Lotes físicos que não respeitam a dimensão mínima exigida para fracionamento da terra rural

Ação civil pública – Loteamento irregular – Ilicitude dos loteamentos informais implantados pelos réus nos imóveis rurais regulados pelas matrículas nºs 11.017 e 11.096 do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rosa de Viterbo (Recanto Boa Esperança e Sítio Nossa Senhora Aparecida) – Lotes físicos que não respeitam a dimensão mínima exigida para fracionamento da terra rural – Ilicitude do ato que dá ensejo à responsabilidade objetiva – Legitimidade passiva dos recorrentes tendo em vista a participação na cadeia de transmissão dos lotes oriundos do parcelamento irregular do imóvel rural – Responsabilidade configurada – Sentença mantida – Recurso conhecido e não provido. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1001177-28.2016.8.26.0549, da Comarca de Santa Rosa de Viterbo, em que são apelantes MARCIA ADRIANA SACHETO CLAUDIO, ESPÓLIO DE ARLEI MARCOS VACIS, MARIA AUGUSTA DA COSTA VACIS, LUIS CARLOS MASSAROTO, IVANA APARECIDA ARAÚJO MASSAROTO, LUCIANA TITARELI CAMPOS OSÓRIO, DJALMA APARECIDO CLAUDIO, LEANDRO OSÓRIO, DIRCE TITARELI CAMPOS, VICENTE DE PAULA CAMPOS, JOSE EDUARDO SIMIONATO, JOSÉ CARLOS DA SILVA, RICARDO GASPAR PRADO, MARLENE RODRIGUES COLOSIO, FLAVIO AUGUSTO COLOSIO, JOÃO VITOR DOMINGOS MARTINS, TIAGO COLOZIO, TATIANA BOANARDI COLOZIO, SANDRA LUCIA DE CARVALHO GENTINA, PATRICIA RODRIGUES ARANTES PRADO, DARCI APARECIDA ROCHA, MARIA DE FÁTIMA LAMBRINE ROCHA, SIDNEI LIANO, CARLOS ALBERTO GENTINA, SONIA MARIA DE OLIVEIRA SILVA, PATRICIA DA COSTA VACIS, PALOMA EDUARDA DA COSTA VACIS, MARCOS DANIEL DA COSTA VACIS e PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTA ROSA DE VITERBO SP, é apelado MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores CLAUDIO AUGUSTO PEDRASSI (Presidente sem voto), RENATO DELBIANCO E LUCIANA BRESCIANI.

São Paulo, 31 de julho de 2018.

Vera Angrisani

Relator

Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 32244

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001177-28.2016.8.26.0549

COMARCA: SANTA ROSA DE VITERBO

APELANTES: MARCIA ADRIANA SACHETO CLAUDIO E OUTROS

APELADOS: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SAO PAULO

MM. Juiz: Dr. Alexandre Cesar Ribeiro

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. Ilicitude dos loteamentos informais implantados pelos réus nos imóveis rurais regulados pelas matrículas nºs 11.017 e 11.096 do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Rosa de Viterbo (Recanto Boa Esperança e Sítio Nossa Senhora Aparecida). Lotes físicos que não respeitam a dimensão mínima exigida para fracionamento da terra rural. Ilicitude do ato que dá ensejo à responsabilidade objetiva. Legitimidade passiva dos recorrentes tendo em vista a participação na cadeia de transmissão dos lotes oriundos do parcelamento irregular do imóvel rural. Responsabilidade configurada. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.

