LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

* Amilton Alvares e George André Alvares         

A Lei nº. 11.977/2.009, alterada pela Lei nº. 12.424/2.011, dotou o Município de instrumentos e meios efetivos para implementar a regularização fundiária dos assentamentos urbanos irregulares. Agora, com a possibilidade de expedir Auto de Demarcação Urbanística e títulos de legitimação de posse, não pode mais o Município esquivar-se de promover a regularização dos loteamentos clandestinos e parcelamentos irregulares em seu território.        

No assentamento urbano irregular não há muito o que exigir em termos procedimentais para a regularização. O procedimento deve ser simples e célere, como agora determinado em lei; é necessário alcançar logo o objetivo final de entregar um título ao ocupante. Não deve haver preocupação com reserva de áreas públicas e a lei até mesmo permitiu a regularização de assentamentos em APP – Área de Preservação Permanente, ocupadas até 31/12/2.007, desde que o Município assegure que a regularização do assentamento importará em melhoria das condições ambientais na ocupação consolidada (art. 54, § 1º da Lei nº. 11.977/2.009).

O principal favorecido na regularização do assentamento irregular é o morador cadastrado. No entanto, percebe-se que as Prefeituras começam a apresentar requerimentos de registro de parcelamento com declaração da existência de lotes vagos no assentamento irregular. Em São José dos Campos, a Prefeitura Municipal já expediu diversos termos de legitimação de posse de lote sem moradia. Diante desse quadro, é importante que o Registro de Imóveis tenha a exata noção de sua responsabilidade no controle a ser exercido na qualificação registral.

1.  Como a regularização fundiária tem por fim conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse (art.58 e 59, da Lei nº. 11.977/2.009), no registro do parcelamento, é importante exigir do Município a declaração de que não há lote vago no assentamento irregular.

2.  Se houver lote vago, deve o Município declarar expressamente quais são os lotes vagos e essa informação deve constar do registro do parcelamento e da matrícula dos respectivos lotes.

Recomenda-se fazer na matrícula de cada lote vago a seguinte averbação:

AV….LOTE VAGO: Procede-se a esta averbação, de ofício, para constar a existência de declaração expressa da Prefeitura do Município de …, arquivada na pasta própria do registro do parcelamento e regularização do assentamento urbano, com informação de que o imóvel desta matrícula constitui LOTE VAGO. Protocolo nº….de……… 

3.  A conseqüência direta é que o Município passará a ter limitações para outorgar títulos de legitimação de posse dos lotes vagos, pois o interesse magno tutelado pela Lei nº. 11.977/2.009 é o do morador cadastrado do assentamento regularizado. A lei ressalva a possibilidade de outorgar títulos de legitimação de posse aos proprietários de partes ideais (art. 59, § 2º), mas também quanto a estes há a exigência de que sejam cadastrados pela Prefeitura e comprovado o exercício da posse em lote específico.

O fim almejado na regularização fundiária é o de “conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse”. Se o lote está vago, por óbvio não pode haver morador cadastrado quanto a esse lote. Conforme o art. 59, § 1º, da Lei nº. 11.977/2.009, a legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo poder público. O título de legitimação de posse não pode ser outorgado a quem não foi cadastrado previamente, pois, o art. 46 da Lei nº. 11.977/2.009 assegura a regularização fundiária para outorgar titulação aos ocupantes do parcelamento irregular, certamente, ocupantes, na data da demarcação urbanística. A Lei nº. 11.977/2.009 é rigorosa quanto a esse aspecto, a ponto de não ter assegurado aos ocupantes relocados o direito à legitimação de posse no próprio local (art. 58, §3º, da Lei nº. 11.977/2.009). Aos relocados, o poder público deverá assegurar o direito social de moradia de alguma outra maneira.

Em primeiro plano, não se pode conceber a legitimação de posse em favor de quem não seja morador do assentamento regularizado. Pode, eventualmente, o título de legitimação de posse ser concedido a quem é “proprietário” de parte ideal cadastrado pela Prefeitura (art. 59, § 2º, da Lei nº. 11.977/2.009); entretanto, tal circunstância deve ser declarada expressamente no termo de legitimação de posse ou em documento apartado, expedido pelo Município, sob sua responsabilidade exclusiva, de maneira a espancar qualquer dúvida.

