Jurisprudência mineira – Apelação Cível – Alvará judicial – Outorga de escritura de compra e venda – Falecimento do alienante antes do registro do imóvel

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JURISPRUDÊNCIA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL – ALVARÁ JUDICIAL – OUTORGA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – FALECIMENTO DO ALIENANTE ANTES DO REGISTRO DO IMÓVEL – SOBREPARTILHA DO BEM – NECESSIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO

– Em se considerando que a transmissão de imóveis exige a transcrição do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, não há falar em expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado que o falecimento da alienante ocorreu sem que fosse efetuado o registro da transferência do título, havendo, pois, a necessidade de prévia partilha, porquanto permaneceu o imóvel como sendo de sua propriedade.

Apelação Cível nº 1.0210.13.004525-0/001 – Comarca de Pedro Leopoldo – Apelante: Aristeu de Souza Gomes – Relator: Des. Luís Carlos Gambogi

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em negar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 23 de maio de 2014. – Luís Carlos Gambogi – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. LUÍS CARLOS GAMBOGI – Trata-se de apelação cível interposta por Aristeu de Souza Gomes contra a sentença de f. 12/13, que, nos autos da ação de alvará para outorga de escritura, julgou extinto o feito, sem resolução de mérito, por impossibilidade jurídica do pedido.

Nas razões recursais, de f. 14/24, sustenta o apelante que a presente ação visa à concessão de alvará para outorga de imóvel objeto de compra e venda, decorrente de separação judicial. Afirma que, tendo o imóvel sido vendido há mais de dez anos, caberia aos herdeiros a obrigação de transferir a propriedade aos promitentes compradores, incidindo a consequente obrigação de efetuar o pagamento do ITBI. Alega que, no presente caso, o contrato foi quitado antes do óbito do promitente vendedor, não mais lhe pertencendo, razão pela qual não há falar em partilha do aludido imóvel, para que seja possível a obtenção da escritura, nem em incidência do ITCD, uma vez que o imóvel não chegou a ser transferido aos herdeiros. Frisa que o bem está na posse de terceiros há mais de vinte anos, prazo que permite a aquisição do domínio, em virtude da posse continuada e pacífica. Com essas considerações, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada a sentença, com a procedência do pedido inicial.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se, às f. 34/35-v., pelo desprovimento do recurso.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O apelante ingressou com pedido de alvará judicial, aduzindo ter sido casado com Maria Corrêa Gomes, e que, na constância do casamento, adquiriram imóvel sob Matrícula nº 6.645.

Alegou que, em razão de sua separação, restou acordado que referido imóvel seria vendido e o produto da venda dividido em partes iguais entre os cônjuges.

Salientou que o bem foi vendido a Vera Lúcia Miranda Gomes, que, todavia, não providenciou o registro da escritura de compra e venda, tendo revendido o imóvel à pessoa de Hermon Eltz Santos, vindo a falecer posteriormente, assim como sua exesposa.

Informa que pretende regularizar a situação, por meio da expedição do competente alvará para outorga de escritura ao promitente comprador Sr. Hermon Eltz Santos.

Pela sentença de f. 12/13, o processo foi extinto, sem resolução de mérito, em razão da impossibilidade jurídica do pedido.

Após análise detida de todo o processado, estou que deve ser mantida a sentença.

Extrai-se dos autos que, segundo acordado, na ação de separação, o imóvel em questão seria vendido e o produto da venda dividido entre o casal.

Ocorre que, conforme afirmou o próprio recorrente, referido bem teria sido vendido a terceiro, e, posteriormente, revendido, sem que fosse efetuado o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Cediço que a transmissão de imóveis exige a transcrição do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis. É o que dispõe o art. 1.245 do CC/02:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Dessa feita, advindo o óbito da ex-esposa do recorrente, antes de efetuado o registro da transferência do título, referido imóvel continuou a ser, legalmente, de sua propriedade.

Portanto, correto o entendimento do nobre Magistrado singular, no sentido de que a expedição de alvará deve ser precedida da partilha ou sobrepartilha do imóvel, permitindo, inclusive, o recolhimento dos tributos devidos.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados deste Tribunal de Justiça (TJMG):

“Ementa: Alvará judicial. Registro de imóveis. Outorga de escritura pública de compra e venda. Falecimento do promitente vendedor. Bem não inventariado. Necessidade de sobrepartilha. – A aquisição de propriedade de bem imóvel se dá através da efetiva transcrição imobiliária do instrumento do negócio. Falecido o promitente vendedor antes de promover a escritura e a transferência do domínio do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, e uma vez encerrado o inventário, há necessidade de que seja objeto de sobrepartilha a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido”

(AC nº 1.0439.13.004053-8/001 – Rel. Des. Wander Marotta – J. em 28.01.2014 – Pub. em 07.02.2014).