I – Trata-se de ação civil pública, com requerimento de liminar, proposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra Marlene Rodrigues Colosio e seu esposo Flávio Augusto Colosio, João Vítor Domingos Martins, Tiago Colozio e sua esposa Tatiana Bonardi Colozio, Ricardo Gaspar Prado e sua esposa Patrícia Rodrigues Arantes Prado, Sidnei Liano, Darci Aparecido Rocha e sua esposa Maria de Fátima Lambrine Rocha, Carlos Alberto Getina e sua esposa Sandra Lúcia Carvalho Gentina, José Carlos da Silva e sua esposa Sonia Maria de Oliveira Silva, Arlei Marcos Vacis e sua esposa Maria Augusta da Costa Vacis, Luis Carlos Massaroto e sua esposa Ivana Aparecida Araujo Massaroto, Marcia Adriana Sacheto Cláudio e seu esposo Djalma Aparecido Cláudio, Luciana Titareli Campos Osório e seu esposo Leandro Osório, Dirce Titareli Campos e seu esposo Vicente de Paula, Jose Eduardo Simionato e contra o Município de Santa Rosa de Viterbo; alegando o autor da demanda que as propriedades rurais denominadas Recanto Boa Esperança e Sitio Nossa Senhora Aparecida foram objeto de parcelamento ilícito para implementação de chácaras de recreio em lotes com dimensões inferiores à fração mínima de parcelamento. Em síntese, alega o autor da ação, que, com base em inquérito civil, apurou, com documentação e prova técnica, que os réus promoveram a divisão e o parcelamento de terras para formação de lotes com dimensões inferiores ao módulo rural, fazendo a divisão física desses lotes menores (de forma ilegal), embora figurem na matrícula como condôminos de imóvel maior; e que essa pratica ofendeu as normas vigentes acerca do uso e parcelamento do solo, uma vez que existe regramento legal que não pode ser olvidado, pois foi deturpada a finalidade do bem com criação de lotes para a formação de chácaras de recreio. Após arrolar exaustivamente os fatos e o direito aplicáveis à espécie, requereu concessão de tutela de urgência para fim de que os réus se abstenham de promoverem novas intervenções nos lotes, fiquem proibidos de alienar essa mesmos lotes, e haja o bloqueio das matrículas dos bens. Pediu a declaração da ilegalidade dos parcelamentos por violação à Lei nº 6.766/79; a condenação dos réus ao cumprimento de obrigação solidária de fazer, consistente na elaboração, em 120 dias, de projeto para sua aprovação pela CETESB, com realização das obras e serviços necessários à regularização do loteamento e recuperação ambiental, com posterior regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis; condenação solidária dos requeridos a procederem à implantação no loteamento de todas as obras de infraestrutura não realizadas e exigidas (obrigatórias) pela Lei Federal nº 6.766/79, bem como as demais obras apontadas e aprovadas no projeto postulado, no prazo de 360 dias, a contar da aprovação do projeto pela CETESB, sob pena de imposição de multa diária no valor de cinco mil reais (R$ 5.000,00) para o caso de eventual descumprimento; e, na hipótese de inviabilidade técnica e/ou jurídica da regularização de alguma outra forma de povoamento da gleba, que não aquela prevista na Lei nº 6.766/79, e correlata legislação ambiental, condenar os requeridos, solidariamente, na obrigação de fazer consistente no desfazimento dos parcelamentos, restaurando-se as glebas ao seu estado primitivo, bem como à total recuperação ambiental da área, na forma a ser definida pela CETESB ou Secretaria do Meio Ambiente, no prazo de doze meses da comunicação da inviabilidade, sob pena de pagamento de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o caso de eventual descumprimento, retirando-se do local todos os vestígios do parcelamento, notadamente marcos de quadras, lotes, vias de circulação e edificações já existentes, mantendo-se a característica original da área; tudo sem prejuízo da condenação dos réus ao pagamento das custas e verbas da sucumbência.

A r. sentença de fls. 772/794 julgou procedente em parte a ação, na forma do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ilicitude dos loteamentos informais implantados pelos réus nos imóveis rurais regulados pelas matrículas nºs 11.017 e 11.096 do Registro de Imóveis desta comarca de Santa Rosa de Viterbo (Recanto Boa Esperança e Sítio Nossa Senhora Aparecida), tendo em vista o fato de os lotes físicos ali implantados não respeitarem a dimensão mínima exigida para fracionamento da terra rural; b) condenar a Prefeitura Municipal de Santa Rosa de Viterbo ao cumprimento das obrigações decorrentes da Lei nº 13.465/2017 (arts. 28 a 54 e outras disposições previstas na referida lei) em relação aos imóveis irregulares objeto destes autos; mediante aprovação de normas, atos administrativos e estudos técnicos necessários à regularização dos imóveis acima descritos; no prazo máximo de um ano contado do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a duzentos (200) dias de multa; c) condenar todos os demais corréus (menos o Município de Santa Rosa de Viterbo) ao cumprimento solidário da obrigação de fazer consistente em procederem à completa regularização fundiária (urbana ou rural) dos lotes implantados na área descrita acima, nos termos da Lei Federal nº 13.465/2017 e das normas municipais locais fixadas nos termos do item “b” retro, na modalidade Reurb-E; devendo a regularização fundiária ser contratada e custeada pelos réus (menos o município), com todas as obras de infraestrutura básica necessária; fixado o prazo de dois anos contados da data do trânsito em julgado desta sentença; sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 por cada um dos proprietários dos corréus (menos o Município); limitada a multa a duzentas (200) diárias por cada réu inadimplente; e d) condenar os corréus titulares da posse ou da propriedade dos imóveis irregulares descritos nesta sentença, no caso de descumprimento do item “c” retro, na hipótese de inviabilidade técnica ou jurídica de regularização dos lotes, ou caso os réus tenham interesse no desfazimento da divisão física dos lotes ilegais objeto destes autos, a procederem à reunificação dos lotes (excluindo qualquer divisão física entre os lotes e reunificando, de fato, as glebas de terras para que as glebas resultantes observem as frações mínimas de parcelamento rural); vedado qualquer condomínio, uso ou posse que implique em divisão ou no uso de partes certas e determinadas dos lotes pelos compossuidores ou coproprietários, devendo proceder à demolição de todas as cercas, edificações e marcos divisórios dos lotes ilegais, de forma a restabelecer as características originais da área (existente até a data de implantação do loteamento); sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 para o caso de descumprimento em relação a cada imóvel e seu respectivo possuidor ou proprietário, limitada essa multa a duzentas (200) diárias. Sucumbentes na maior extensão, condeno os réus ao pagamento das custas e despesas do processo. Sem condenação ao pagamento de honorários de advogado, por ser autor da ação o Ministério Público. Além disso, observo que o Município é isento do pagamento da taxa judiciária, nos termos da Lei Estadual Paulista nº 11.608/2003.

