A Segurança Jurídica na Arrematação de bem em hasta pública

Escrito por

* Gabrielle Rossa

A consequência natural do processo de execução é a satisfação do crédito exequendo. O curso do processo todo tende a este fim e, muitas vezes, por haver no patrimônio do devedor somente bens imóveis, de difícil liquidação, surge a necessidade de alienar bens imóveis em hasta pública para que o credor seja satisfeito.

A lei processual estabelece diversos requisitos para que o ato da alienação em hasta pública seja revestido de segurança jurídica que forneça ao arrematante a tranquilidade necessária para comprar o bem nesta modalidade de alienação com a certeza de que terá em mãos um bem desembaraçado de eventuais dívidas, coisas e pessoas e que se preste ao fim colimado, seja investimento ou uso próprio.

A segurança jurídica da alienação em hasta pública interessa a todas as partes e à sociedade como um todo, pois coloca fim a um processo custoso e restabelece o equilíbrio patrimonial com a satisfação do crédito do exequente.

Não é à toa que a lei processual estabelece que o edital de alienação em hasta pública deve trazer diversas informações, que servem para que o potencial arrematante analise o imóvel e sua viabilidade, com base no preço da avaliação. As informações de essencial divulgação são, entre outras, a descrição do bem com remissão à matrícula e registro, o valor do bem e a menção da existência de ônus.

Já a lei tributária garante ao arrematante que há a sub-rogação dos créditos tributários sobre o respectivo preço da arrematação (Art. 130 CTN).

As garantias legais que cercam a alienação e hasta pública, como já dito anteriormente, são essenciais à segurança jurídica desta modalidade de alienação e protegem o próprio processo judicial de execução, à medida que incentivam interessados à arrematar os bens e pôr fim a processos que, de outra forma, se acumulariam durante décadas nas estantes dos fóruns.

É por isso que vemos com estranheza a decisão que flexibiliza as normas acima mencionadas em detrimento do arrematante. Em decisão proferida no agravo 1.412.944, da relatoria do ministro Benedito Gonçalves, publicado em 8/2/12, o ministro entendeu que, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento transfere-se para o arrematante.

Ora, tal decisão fere as normas que disciplinam a questão e traz insegurança aos potenciais arrematantes que, muitas vezes só arrematam os imóveis porque têm a certeza de que as dívidas incidentes no mesmo serão sub-rogadas no produto da arrematação, já que as dívidas de condomínio e de imposto podem tão altas a ponto de inviabilizar a arrematação de imóveis nessa situação.

A decisão mencionada está na contra mão da tendência da justiça moderna. Veja que em recente julgado da relatoria da Nancy Andrighi (REsp 1.092.605-SP, Rel. Min.), a turma, ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram do edital da praça. Salientou-se que, nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre com os débitos tributários nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a ministra relatora, responsabilizar o arrematante por eventuais encargos incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que, embora o art. 694, § 1º, III, do CPC estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tornar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do art. 244 da lei processual civil.

Ora, corretíssima a decisão, já que o edital é o aval do poder judiciário para que o arrematante compre o bem com tranquilidade. Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas.

No mesmo julgado, a ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.

Em seu voto, a ministra deixa clara a necessidade da garantia à segurança jurídica da alienação em hasta pública à medida em que explicou que "basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance".

Ou seja, o respeito à lei tributária que determina que as dívidas serão sub-rogadas no produto da arrematação e ao entendimento que as dívidas condominiais anteriores à arrematação devem ser sub-rogadas da mesma forma deve prevalecer em nome da segurança jurídica e da efetividade do processo de execução.

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* Gabrielle Rossa é advogada do escritório Rayes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 27/11/2013.

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – O domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – A arrematação foi registrada – O dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – Em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – O ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – Dúvida improcedente.

Processo 0037806-12.2013.8.26.0100

CP 193 – CP 185
Dúvida
Registro de Imóveis – 5º Oficial De Registro de Imoveis de São Paulo
R. H. – – S. L. H.

