelorodrigues.

Fonte: Migalhas | 09/11/2014.

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