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Artigo: CONFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS PELO CÔNJUGE NÃO SÓCIO – Por Tarcisio Alves Ponceano Nunes

Postado em 25 de novembro de 2014 às 09:28.

* Tarcisio Alves Ponceano Nunes

Questão muito controvertida nos registros imobiliários espalhados pelo país afora diz respeito à necessidade, ou não, da lavratura de escritura pública nos casos em que um dos cônjuges não é sócio da empresa que está recebendo, pelo cônjuge-sócio, bem imóvel em integralização de seu capital social. Eu, como Notário que sou, poderia muito bem bradar que a escritura pública, nesta hipótese, é da essência/substância do ato. E essa interpretação foi, por muito tempo, realidade aqui em nosso Estado de São Paulo. Com base nesta premissa, a 1.ª Vara de Registros Públicos da comarca da Capital, órgão de fiscalização e controle dos Registros Imobiliários e Tabelionatos de Protesto de Letras e Títulos da comarca de São Paulo, nos Autos do Processo de Dúvida Imobiliária n.º 583.00.2008.132948-6, cuja sentença, da lavra do juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, foi proferida aos 03/06/2008, estabeleceu que “…não basta que a mulher anua com a conferência de bens, pois é ela proprietária de parte dos imóveis, ou seja, caso deseje integralizar as cotas do marido deverá transferir a sua parte da propriedade à sociedade através de instrumento público, conforme exige a lei civil” (grifos nossos). E esta era a posição dominante, inclusive, do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, órgão encarregado da última palavra em matéria de dúvida registrária em terras bandeirantes. Veja-se, à propósito, a seguinte ementa, extraída da Apelação Cível n.º 626-6/9, de Bauru, publicada no DOE-SP aos 15/05/2007, Relator: Gilberto Passos de Freitas: “REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Recusa de registro de instrumento particular de constituição de sociedade, pelo qual um dos sócios, casado sob o regime da comunhão universal de bens, pretende a conferência de bens imóveis para integrar suas quotas sociais mediante mera anuência de sua mulher. Inviável o registro, em razão da necessidade de a mulher transferir a parte que lhe cabe e não apenas anuir, o que é possível somente por escritura pública, já que não é sócia e, portanto, não busca integrar quotas sociais, a exemplo de seu cônjuge. Sentença mantida. Recurso não provido” (grifos nossos). Entretanto, tenho para mim, como filosofia de vida profissional, nunca colocar o aspecto financeiro acima das convicções jurídicas. E acredito, piamente, que tal interpretação viola o quanto disposto no artigo 220 do Código Civil Brasileiro de 2002, que estabelece “in verbis”: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento” (grifos nossos). Assim, se a conferência de bens é feita pelo cônjuge-sócio por meio do respectivo instrumento particular de constituição/alteração da sociedade empresária, a anuência ou transferência à ser feita pelo cônjuge não sócio deve ser feita, por óbvio, da mesma forma. Essa é a lógica do sistema! O que nós, Tabeliães de Notas, devemos buscar, é a conscientização dos contratantes da sociedade empresária das vantagens e segurança jurídica que o próprio ato constitutivo da empresa teria, se fosse feito por meio de escritura pública. Este entendimento da desnecessidade da anuência apartada do instrumento particular, foi objeto de inúmeros julgados posteriores à este de 2007, do qual é representativo o acórdão abaixo transcrito, cuja íntegra foi extraída dos Classificadores INR – SP n.º 096, de 25/05/2010, do GRUPO SERAC:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.226-6/0, da Comarca de RIBEIRÃO PRETO, em que é apelante AVB – PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 16 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

Registro de imóveis – Dúvida – Certidão de ato de alteração de contrato social de sociedade empresária, para o fim de transferência de imóvel com escopo de aumento de capital social – Anuência da esposa do sócio no próprio instrumento contratual para viabilizar a integralização do capital social pelo marido – Admissibilidade, à luz do disposto nos arts. 64 da Lei n. 8.934/1994 e 220 do Código Civil – Desnecessidade de lavratura de escritura pública – Recurso provido.