Inconformados recorrem os réus Carlos Alberto Gentia e Sandra Lúcia de Carvalho Gentia aduzindo (i) ilegitimidade passiva ad causam e (ii) ausência de responsabilidade por não serem mais os proprietários ou possuidores do lote, devendo a obrigação de regularização do loteamento recair sobre a pessoa do loteador (corretor de imóveis e proprietários originais) – fls. 805/819.

Contrarrazões às fls. 860/864. O Procurador de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (fls. 886/893).

É o relatório.

II – Inicialmente, frente aos documentos apresentados, em especial, aos saldos bancários e a prova de gastos com dependentes (fl. 838), acrescidos de valores dos proventos de aposentadoria, entendo que, no caso, sopesados o valor do preparo recursal, defiro a assistência judiciária aos recorrentes.

III – O recurso não comporta provimento.

Bem examinados os autos, segundo consta da narrativa inicial os requeridos, direta ou indiretamente, de forma ativa ou passiva foram os responsáveis pelos parcelamentos ilegais dos imóveis rurais discriminados na exordial, uma vez que fracionados em pequenos lotes (frações certas e determinadas), cujas áreas são inferiores à fração mínima de parcelamento admitida no município (20.000 m2 ou dois hectares), para a implantação de chácaras de lazer e/ou sítios de recreio; de modo contrário e em desacordo com todas as exigências legais. Ainda, que lavraram escritura pública de venda e compra de parte ideal de uma gleba de terras do imóvel rural denominado Sítio Nossa Senhora Aparecida, objeto da matrícula nº 11.096 do CRI local. Porém, essa negociação se mostrou fraudulenta porque, na verdade, estavam a adquirir um lote físico, uma porção de terra bem delimitada e cercada em todo o seu perímetro, de modo que incorreram em ato fraudulento e simulado.

Os documentos juntados com a inicial bastam para esclarecer a matéria fática que interessa à resolução do mérito da causa. Fornecem, com efeito, base probatória sólida para a construção de respostas bem fundamentadas às questões relativas à lide sub judice, atinentes à relação jurídica substancial mantida entre as partes.

O caso trata de responsabilidade objetiva decorrente da prática de ato ilícito a todos os envolvidos no desmembramento rural da propriedade convertida em conjunto de chácaras de recreio. Assim, reconheceu-se a responsabilidade de todos os envolvidos e limitou-se a responsabilidade do município a exercer o seu poder de policia e funções administrativas, como fito de permitir a regularização do empreendimento.

A Lei n. 13.465/17 regulamenta o tema e determina no seu artigo 11, parágrafo 1º, que os municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e as dimensões de área destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos. No mesmo sentido, a Lei Complementar Municipal n. 300/2-17 de Santa Rosa de Viterbo.

A norma posta em questão destaca no seu artigo 14, parágrafo 2º que o requerimento de instauração da REURB por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais ou seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

Ainda, de acordo com o artigo 8º, caput e seu parágrafo 3º, da Lei nº 5.868/72, que cria o Sistema de Cadastro Rural:

“Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. (…)

§ 3º São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos.” (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

Nesse sentir, como os recorrentes compraram lotes e os revenderam, assim como os proprietários originais detém a condição de loteadores e por estarem na cadeia de transações e de transmissão dos lotes oriundos do parcelamento do imóvel rural, respondem de forma solidária com os demais. De certo que, reservado o direito de regresso para averiguação de possíveis indenizações.

Outrossim, a sentença determinou o cumprimento da obrigação de modo proporcional e razoável, deixando a critério de proprietários e possuidores, a solução mais simples e barata, para o fim de regularização do empreendimento ao município flexibilizando as exigências legais quanto ao tamanho dos lotes ou; restaurar inteiramente a propriedade rural, com a reunificação dos lotes.

Considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no Superior Tribunal de Justiça que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida. E mais, os embargos declaratórios, mesmo para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que ensejariam a oposição dessa espécie recursal (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).

Isto posto, conhece-se e nega-se provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença hostilizada por seus próprios e jurídicos fundamentos. Sem honorários nos termos da LACP.

VERA ANGRISANI

Relatora

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1001177-28.2016.8.26.0549 – São Paulo – 2ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Vera Angrisani – DJ 09.08.2018

Fonte: IRIB | 21/08/2018.