4. Importa ressaltar que somente os títulos de legitimação de posse, de lotes com até 250 m2, terão direito ao pedido de conversão do registro da posse em registro de propriedade, após o decurso do prazo de 5 (cinco) anos. No caso de lotes com área superior a 250 m2, o pedido de conversão ficará sujeito ao decurso do prazo da usucapião, conforme estabelecido na legislação pertinente (art. 60, § 3º da Lei nº. 11.977/2.009).

5. Lotes vagos não são bens indisponíveis ou fora de comércio. Se a área originária da demarcação urbanística for um imóvel com vários proprietários de partes ideais, eventualmente, esses proprietários de partes ideais (ou seus sucessores), poderão invocar a posse do lote vago e requerer a especialização da sua parte ideal num determinado lote vago do parcelamento registrado (item 222, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). Também poderão ser registrados os instrumentos expedidos anteriormente à regularização, em nome dos respectivos adquirentes ou titulares de direitos decorrentes de contratos de compra e venda, compromisso de venda e compra, cessões e promessas de cessão (item 230, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). E não há impedimento para a Prefeitura outorgar título de legitimação de posse em lote vago, mediante justificativa expressa de que o legitimado é proprietário ou sucessor do proprietário de parte ideal, com posse localizada em certo lote individualizado e identificado (art. 59,§2º, da Lei nº. 11.977/2.009. Essa verificação incumbe à Prefeitura, antes de outorgar o título de legitimação de posse. Eventual fiscalização, para prevenir e coibir favorecimento indevido, competirá ao Ministério Público (art. 127 da Constituição Federal).

Em algumas hipóteses aventadas poderá haver cobrança de emolumentos cartorários, pois tais atos, especialmente os referentes à especialização da parte ideal em favor do proprietário tabular, que na prática corresponde a retificação, não estão compreendidos na norma de isenção do art. 68 da Lei nº. 11.977/2.009. A Corregedoria Geral da Justiça- SP já se pronunciou acerca do tema, afirmando que tal norma deve receber exegese estrita, como é a regra de interpretação das isenções tributárias (Processo CG nº. 2.011/42.551 e 2.009/95.948).

6. Poderá o Município pensar em alguma outra forma prática de dar destinação aos lotes vagos. Poderia até mesmo pensar nisso antes de requerer o registro do parcelamento; poderia, por exemplo, dar destinação pública a tais lotes vagos ou dotar os mesmos de instalações e equipamentos urbanos de uso comunitário ou social, no interesse dos moradores do assentamento e da vizinhança.

Não se deve afastar a possibilidade de o Município fomentar a instalação, nos lotes vagos, de postos de comércio e serviços, unidades de interesse e utilidade pública, para atendimento da comunidade local e regional.

O Município também poderá desapropriar os lotes vagos para os fins previstos no art. 44 da Lei nº. 6.766/79, reloteamento, reconstrução (ou construção) e incorporação. Pagará pouco por isso, se o fizer logo, e poderá oferecer mais unidades habitacionais à população de baixa renda.

Qualquer que seja a solução adotada pelo Município quanto aos lotes vagos, mostra-se recomendável que os títulos outorgados sejam registrados na Matrícula do lote. Hoje, no regime da Lei nº. 11.977/2.009, não há previsão para transformar em domínio, título que não seja oriundo de legitimação de posse ou de desapropriação. Mas podemos ter avanços legislativos e jurisprudenciais para assegurar tratamento mais favorável a esses lotes de regularização fundiária, em que a ocupação der-se em data posterior ao registro do parcelamento.        

Pode-se dizer que o Município está com a faca e o queijo na mão para fazer um grande banquete social e político nas regularizações fundiárias. A mesa está posta e muitas são as iguarias. Os talheres (ferramental) do Município constituem peças de ouro e prata; o Município só não pode perder o bonde da história e esquecer-se dos lotes vagos. Para não ter de enfrentar, no futuro, uma nova onda de regularizações fundiárias com a ocupação irregular dos lotes vagos que ficaram para trás.