Cuidam os autos de dúvida registral suscitada pela 1ª Oficiala de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, a requerimento de AVB – Participações e Empreendimentos Ltda., referente ao registro no fólio real de certidão de ato de alteração de contrato social de sociedade empresária, emitida pela JUCESP, relativa à transferência de parte ideal do imóvel matriculado sob n. 118.159 na referida serventia predial, para fins de aumento de capital social da empresa. Após regular processamento do feito, com possibilidade de manifestação da interessada e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, por entender insuficiente a anuência da esposa do sócio transmitente do bem no instrumento contratual, fazendo-se, necessária, diversamente, a lavratura de escritura pública (fls. 88 a 92).

Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada AVB – Participações e Empreendimentos Ltda., tempestivamente, o presente recurso. Sustenta, em síntese, que o sócio da empresa, no caso, está incorporando ao capital social da sociedade tão somente a metade ideal que lhe cabe no imóvel, para o que basta a anuência do seu cônjuge, com quem é casado sob o regime da comunhão universal de bens. Não se trata, acrescenta, de integralização da totalidade do imóvel em questão, para o que, efetivamente, se faria necessária a lavratura de escritura pública, devido ao fato de o cônjuge não ser sócio da pessoa jurídica. A incorporação, na hipótese, segundo aduz, restringe-se, apenas, ao bem do sócio, bastando para instrumentalizar a transmissão, à luz do disposto no art. 64 da Lei n. 8.934/1994, a anuência do cônjuge no próprio instrumento particular (contrato social), registrado na Junta Comercial. Dessa forma, bate-se pela reforma da sentença proferida, determinando-se, em consequência, o registro do título (fls. 98 a 112).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do recurso (fls. 134 e 135).

É o relatório.

Em que pesem os argumentos expendidos na respeitável sentença e o pronunciamento do Ministério Público em ambas as instâncias, o recurso comporta provimento, à vista da orientação recente, firmada por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n. 1.129-6/8, da mesma Comarca de Ribeirão Preto, em hipótese análoga.

Com efeito, conforme constou do mencionado julgado, relatado pelo eminente Desembargador Ruy Camilo:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Negado registro de certidão de ato de alteração de contrato de sociedade empresária, para fins de transferência de imóvel com escopo de aumento de capital social – Dúvida julgada procedente, sob o fundamento de que não basta a anuência da esposa no instrumento contratual para viabilizar integralização, mediante conferência de bens, por parte de seu marido, que figura como sócio – Suposta necessidade de escritura pública – Entendimento que não deve prevalecer – Outorga uxória que se prova de igual modo que o ato autorizado, constando, sempre que possível, do mesmo instrumento – Inteligência do art. 220 do Código Civil, combinado com o art. 64 da Lei nº 8.934/94 – Título apresentado que se afigura, in casu, hábil para ser registrado – Recurso provido.

(…)

Casados os cônjuges pelo regime da comunhão universal de bens, é de se concluir, em face do art. 1.647, I, do Código Civil, que, com a outorga uxória, a alienação de imóvel (mesmo comum) pelo marido para que passe a integrar capital social, como neste caso, é viável.

Categórico, por seu turno, o art. 64 da Lei nº 8.934/94, ao dispensar escritura pública na hipótese por ele contemplada: ‘A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social’.

O título apresentado, portanto, se mostra adequado para a finalidade pretendida.

Resta a discussão acerca da possibilidade de constar a autorização da mulher do próprio instrumento de alteração contratual. E esta possibilidade deve ser reconhecida à luz do ordenamento jurídico vigente.

Com efeito, dispõe, com clareza, o art. 220 do Código Civil: ‘A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento’.

Diante de norma tão objetiva, que se ajusta com perfeição ao caso em tela, nenhuma dúvida remanesce. Patente o cabimento, na peculiar hipótese em exame, da inserção da outorga uxória no ‘próprio instrumento’ particular em que previsto o incremento de capital, não se afigurando exigível escritura pública apenas para tal finalidade.

Em que pese, pois, entendimento anterior deste Conselho, é de se admitir o registro pretendido, como corolário das regras legais analisadas.” (CSM – Ap. Cív. n. 1.129-6/8 – Comarca de Ribeirão Preto – j. 30.06.2009 – rel. Des. Ruy Camilo).

