Dúvida. Adjudicação Compulsória: Impossibilidade de apresentação de documentos originais. Registro deferido em caráter excepcional. Decisão 1ª VRP/SP.

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Processo 1027428-43.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – ALCINO AUGUSTO NUNES PRETO e outros – Registro de carta de adjudicação qualificação negativa ausência de documentação original impossibilidade de obtenção dos documentos originais excepcionalidade e razoabilidade formalismo amainado dúvida improcedente Vistos. O 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL suscitou dúvida, a pedido de ALCINO AUGUSTO NUNES PRETO e outros, devido à qualificação negativa de registro de Carta de Adjudicação expedida nos autos de ação de Adjudicação Compulsória movida contra José Rossini, que tramitou perante a 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional III Jabaquara, referente ao imóvel objeto da transcrição nº 4.599 do 11º Oficial de Registro de Imóveis local. Os óbices impostos pelo Registrador referem-se à apresentação do original das cédulas de identidade, dos cartões de identificação de José Rossini e Penélope, e da certidão de casamento, assim como à apresentação de certidão atualizada da referida transcrição. Salienta, ainda, que o suscitado deixou de impugnar parte da dúvida, referente à apresentação da certidão atualizada, o que a tornaria prejudicada. Juntou documentos (fls. 01/44). O suscitado apresentou impugnação, sustentando ter realizado inúmeras diligências infrutíferas para obtenção da escritura, que foram devidamente comprovadas no processo de adjudicação pelo Oficial de Justiça. A respeito da necessidade dos documentos originais, salienta que a escritura pública é data de 1.947, e que se tornou impossível localizar os vendedores ou seus descendentes, sendo que os seus dados constam na escritura e também na carta de adjudicação. Por fim, argumenta que não deixou de impugnar parte da dúvida, uma vez que a exigência de apresentação da certidão atualizada não foi formalmente solicitada, apenas em nota de conferência que continuava em poder do suscitante. Juntou documentos (fls. 46/49; 55/64) e a referida certidão atualizada (fls. 65). O Ministério Público opinou à fl. 79 pela improcedência da dúvida, no sentido de afastar-se o óbice. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Ministério Público. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação (positiva ou negativa), para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal entendeu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Assim, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Conforme se verifica à fls. 65, foi juntada aos autos certidão atualizada, antes de formalizada a exigência pelo Oficial, o que afasta a prejudicialidade da dúvida. Quanto ao mérito, observo que, assim como devidamente apontado pela Douta Promotora, a causa do óbice encontra similitude à causa de pedir da ação de adjudicação, visto que, aquele procedimento originou-se para a substituição do contrato definitivo, diante à impossibilidade de localização dos vendedores para obtenção de documentos originais ou lavratura de outra escritura. Pois bem, como é sabido nos termos das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, tomo II, cap. XX, item 30.1.1, com a redação que lhe deu o Provimento CGJ n. 11, de 16 de abril de 2013, art. 4º (verbis: “Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de dez dias, sob pena de arquivamento”), imprescindível a apresentação do título original. Todavia, o rigor de tal formalismo é amainado pelo artigo 198 da Lei 6.015/73 que dispõe que: “… Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente…” Ora, conforme se verifica na presente hipótese, o suscitado não dispõe do documento original de transmissão da propriedade, fato que originou a carta de adjudicação emitida pelo Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional III Jabaquara. Entendo que tal hipótese caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do suscitado obter o original do título, o que garante o registro da carta de adjudicação, tendo em vista que o próprio Juízo executivo fundamentou a decisão tomando por base as cópias que lhes foram apresentadas. Em relação a quebra do rigor do formalismo conforme julgado: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Promitente vendedor falecido – CPF/MF inexistente – Exigência afastada – Impossibilidade de cumprimento pela apresentante – Princípio da segurança jurídica – Princípio da razoabilidade – Dúvida improcedente – Recurso provido” (CSMSP – Apelação Cível: 0039080- 79.2011.8.26.0100 CSMSP – Apelação Cível. LOCALIDADE: São Paulo. DATA JULGAMENTO: 20/09/2012 DATA DJ: 05/11/2012. Relator: José Renato Nalini. (g.n) Ressalto que na presente hipótese não vislumbro risco de prejuízo a terceiros de boa fé. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, a pedido de ALCINO AUGUSTO NUNES PRETO e outros, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: JOSE EUGENIO ALVES FERREIRA (OAB 88588/SP)

Fonte: DJE/SP | 05/11/2014.

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STJ: Imóvel sem matrícula própria não pode ser reivindicado por adjudicação compulsória

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Não é possível a adjudicação compulsória de lotes rurais não individualizados no registro de imóveis. A decisão, unânime, é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade quando não há a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel.