Leia também: LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – Parte II. Clique aqui!

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* Amilton Alvares é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

* George André Alvares é Advogado e Presidente do Instituto Lares (ONG de regularização fundiária).

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton; ALVARES, George André. LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 214/2013, de 17/12/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/12/17/lote-vago-em-regularizacao-fundiaria/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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As vantagens do contrato de alienação fiduciária frente ao compromisso de compra e venda para o vendedor e/ou agente financeiro

* Sylvie Boëchat

Ao longo de muitos anos e até hoje, para se concretizar o "sonho da casa própria", o instrumento contratual utilizado por grande parte da população brasileira foi o contrato de compromisso (ou promessa) de compra e venda, em que pese a legislação civil não tê-lo regulado como modalidade específica de contrato, mas apenas, na disciplina genérica dos contratos preliminares1.

No entanto, com a já "debutante" lei 9.514/97, a aquisição da propriedade imobiliária passou a contar, também, com outro importante instrumento: o contrato de alienação fiduciária, o qual trouxe significativas vantagens, principalmente para o vendedor/incorporador e/ou agente financeiro, no que toca especialmente às peculiaridades de sua forma de extinção, em comparação com a promessa de compra e venda.

Inicialmente, cumpre dizer que os institutos jurídicos da promessa de compra e venda e a alienação fiduciária são inconfundíveis, haja vista que fazem parte de regimes jurídicos distintos, com particularidades intrínsecas a cada um.

A primeira grande diferença entre eles está no fato de a promessa de compra e venda se constituir como um contrato preliminar autônomo enquanto a alienação fiduciária é um contrato de garantia e, portanto, acessório.

Assim, enquanto pré-contrato, pela promessa de venda, o titular do domínio de um imóvel, promitente vendedor, se obriga a transferi-lo, a título oneroso, ao promitente comprador, até que esse lhe pague a integralidade do preço, fixando-se obrigações recíprocas e mediante o atendimento de determinadas condições.

Dela se originam, portanto, direitos pessoais, de natureza obrigacional, e ainda – sob condição suspensiva – direito real de aquisição sobre coisa alheia, caso seja feito o seu registro no competente cartório de registro de imóveis2, oportunidade em que seus efeitos passam a se operar não só entre os contratantes, mas também perante terceiros, pela publicidade, permitindo, inclusive, o exercício do direito de sequela3 por parte do compromitente comprador.

Outrossim, diante do pagamento do preço, nasce para o promitente vendedor uma obrigação de fazer, representada pela necessária outorga do contrato de compra e venda, por meio do ato formal e solene da escritura, a ser lavrada por tabelião, a qual, uma vez registrada no cartório imobiliário competente, transferirá a propriedade imobiliária para o comprador.

Por sua vez, enquanto contrato acessório de garantia, a alienação fiduciária normalmente é atrelada a um contrato principal, de empréstimo ou financiamento, celebrado pelo devedor fiduciante para aquisição de imóvel, no qual o proprietário (fiduciante) transfere ao credor (agente financeiro, p.ex.), em caráter resolúvel, a propriedade do imóvel4, registrando tal ato jurídico no competente cartório imobiliário5, até que haja o cumprimento das obrigações do contrato principal. Desse modo, com o pagamento da dívida e a quitação dada ao devedor fiduciante, segue-se, assim, com o cancelamento da garantia no registro de imóveis, revertendo-se a propriedade do imóvel ao antigo devedor fiduciante6.

Essas peculiares distinções entre os contratos em questão produzem efeitos diversos no tocante à extinção do vínculo obrigacional, no caso de inadimplemento do devedor.

No compromisso de compra e venda não é possível a resolução automática (de pleno direito) do contrato em virtude de inadimplemento, sendo imprescindível o envio e recebimento efetivo de notificação premonitória ou interpelação judicial ao devedor (promitente comprador) para constituição em mora e sua eventual purgação7.

