STJ – Locação averbada na matrícula é condição para o exercício do direito de restituição do imóvel em caso de descumprimento do direito de preferência




RECURSO ESPECIAL Nº 1.680.638 – RS (2017/0152370-3) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : IONE TEREZINHA SCHROEDER ADVOGADOS : WERNER ALBERTO ALTMANN – RS059332 FERNANDA CECÍLIA HECKLER TEN CATEN E OUTRO(S) – RS080060 JAMILE BECKER PIRES – RS0082069 LARISSA MANIQUE BARRETO SCARPATO – RS0087733 RECORRIDO : JULIO CLAUDIO DA SILVA TAVARES ADVOGADOS : TAIDE MARIA JUSTEN ROCHA – RS058684 FLÁVIO CÉSAR DA SILVA RODRIGUES – RS090967 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. FALTA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO.

1. A falta de averbação de contrato de locação não impede o pleito de indenização por perdas e danos eventualmente configurados pela não oportunização do direito de preferência.

2. Recurso especial provido em parte.

DECISÃO

1. Cuida-se de recurso especial interposto por IONE TEREZINHA SCHROEDER, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS C/C PEDIDO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AUSENTE O REGISTRO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, NÃO HÁ DIREITO REAL DO LOCATÁRIO A OBSTAR A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DO BEM A TERCEIRO ADQUIRENTE, TAMPOUCO POSTULAR INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS SOFRIDOS, JÁ QUE NÃO ADQUIRIU O DIREITO DE PREFERÊNCIA E, PORTANTO, NÃO FOI PRETERIDO NESSE DIREITO. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 167 e 168 do Código Civil; 302 e 334 do Código Civil e 33 da Lei 8245/91. Sustenta que a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Argumenta que a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial, consoante certidão à fl. 259. Crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 261-264).

É o relatório. DECIDO.

2. Sobre a questão suscitada, assim se manifestou o tribunal de origem: Trata-se de ação por meio da qual busca o autor a anulação de contrato de compra e venda de imóvel, sob o fundamento de que, na qualidade de locatário objeto do feito, deveria ter-lhe sido oportunizado exercer o seu direito de preferência na adjudicação dos direitos e ações incidentes sobre o referido bem, fundamentando seu pedido os artigos 27 e 33 da Lei n.2 8.245/91. A r. sentença entendeu pela improcedência do pedido tendo em vista que o autor não atendeu ao requisito essencial para o exercício do direito de preferência, nos moldes da legislação vigente, qual seja, a averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel. Primeiramente destaco que o direito de adjudicação decorrente da violação ao direito de preferência do locatário de que trata o art. 33 da Lei n2 9.245/1991 pressupõe a averbação na matrícula do imóvel, no prazo legal, do contrato de locação, verbis. (…) In casu, a locação teve por base o imóvel localizado na Av. Lupicínio Rodrigues, 293/15, no bairro Cohab, em Guaíba/RS, pelo prazo inicial de 6 (seis) meses, no valor mensal de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), tendo como locador o demandado. Verifico que a formalidade quanto à averbação da locação não foi atendida, sendo que a apelante alegou a impossibilidade de efetuá-la em razão do locador não ser proprietário do imóvel. No entanto, a autora não esclarece quando efetuou a alegada tentativa de averbação do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, tampouco se comunicou ao apelado que não havia conseguido fazer a averbação e sequer que tenha informado o mesmo de que tinha esta intenção a fim de resguardar eventual direito de preferência. Por outro lado, tendo em vista que sequer referiu a demandante na petição inicial a alegada tentativa frustrada de exercitar seu direito de preferência, tem-se que não realizou as diligências necessárias para tanto. No magistério de Sílvio de Salvo Venosa (Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática, 12g edição. São Paulo: Atlas, 2013), restam bem claros os direitos que emergem do direito de preempção: (…) Portanto, ausente o registro do contrato na matrícula do imóvel, não há direito real do inquilino a obstar a transmissão da propriedade do bem a terceiro adquirente, tampouco postular indenização por perdas e danos sofridos, já que não adquirido pelo locatário o direito de preferência e, portanto, não preterido nesse direito. (fls. 236-239 e-STJ) Verifica-se que o aresto recorrido divergiu em parte do entendimento desta Corte, uma vez que é no sentido de que a falta de averbação de contrato de locação não impede o pleito de indenização por perdas e danos eventualmente configurados pela não oportunização do direito de preferência. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO.

1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais.

2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente.

3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato.

4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação.

5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel.

6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis.

7. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp 1554437/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 07/06/2016) RECURSO ESPECIAL (ART. 105, III, “A” E “C”, DA CF) – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – BEM ALIENADO A TERCEIRO – DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO – AVERBAÇÃO DO AJUSTE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – PRESCINDIBILIDADE – PERDAS E DANOS – QUANTUM A SER FIXADO EM LIQUIDAÇÃO – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.

1. Não se conhece da alegação de afronta ao art. 128 do CPC, por suposto julgamento extra ou ultra petita, quando a matéria deixou de ser debatida nas instâncias ordinárias, padecendo, portanto, do devido prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282/STF e 211/STJ.

2. A averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991. A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. Precedentes.

3. Uma vez delineados os danos emergentes e lucros cessantes pretendidos pelo demandante na petição inicial da ação indenizatória, juridicamente viável se afigura o diferimento da apuração e efetiva comprovação das perdas e danos na fase subsequente de liquidação de sentença.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e, em tal extensão, provido. (REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/09/2012) PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE.

1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito.

2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes sumulares nºs 634 e 635/STF.

3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgRg na MC 18.158/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 17/08/2011) Assim, em razão da falta de averbação do contrato de locação, subsiste apenas a possibilidade de pedido de indenização pelo ausência de oportunidade de exercer alegado direito de preferência.

5. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da apelação e apreciação do pedido de indenização por perdas e danos. Intimem-se. Publique-se. Brasília, 24 de setembro de 2018.

Relator: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

DJe 04/10/2018

Fonte: VFK Educação | 10/10/2018.

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