Como se pode perceber, o entendimento atual deste Conselho Superior da Magistratura é o da prescindibilidade da lavratura de escritura pública para a transferência de bem imóvel relacionada ao aumento de capital social de sociedade empresária, bastando, ao contrário, simples anuência do cônjuge do sócio, no próprio instrumento de alteração do contrato social, para viabilizar a pretendida integralização do capital social.

Assim, viável, na espécie, o registro da certidão de ato de alteração contratual apresentada pela Apelante, motivo por que à apelação se deve dar provimento.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso interposto.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

1. Trata-se de recurso interposto contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pela 1ª Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, que recusou o registro de certidão de ato de alteração de contrato social de sociedade empresária para o aumento de seu capital mediante a integralização de parte ideal de imóvel da propriedade de um dos sócios. De acordo com a oficial e o magistrado, a concordância da esposa do sócio quanto ao negócio jurídico, exarada no instrumento contratual, não seria suficiente, exigindo-se, para tal desiderato, escritura pública.

Alega a recorrente, em suma, que o sócio pretende incorporar ao patrimônio da empresa tão-somente sua parte ideal no imóvel, sendo suficiente, portanto, a anuência de seu cônjuge, com quem é casado sob o regime de comunhão universal de bens, no próprio instrumento particular, registrado na Junta Comercial, conforme dispõe o artigo 64 da Lei nº 8.934/94. Sustenta, ainda, que a lavratura de escritura com tal finalidade seria exigível apenas em caso de integralização de todo o bem, diferentemente do que ocorre in casu.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É a síntese do necessário.

Acompanho o nobre Relator, o recurso comporta provimento, conforme ressaltou.

As particularidades do caso em tela indicam que o pretendido ingresso ao registro não representa vulneração do sistema registral.

Com efeito, conforme prevê o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, tratando-se o caso em tela de casamento em regime de comunhão universal de bens, a outorga uxória é suficiente para que se opere a alienação do imóvel.

E, de acordo com o artigo 64 da Lei nº 8.934/94, não se faz necessária escritura pública para a transferência de bens com o escopo de aumentar o capital social da empresa, bastando a confecção e apresentação perante a JUCESP de certidão do ato de alteração da sociedade.

Destarte, considerando, ainda, que “a anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento” (CC, art. 220), tem-se como plenamente possível que a anuência da esposa conste do próprio instrumento contratual.

Nesse sentido é o atual entendimento deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, conforme decidido na Apelação Cível nº 1.129-6/8, da relatoria do Excelentíssimo Senhor Desembargador Ruy Camilo.

Por essas razões, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, segundo anotado.

2. Registro de certidão de ato de alteração de contrato social de sociedade empresária, para fim de incorporação em seu capital de parte ideal de imóvel pertencente a um dos sócios – Necessidade de anuência da esposa do sócio proprietário do bem – Outorga uxória que pode ser exarada no próprio instrumento contratual, sem necessidade de escritura pública – Inteligência do artigo 220 do Código Civil c.c. o artigo 64 da Lei nº 8.934/94 – Precedente deste E. Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Revisor (D.J.E. de 25.05.2010)

Fonte: Notariado | 21/11/2014.

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STJ: Simulação gera nulidade de alienações e garante direito de partilha a ex-cônjuge

Postado em 25 de novembro de 2014 às 09:13.

Escrito por portaldori

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a uma mulher o direito à partilha de bens que haviam sido alienados de maneira fraudulenta pelo ex-marido, com quem era casada em regime de comunhão parcial. Foi constatada, na iminência da separação, uma série de expedientes fraudulentos para dilapidar o patrimônio adquirido durante a relação conjugal.

De acordo com as provas do processo, bens do casal foram transferidos pelo ex-marido a seus irmãos, por preço vil, pouco antes da separação de corpos do casal.

A ex-mulher propôs ação ordinária contra seu ex-cônjuge porque este teria passado para o nome dos irmãos, por R$ 220 mil e sem a sua anuência, três fazendas avaliadas em mais de R$ 6 milhões. Casados sob o regime da comunhão parcial de bens, ainda na vigência do Código Civil de 1916, a venda aconteceu pouco antes da separação de fato do casal.