Além disso, a resolução do compromisso de compra e venda somente se opera por meio de ação judicial8, com o retorno das partes ao estado anterior, na qual o juiz fará a análise de seus pressupostos justificadores, inclusive no tocante à culpa9, como também definirá outras questões importantes decorrentes da relação jurídica estabelecida entre os contratantes, tais como: a reintegração da posse do imóvel ao promitente vendedor; os limites da restituição ao devedor das quantias recebidas, com a dedução de eventual multa contratual compensatória, comissão de corretagem, despesas de comercialização, demais encargos de mora e inadimplemento e a taxa de ocupação, caso o imóvel já tiver sido disponibilizado ao promitente comprador.

Diante dessas exigências impostas notadamente ao compromitente vendedor para efetivar a extinção do contrato pelo inadimplemento do compromitente comprador, a modalidade contratual do pacto adjeto de alienação fiduciária, trazida pela lei 9.514/97, apresenta um procedimento bem mais simplificado para extinção do contrato para o vendedor e/ou agente financeiro, por meio da excussão do objeto da garantia10, independentemente de ação judicial.

Assim, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, este deverá ser constituído em mora, por solicitação do credor fiduciário ao oficial do cartório de registro de imóveis competente, a quem caberá cumprir tal providência, seguindo-se o procedimento previsto nos parágrafos do art. 26 da lei 9.514/97.

Desse modo, caso não seja purgada a mora no prazo legal, o oficial do cartório de imóveis averbará a consolidação da propriedade11 em nome do credor fiduciário, com a correlata extinção da dívida do devedor fiduciante, seguindo-se a venda do imóvel em leilão e a entrega do saldo ao devedor fiduciante, se houver – após a reposição integral da quantia mutuada e encargos12- salvo se não houver lance que alcance o valor da dívida e encargos, hipótese em que, excepcionalmente, o imóvel permanecerá no patrimônio do credor fiduciário13.

Vale dizer que é praxe no mercado de crédito imobiliário estabelecer-se como padrão, para fins de leilão, o preço do imóvel fixado no contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária14, mediante a sua atualização monetária na época própria, para que seja arrecada quantia superior ao valor do crédito, atendendo-se aos interesses econômicos de ambos os contratantes, haja vista que, assim, o credor poderá receber a integralidade de seu crédito e o devedor poderá recuperar, ao menos, parte do que pagou, atendendo-se, com isso, ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa15.

Nesse sentido, cumpre apontar que a alienação fiduciária possui critério legal próprio para acertamento de haveres, conforme previsto nas regras do art. 27, parágrafos 4º, 5º e 6º da lei 9.514/97, não sendo justificada a analogia em relação aos critérios usualmente estabelecidos para extinção do compromisso de compra e venda, firmados por entendimento jurisprudencial16.

Assim, na promessa de compra e venda, a resolução do contrato se processa com o retorno das partes ao statu quo ante, com apuração de haveres definida judicialmente, tomando-se por base a dinâmica jurisprudencial; enquanto que, na alienação fiduciária, independentemente de ação judicial, promove-se a excussão do imóvel por meio de leilão, restituindo-se ao devedor eventual quantia que exceder ao valor do crédito do credor fiduciário.

Por fim, tendo em vista que a propriedade é transmitida em caráter resolúvel ao credor fiduciário, a ele é atribuída a posse indireta do imóvel, permanecendo o devedor fiduciante na posse direta17. Desse modo, caso este não pague a dívida, no todo ou em parte, a consequência natural será a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nascendo para ele, ou seus sucessores, o direito à reintegração na posse, com deferimento liminar para desocupação em sessenta dias, mediante a prova do registro da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária18.

Portanto, diante dessas particularidades dos modos de extinção por inadimplemento dos contratos em estudo, acredita-se que o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, instituído pela lei 9.514/97, se apresenta como instrumento mais seguro, eficiente e menos burocratizado do que o compromisso de compra e venda, para que vendedores/incorporadores de imóveis e/ou agentes financeiros imobiliários firmem as transações comerciais com seus consumidores.

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Notas

1. Artigos 462 a 466, CC/2003. Há algumas outras menções sobre o contrato de compromisso de venda e compra nos artigos 1225, VII, 1.417 e 1.1418 do CC.

2. Art. 5º do Decreto 58/37 e 22 com alteração pela Lei 6.014/73; art. 25 da Lei 6766/79; art. 32, parágrafo 2º da Lei 4591/64 e art. 1471, CC.