Registro de imóveis – dúvida – um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – o domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – a arrematação foi registrada – o dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – o ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – dúvida improcedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-03) a pedido de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (nos autos CP 193: matrícula 41.335 – fls. 22-25, e prenotação 266.894; nos autos CP 185: matrícula 5.910 – fls. 21-23, e prenotação 266.897).

1.1. Segundo o termo de dúvida trazido nestes autos CP 193, em escritura pública lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 152 – nestes autos, fls. 08-09) a vendedora Lugano Comercial Ltda. declarou que sobre o imóvel vendido não constavam ações, feitos ajuizados e ônus reais que pudessem fazer inválido ou ineficaz o negócio jurídico de compra e venda.

1.2. Porém, na mat. 41.335 – Av. 10 – 5º RISP (fls. 24) e no Livro de Registro de Indisponibilidades, registro 607, de 20 de março de 2001, consta indisponibilidade de bens e direitos, averbação essa que não foi cancelada, sequer pela arrematação que consta do R. 12 (fls. 24 verso): afinal – sustenta o 5º RISP -, a arrematação não é modo originário de aquisição, e a Av. 10 produz efeitos enquanto não for cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 252).

1.3. Os compradores Roberto e Silvana, a despeito da averbação de indisponibilidade, não concordam em subscrever declaração segundo a qual tenham ciência disso, o que faz presumir que o registro, feito nessas circunstâncias, poderá levar a futuras controvérsias, o que deve e pode ser evitado.

1.4. Salienta ainda o 5º RISP que o cancelamento tem de ser requerido à autoridade que impusera a indisponibilidade, e não pode ser dado na via administrativa, seja pelo próprio ofício do registro de imóveis, seja pela corregedoria permanente.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 04-27).

2. Os suscitados impugnaram (fls. 29-35).

2.1. Segundo a impugnação, a indisponibilidade deixou de existir quando foi arrematado o direito sobre o qual recaía, especialmente se se considerar que a arrematação funda uma aquisição originária.

3. O Ministério Público (MP) opinou por verificar-se se a indisponibilidade ainda seria eficaz ou não, ou pela procedência da dúvida (fls. 37, 44, 46 e 48-50).

4. Apensados a estes de número CP 193 (0037806-12.2013.8.26.0100) estão os autos CP 185 (0036084-40.2013.8.26.0100): em ambos os feitos discute-se a mesma questão, nas mesmas circunstâncias de fato e de direito, valendo notar apenas que, naqueles autos CP 185, a escritura pública (fls. 08-10; prenotação 266.897) foi também lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 156) e o imóvel é o da matrícula 5.910 – 5º RISP, e que, lá, suscitada a dúvida (termo e documentos: fls. 02-26), os suscitados Roberto e Silvana impugnaram (fls. 28-34), e aguarda-se o julgamento conjunto nestes autos CP 193.

5. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

6. Cabe destacar o zelo do MP, que cuidou em solicitar providência para verificar se, ao fim e ao cabo, existisse ou não, ainda, o título que dera causa à Av. 10 da mat. 41.335 (fls. 44 e 48 destes autos CP 193) e à Av. 7 da mat. 5.910 (fls. 22-23 dos autos CP 185); porém – como ficou dito a fls. 46 -, a providência não tem lugar em dúvida, pois a indisponibilidade estava na matrícula na data em que foram prenotadas as escrituras públicas (fls. 08-09; fls. 08-10 dos autos CP 185), as quais escrituras, portanto, têm de ser qualificadas à luz dessa indisponibilidade, ainda que essa limitação ao poder de dispor (datum sed non concessum que exista) depois venha a ser cancelada.