“Ementa: Alvará judicial. Pedido de autorização para outorga de escritura pública aos cessionários dos direitos de contrato de compra e venda de imóvel. Falecimento do alienante antes do registro da venda. Transmissão da propriedade. Inocorrência. Necessidade de sobrepartilha do bem. Imperatividade dos recolhimentos fiscais. Improcedência. Recurso desprovido. 1 – A transmissão da propriedade imobiliária se faz mediante a inscrição do competente título translativo no Registro de Imóveis. Inteligência do art. 1.245, § 1º, do Código Civil. 2 – Se o promitente vendedor do bem falece antes de transferir o domínio do imóvel alienado a terceiro, permanece o de cujus na condição de proprietário, razão pela qual é indispensável que o bem seja submetido à partilha para que, somente após, os herdeiros possam cumprir o compromisso assumido pelo falecido. 3 – É inviável que se conceda aos adquirentes do imóvel, cessionários dos direitos do contrato de compra e venda firmado com o falecido proprietário, autorização para outorga direta de escritura pública, porquanto indispensável a realização da sobrepartilha, a fim de evitar prejuízos a terceiros, inclusive ao Fisco, porquanto imperativo o recolhimento dos tributos incidentes sobre a transmissão hereditária e a alienação do bem” (AC nº 1.0024.12.040874-5/001 – Rel.ª Des.ª Sandra Fonseca – J. em 25.06.2013 – Pub. em 05.07.2013).

Concluo, afirmando que entendo descabida a pretensão de que, por meio de alvará judicial, seja permitida a outorga de escritura de compra e venda do imóvel.

Isso posto, não vislumbro motivos para o inconformismo do apelante, devendo ser mantida a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Com essas considerações, nego provimento ao recurso.

Custas, ex lege.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Fernando Caldeira Brant e Barros Levenhagen.

Súmula – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 10/07/2014.

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TJMG: Compra e venda – outorga de escritura definitiva. Promitente vendedora – falecimento. Partilha – necessidade.

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Não é possível a expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado o falecimento da promitente vendedora antes do registro da transferência do título, sendo necessária a realização da prévia partilha do bem para que os herdeiros possam cumprir o compromisso firmado.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 5ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0210.13.004525-0/001, que decidiu pela impossibilidade de expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado que o falecimento da promitente vendedora ocorreu sem que fosse efetuado o registro da escritura definitiva, sendo necessária a prévia partilha do bem. O acórdão teve como Relator o Desembargador Luís Carlos Gambogi e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou extinto o feito, sem resolução de mérito, por impossibilidade jurídica do pedido. Em razões recursais, o apelante sustentou que a presente ação busca a concessão de alvará para outorga de imóvel objeto de compra e venda, decorrente de separação judicial. Afirmou que, uma vez que o imóvel foi vendido há mais de dez anos, caberia aos herdeiros a obrigação de transferir a propriedade aos promitentes compradores, incidindo a consequente obrigação do recolhimento do ITBI e argumentou que o contrato foi quitado anteriormente ao óbito da promitente vendedora, não mais lhe pertencendo e não podendo se falar em partilha deste, nem em incidência do ITCD, tendo em vista que o imóvel não foi transferido aos herdeiros. Por fim, argumentou que o imóvel está em posse de terceiros há mais de 20 anos, prazo que permite a aquisição dominial, em virtude da posse continuada e pacífica.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que, por força do art. 1.245 do atual Código Civil, a transmissão de imóvel exige a transcrição do título de transferência no Registro Imobiliário, sendo que, advindo o óbito da ex-esposa do apelante, antes de efetuado o registro da compra e venda, o referido imóvel continuou a ser, legalmente, de sua propriedade. Desta forma, concluiu que acertou o magistrado singular ao afirmar que a expedição de alvará deve ser precedida da partilha ou da sobrepartilha do imóvel, permitindo, inclusive, o recolhimento dos tributos devidos.

Diante do exposto o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: Possibilidade de regularização condiciona indenização de obra em lote cuja compra foi desfeita

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Não se pode afirmar categoricamente que a falta de licença para construção não possa impedir a indenização por benfeitorias realizadas em lote cuja compra foi desfeita. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) havia determinado que o proprietário indenizasse o ex-comprador pelas benfeitorias, realizadas sem alvará da prefeitura. Haveria presunção de boa-fé na construção da casa para moradia própria em terreno que se adquiria. 

O TJPR também rejeitou o pedido de que o ex-comprador ao menos arcasse com as despesas para a regularização ou, se esta fosse impossível, com a demolição da obra. 

Enriquecimento ilícito 

Para o ministro Luis Felipe Salomão, o TJPR errou. O entendimento imporia um ônus excessivo ao proprietário, que, além de arcar com as despesas e indenizar o ex-comprador pela obra, não poderia usá-la, caso tivesse que demoli-la.

Na outra linha, também não se poderia apenas afastar a indenização, caso a obra pudesse servir ao proprietário depois de regularizada. Em ambas as situações seria violada a ideia de prevenção ao enriquecimento sem causa de uma ou outra parte. 

“Não parece justo manter a condenação à indenização por benfeitorias sem que sejam apuradas as multas pela construção realizada sem o alvará da prefeitura e a eventual necessidade de demolição da obra”, ponderou o relator.

“É imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade – consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir –, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e a evitar enriquecimento ilícito por qualquer delas”, completou. 

O caso volta agora ao Paraná, para que seja renovada a instrução processual e apurada a possibilidade de sanar a irregularidade da obra.

Esta notícia se refere ao processo:  REsp 1191862.

Fonte: STJ | 21/05/2014.

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