3. “…a promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória.” (STJ – Resp nª 55.941/DF, 3ª Turma, j. 17.2.1998, v.u.)

4. Art. 22 da Lei 9.514/97

5. Art. 23 da Lei 9.514/97

6. Art. 25 e parágrafos da Lei 9.514/97

7. Decreto 745/69 – Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência. Súmula 76, STJ – A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

8. Artigo 475, CC

9. Arts. 392 e 396, CC.

10. Excussão é o direito que tem o credor de se fazer pagar pelo produto da venda da coisa dada em garantia.

11. A propriedade, então, deixa de ser resolúvel e torna-se definitiva em favor do credor fiduciante.

12. Artigo 586, CC

13. Artigo 27 e parágrafos da Lei 9.514/97.

14. Artigo 24, VI, Lei 9.514/97

15. Artigo 53, CDC

16. REsp 97.538/SP; REsp 332.947/MG; Súmula 3/TJSP.

17. Artigos 23, parágrafo único e 24, V, da Lei 9.514/97

18. Artigo 30, Lei 9.514/97

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Referências Bibliográficas

CHALHUB, Melhim Namem, “Negócio Fiduciário”; 4ª Edição; Editora Renovar, 2009.

ANTONIO JÚNIOR, Valter Farid, “Compromisso de Compra e Venda”; 1ª Edição; Editora Atlas, 2009.

SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio; “Direito Imobiliário – Teoria e Prática”; 6ª Edição; Editora Forense, 2013.

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* Sylvie Boëchat é coordenadora da área Cível do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 16/12/2013.

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O Carpinteiro construtor de casas

O Carpinteiro de Nazaré sabe construir casas como ninguém pode fazer. Ele constrói moradias e reforma vidas.

Ele desceu de sua glória, homem se fez e assumiu a empreitada que o Pai lhe deu. Cumpriu à risca o projeto de reforma do mundo e de restauração de vidas; terminou a obra no madeiro, matéria prima bem conhecida e largamente empregada em sua carpintaria.

Nada escapou do controle do Autor da vida e consumador da nossa fé.

A concepção no ventre da virgem, de modo sobrenatural; o nascimento que impactou e dividiu a história, o anúncio prévio de todas as coisas que ainda estavam por acontecer, a promessa da salvação e restauração; a morte numa obra de carpintaria, a ressurreição na rocha, a ascensão e a promessa da construção de muitas moradas num lugar especial.

Jesus de Nazaré nunca deixou construir casas na areia, onde a água bate e a edificação vai a pique. Ele sempre ensinou a construir casas na rocha. Pode parecer paradoxo, mas Ele é a pedra que os construtores rejeitaram, e também é a "Rocha", alicerce bem presente em vidas reformadas. Por isso podemos afirmar que a rocha deles não é como a nossa Rocha, e os próprios inimigos o atestam (Deuteronômio 32.31). A sua obra está presente neste mundo que clama por transformação. E Ele continua construindo casas. Mais do que isso, Ele constrói moradias. E você não precisa de financiamento ou subsídio do governo humano para adquirir o seu lugar de descanso eterno.

O Carpinteiro disse: "Não se turbe o vosso coração; credes em Deus, crede também em mim. Na casa de meu Pai há muitas moradas; se não fosse assim, eu vo-lo teria dito. Vou preparar-vos lugar. E quando eu for, e vos preparar lugar, virei outra vez, e vos levarei para mim mesmo, para que onde eu estiver estejais vós também" (João 14:1-3).

A obra está pronta. Você só tem que dizer para o Carpinteiro que também quer a sua morada. É de graça. Pela Graça do Pai e pelo mérito do Filho. No entanto a decisão é um ato pessoal e intransferível, cada um deve manifestar a vontade de entrar pela porta estreita até alcançar a casa dourada. O Carpinteiro construiu, o Pai legalizou e legitimou a obra, mas cada um de nós tem a liberdade de decidir onde quer passar a eternidade.

Amilton Alvares.

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* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton. O CARPINTEIRO CONSTRUTOR DE CASAS. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 213/2013, de 16/12/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/12/16/o-carpinteiro-construtor-de-casas/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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