7. In medias res, as dúvidas são improcedentes.

8. É preciso fazer patente o seguinte (estes dois pontos são da máxima importância): (a) nunca constou indisponibilidade sobre os domínios (o “imóvel” ou os “imóveis”) das matrículas 41.335 (fls. 22-24 destes autos) e 5.910 (fls. 21-23 dos autos CP 185). Logo, a titular desses domínios (= Lugano Comercial Ltda.) sempre teve livre poder de disposição, segundo os princípios, e nesse sentido são verdadeiras, nas escrituras públicas, as afirmações segundo as quais “a outorgante vendedora declara que sobre referido imóvel e sua pessoa não constam ações, feitos ajuizados e ônus reais, que possam impedir a presente transação” (fls. 09 destes autos; fls. 09 dos autos CP 185); e (b) a indisponibilidade constou única e exclusivamente sobre direitos reais limitados concernentes a esses imóveis, qual seja, os direitos à aquisição, decorrentes de compromisso de compra e venda (mat. 41.335 – R. 9 e Av. 10, fls. 23-24 destes autos; mat. 5.910 – R. 6 e Av. 7, fls. 22 dos autos CP 185), direitos à aquisição dos quais a titular era Maria de Lourdes Severino Guedes. Logo, Maria de Lourdes, somente ela, não podia dispor desse direito à aquisição (e. g., não podia cedê-los).

9. Sucede que, para bem ou para mal, sobre os direitos à aquisição (repita-se: indisponíveis, e pertencentes a Maria de Lourdes) recaiu penhora (mat. 41.335 – Av. 11, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – Av. 8, fls. 22-23 dos autos CP 185) e deles se fez arrematação judicial em favor de Roberto Hucke, um dos ora suscitados, arrematação essa que foi registrada, com o que se lhe transferiu a titularidade sobre os direitos à aquisição que pertenciam a Maria de Lourdes (mat. 41.335 – R. 12, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – R. 9, fls. 23 dos autos CP 185). Ou seja: houve disposição sobre os direitos que eram indisponíveis (= os direitos à aquisição dos imóveis), e essa disposição conseguiu ingresso no registro de imóveis.

10. Se por meio de arrematação podia haver ou não disposição desses direitos, ou se a arrematação funda uma aquisição originária ou derivada, essas são questões que não cabe discutir aqui. A qualificação tem de fazer-se pelo que consta do registro, e não pelo que deveria ou poderia ter constado, e pelo que hoje consta houve disposição, que se consumou com o registro da arrematação.

11. Ora, inscrito um ato de disposição (= a arrematação) de um direito que era indisponível (= o direito de compromissário comprador que cabia a Maria de Lourdes), é forçoso concluir que agora não há como paralisar um outro ato de disposição (= a venda) feito pelo dono (que nunca sofreu indisponibilidade), ainda que esse ato do dono tenha por pressuposto a disposição que contrariou (correta ou incorretamente) a indisponibilidade – à qual se daria, então, uma eficácia que originalmente não tinha, ou seja, eficácia para prejudicar as faculdades do domínio sobre o qual não recaiu.

12. Em suma: já porque o domínio nunca foi indisponível (e nesse sentido estão corretas as expressões das escrituras públicas, e não se pode exigir aos contratantes que afirmem algo diferente), já porque o domínio não se pode fazer, agora, indisponível por via reflexa (impedindo que o dono disponha em favor de quem adquiriu direito que outrora fora indisponível), não existe óbice aos registros das duas escrituras públicas, e as dúvidas levantadas nestes e nos autos CP 185 são ambas improcedentes, como se disse.

13. Do exposto, julgo improcedentes as dúvidas suscitadas pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (prenotações 266.894 e 266.897). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.

P. R. I.
São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito

Fonte: Blog do 26 – DJE I 24/10/2013.

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A arrematação: forma originária de aquisição de propriedade

Escrito por

A fim de se demonstrar o verdadeiro renascimento que se opera sobre a saúde registrária do bem quando da sua arrematação em hasta pública, mister rememorar que são pressupostos fundamentais deste procedimento (I) a inexistência de relação entre o adquirente e o precedente titular do direito real e a (II) inocorrência de transmissão voluntária do direito de propriedade.

Diante desse cenário, em prol da segurança e da natureza jurídica da aquisição de um bem por esta modalidade – a arrematação -, a doutrina e a jurisprudência passaram a considerá-la modo originário de aquisição da propriedade, tal e qual a usucapião.