Na ação, a ex-mulher afirmou que o ato teve a finalidade de excluir tais bens da partilha quando da separação judicial, o que demonstrou “desvio patrimonial e consequente ineficácia das escrituras de transmissão, tendo em vista a subtração de sua meação por manifesta simulação, o que implica nulidade absoluta do ato negocial, à luz do artigo 167 do atual Código Civil”.

Formalidades

O tribunal estadual reformou integralmente a sentença de procedência da ação pauliana, que havia declarado o direito à meação da ex-mulher sobre os bens adquiridos pelo ex-marido na constância do casamento e o direito à renda no período compreendido entre a separação de fato do casal e a sentença, em virtude do uso exclusivo do patrimônio.

A corte local entendeu não haver vício de consentimento capaz de anular as alienações, tendo em vista o cumprimento das formalidades quando da lavratura das escrituras. Entendeu ainda que a ação proposta pela ex-mulher com o intuito de ver reconhecidos os seus direitos sobre o patrimônio do casal seria inadequada. Isso porque os direitos dos cônjuges decorreriam do próprio regime de casamento, e a discussão deveria ser realizada na ação de partilha, via própria para a resolução de questões patrimoniais.

Em ato subsequente ao julgamento pelo Tribunal de Justiça, os bens retornaram ao antigo titular, fato que não foi negado pelo recorrido, o que, para os ministros, demonstra a intenção de realizar um negócio fictício.

Má-fé

A simulação retratada nos autos, segundo o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, “reflete artimanha muitas vezes utilizada em separações litigiosas para ocultar o conteúdo real do ato praticado e dificultar a prova de violação da ordem jurídica”.

“A alienação forjada, próxima ao desenlace, é, sobretudo, uma violação da ordem pública – porquanto vedada por lei imperativa que garante não apenas o direito à meação na separação judicial, mas também o direito de terceiros credores – e, por óbvio, pode ser reconhecida em ação autônoma”, acrescentou.

Nulidade

Em seu voto, o ministro Villas Bôas Cueva destacou que, no Código Civil de 1916, conforme o artigo 147, a simulação ensejava a anulação do ato jurídico. O atual CC, de 2002, atendendo a reclamos da doutrina, considera a simulação fato determinante de nulidade do negócio jurídico, haja vista sua gravidade.

O ministro considerou que, no caso, “não se está a avaliar os aspectos externos do negócio jurídico ou se foram observados os requisitos burocráticos para sua celebração à luz da lei de registros públicos, mas sim a perquirir a ocorrência de simulação (violação do artigo 102 do Código Civil de 1916, correspondente ao artigo 167, parágrafo 1º, I e II, do CC de 2002) com o intuito de aferir o verdadeiro patrimônio do réu objeto de partilha”.

Os bens adquiridos entre a data do casamento e a separação de fato, de acordo com o relator, devem ser partilhados nos termos da sentença, segundo a qual a autora conseguiu provar que a alienação do conjunto de bens pelo seu ex-cônjuge foi viciada. “A nulidade foi devidamente provada”, concluiu o ministro.

Para Villas Bôas Cueva, o questionável preço dos bens alienados, o parentesco entre os negociantes, a proximidade da alienação com a separação e a relatividade da presunção de veracidade do conteúdo das escrituras públicas demonstram que a ação foi bem solucionada pelo juízo de primeiro grau, que constatou o fato de a alienação dos imóveis ter sido efetuada por valor muito abaixo do praticado do mercado.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Fonte: STJ | 24/11/2014.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda.

Postado em 15 de outubro de 2014 às 14:36.

Escrito por portaldori

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Contrato-padrão – cláusula abusiva. Compromisso de compra e venda – cessão. Loteador – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos:

Pergunta: No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda?

Resposta: Pensamos pela não admissão de tal pretensão, devendo o Oficial recusar aludido modelo, reclamando retificação do mesmo, uma vez que o art. 31, da Lei 6.766/79, de forma específica, dita regras em sentido contrário, ou seja, de que pode ocorrer tais cessões sem prova de concordância por parte do loteador, prevalecendo, aí, o que temos em tais normas, em detrimento do desejo do particular.

Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS – Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor”, p. 19, também doutrina sobre a questão, com destaque para o que se segue:

…. “O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada ‘taxa de transferência’. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do artigo mencionado, que poderá ser acessado através do link http://www.primeirosp.com.br/contratopadrao132.rtf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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