A relatora do processo, ministra Isabel Gallotti, destacou que “apesar de se tratar de um pedido de adjudicação de imóvel rural e não de imóvel em área urbana, é indiscutível que os lotes não possuíam matrícula específica, que caracterizaria o desmembramento jurídico das terras rurais reivindicadas”.

Promessa de compra e venda

O recurso negado pela Turma é do comprador de 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, com o total de 326 mil metros quadrados, que formam o Sítio Mirante do Vale. Os lotes integram uma área maior, denominada Fazenda Rajadinha. Há comprovação de que os lotes foram quitados.

Em razão da omissão dos herdeiros do vendedor em emitir a declaração de vontade para averbação dos contratos no registro imobiliário, ele entrou com a ação de adjudicação compulsória. O processo foi extinto sem resolução de mérito sob o fundamento de impossibilidade jurídica do pedido, pois os lotes não têm matrícula individualizada, conforme exige a legislação.

No recurso ao STJ, o autor da ação apontou violação a diversos artigos do Código de Processo Civil (CPC). Acrescentou que foram observadas as regras do artigo 83 da Lei Complementar 803/09, que aprovou a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal (PDOT), permitindo o desmembramento de terras rurais, observada a área mínima de dois hectares. Disse ainda que houve averbação de vendas anteriores de partes da mesma fazenda.

Matrícula indispensável

A ministra Isabel Gallotti afirmou no voto que lotes dentro de um todo maior, sem matrícula própria no registro de imóveis, não podem ser objeto de adjudicação compulsória. Para a relatora, “a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre terra não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural”.

Isabel Gallotti disse ainda que os contratantes, antes de celebrar o negócio, deixaram de observar atos obrigatórios, o que tornou impossível o registro dos imóveis, além de não cumprirem as regras de parcelamento de gleba rural instituídas pelo Incra.

Na conclusão do voto, a relatora explicou que mesmo não havendo resistência ao pedido por parte do espólio do vendedor, que reconhece a promessa de compra e venda e o pagamento, não há como conceder a escritura das parcelas enquanto o processo de regularização perante o governo do Distrito Federal não for concluído.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1297784.

Fonte: STJ | 26/09/2014.

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CSM/SP: Adjudicação compulsória. Titulares dominiais – citação. Área – divergência. Continuidade. Especialidade Objetiva.

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Não é possível o registro de Carta de Adjudicação Compulsória quando ausente a citação de todos os titulares dominiais e não houver coincidência entre a área descrita no compromisso de compra e venda com aquela constante na matrícula imobiliária.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0003976-17.2012.8.26.0415, onde se decidiu que não é possível o registro de Carta de Adjudicação Compulsória quando não houver a citação de todos os titulares dominiais e coincidência entre a área descrita no compromisso de compra e venda e aquela constante na matrícula imobiliária, sob pena de violação dos princípios da Continuidade e da Especialidade Objetiva. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de sentença que manteve a recusa de registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de adjudicação compulsória, em razão da não citação de todos os titulares dominiais do imóvel, ofendendo o Princípio da Continuidade, e da ausência de autenticação das cópias que instruem o título pelo Supervisor do Ofício Judicial. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que a qualificação exercida pelo Oficial Registrador deve se limitar apenas aos elementos extrínsecos do título judicial e que, conquanto o lote que lhe foi vendido pertencesse a um condomínio, sua posse exclusiva, e dos vendedores, localizada sobre a área, está consolidada há mais de vinte anos. Afirmou, ainda, que, em relação às cópias autenticadas, o Supervisor do Serviço Judiciário certificou no título que estas foram xerocopiadas, autenticadas e rubricadas por ele.

Ao julgar a apelação, o Relator entendeu que a qualificação não trata propriamente de fiscalização do ato processual, mas da verificação da observância dos princípios norteadores dos registros públicos, como o da Legalidade, da Continuidade e da Especialidade Objetiva. In casu, o registro perseguido comprometeria o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários, uma vez que, de acordo com a matrícula do imóvel, a titularidade dominial pertence a diversos condôminos, além do fato de a área constante no registro ser diversa daquela constante no compromisso de compra e venda. De acordo com o voto do Relator, o fato de o imóvel pertencer a uma área maior, em condomínio, tornou indispensável a citação de todos os proprietários na ação de adjudicação compulsória, em respeito ao Princípio da Continuidade. Além disso, entendeu que o registro não seria possível, tendo em vista a área descrita ser divergente daquela constante na matrícula, violando o Princípio da Especialidade Objetiva.

Por fim, no que diz respeito às cópias que instruíram a carta de sentença, o Relator verificou que estas foram devidamente autenticadas e rubricadas de forma a satisfazer o disposto nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, ao contrário do que afirmou o Oficial Registrador, sendo tal exigência indevida.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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