A fim de elucidar tal conceito, preleciona ilustre jurista Caio Mário da Silva Pereira1 que é considerada originária a propriedade daquele que se torna dono de um bem que jamais esteve sob o senhorio de alguém; ou seja, é uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, direta ou indireta; sem que tenha havido, pois, qualquer relação com o estado jurídico anterior daquele bem.

Tem-se, assim, que a propriedade adquirida por meio da arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam (art 849, VII, CC), tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública.

Outro não foi o posicionamento da Ilustre desembargadora Cláudia Telles, da 5ª câmara Cível do TJ/RJ, no julgamento do agravo de instrumento 0060959-15.2012.8.19.0000, ao consignar que "considerando que a arrematação judicial é título aquisitivo originário, entende esta relatoria que à hasta pública não podem sobreviver pendências que anteriormente tisnavam a propriedade plena, devendo o imóvel ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus que incida sobre o imóvel."

Cumpre destacar, ainda, que nem mesmo as hipotecas que estiverem devidamente registradas no fólio real resistirão à arrematação judicial do bem, já que serão devidamente extintas, para o que se faz imprescindível a prévia intimação do credor hipotecário sobre a realização da hasta.

Neste sentido, vem sendo firmado o entendimento dos Tribunais Estaduais. A ver:

PENHORA DE IMÓVEL – ARREMATAÇÃO – CANCELAMENTO DE PENHORA. Bem penhorado. Arrematação. Cancelamento da penhora. O bem arrematado se transfere para o arrematante livre deste ônus. Tendo a aquisição judicial de bem caráter originário, o imóvel se transfere ao arrematante livre dos ônus da penhora, tanto quanto extingue a hipoteca, que é direito real, quando intimado da praça o credor hipotecado. Se assim não fora, situação esdruxula ocorreria. Com a arrematação o imóvel passou à propriedade do arrematante. Se continuasse a incidir sobre ele a penhora, nova praça seria realizada e com a venda judicial, o bem seria do patrimônio, não da executada, mas do novo proprietário, primeiro arrematante. Portanto este é que garantiria, com seu patrimônio, execução sofrida pela executada. Agravo denegado.2

E, baluarte que é, o STJ vem dando eco e consolidação à jurisprudência das Cortes Estaduais. Nos termos:

"Civil. Processual civil. Arrematação. Bem hipotecado. A arrematação extingue a hipoteca, tanto que o credor hipotecário tenha sido intimado da realização da praça, posto que tem conteúdo de aquisição originária, livre dos ônus que anteriormente gravavam o bem por esse meio adquirido".

Via de consequência, o imóvel é transferido ao arrematante livre de qualquer ônus, restando a arrematação perfeita e acabada depois de atendidas todas as formalidades previstas nos arts. 686 a 707 do CPC, sendo as últimas etapas da transferência do bem a assinatura, pelo referido arrematante, do auto de arrematação, e a derradeira expedição da respectiva carta, que deverá ser levada a registro como título aquisitivo da propriedade.

Manifesto, portanto, o privilégio do adquirente que recebeu a propriedade de um bem – que retornou à condição de imaculado quando da consumação da sua arrematação, já que desonerado de todo e qualquer gravame anterior – tendo de suportar, apenas e tão-somente, a comissão do leiloeiro e as despesas atinentes à transcrição dos títulos de transmissão de propriedade.

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[1] Instituições do Direito Civil, Caio Mário da Silva Pereira Vol. IV, 12ª edição, Ed. Forense

[2] TJRJ – 0023058-67.1999.8.19.0000 (1999.002.01409) – Agravo de Instrumento – 1ª Ementa – Des. Gustavo Kuhl Leite – Julgamento: 11/05/1999 – Segunda Câmara Cível

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*Renata Ribeiro é diretora da área de litigância cível do escritório Manhães Moreira Advogados Associados.

Fonte: Miagalhas | 16/07/2013.

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