PROCESSO 1026231-14.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1026231-14.2018.8.26.0100

1026231-14.2018.8.26.0100 Dúvida 14º Oficial de Registro de Imóveis Orlede dos Santos Silva e outro – Sentença (fls. 53/57): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Orlede dos Santos Silva e José Antonio Teixeira Alves, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda lavrado no Registro Civil das Pessoas naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri/SP, através do qual os suscitados adquiriram de humberto da Silva Cancelinha e sua mulher Angelina Madalozo, o imóvel matriculado sob nº 47.028. O óbice registrário refere-se à necessidade de comprovação do recolhimento dos encargos legais pelo atraso no recolhimento do imposto de transmissão do imóvel (ITBI), haja vista que o pagamento se deu após a efetivação do contrato, ou seja, segundo o entendimento do Oficial deveria ser pago antes da efetivação do mencionado ato. Aduz que é dever dos registradores a realização de fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes foram apresentados, sendo que tal fiscalização não se coaduna com a aceitação de recolhimento sem todos os acréscimos legais pelo deslocamento indevido do termo inicial do fato gerador. Juntou documentos às fls.04/38. Os suscitados não apresentaram impugnação neste feito, conforme certidão de fl.46, contudo manifestaram-se perante a Serventia Extrajudicial. Argumentam que o imposto somente é devido quando se transfere o domínio, nos termos dos artigos 1227 e 1245 do Código Civil, razão pela qual não procede a exigência do Oficial no tocante ao pagamento de multa e juros. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.50/52). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem o zelo e cautela do Registrador, verifico que na presente hipótese o óbice não prospera. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados, em razão de seu ofício, nos termos do art.289 da Lei de registros Públicos, sob pena de responsabilização pessoal do Delegatário. Todavia, acerca desta matéria o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor, o qual abrange a incidência de juros, multa e correção monetária, que caracteriza os encargos legais da obrigação. Neste sentido: “Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão.” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga) “Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 CSMSP J. 09.12.2008 Rel. Ruy Camilo)”Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j. 02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel) Como bem observou a D. Promotora de Justiça: “a própria incidência da multa pe de constitucionalidade duvidosa, na medida em que, como bem observado pela suscitada, a transmissão da propriedade, pelo princípio da inscrição (artigo 1.227 do CC), dá-se apenas com o registro do título. Nessa linha: “TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR, OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. I Consoante se depreende do julgado do Tribunal de Origem, a hipótese dos autos é de transferência do bem imóvel a sociedade, para integralizar cota do capital, não sendo caso de cessão de direitos referente a transmissão. II Verifica-se que o acórdão vergastado está em consonância com o entendimento assentado por esta Corte, que em diversas oportunidades já se manifestou no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AdRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. Luiz Fuz, DJ de 09/12/2002, REsp nº 253.364/DF, Rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 16/04/2001 e RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ de 04/09/2000. III Agravo regimental impróvido” (AgRg no REsp nº 798794/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 14/02/2006). Ressalto que tal questão foi recentemente objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos nº 1046651-45.2015.8.26.0100, de relatoria do Des. Pereira Calças: “Registro de imóveis decisão da Juíza Corregedora Permanente que afastou o óbice para o registro de contrato social por meio do qual um dos sócios integraliza parte do seu capital social mediante a transferência de dois imóveis exigência de recolhimento de encargos moratórios relativos ao atraso no pagamento do ITBI Apelação imposta pelo registrador Inteligência do artigo 202 da Lei nº 6.015/73 e do item 41.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço Ilegitimidade recursal Recurso não conhecido. Apelação interposta pela Municipalidade de São Paulo Legitimidade reconhecida Terceira prejudicada Discussão a respeito da incidência de encargos moratórios pelo atraso no recolhimento de ITBI Atuação que extrapola as atribuições do Oficial Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo Discussão que deve ser travada em processo administrativo tributário ou sem execução fiscal Sentença de improcedência da dúvida mantida” Eventual valor a ser cobrado a título de encargos moratórios deve ser discutido na via judicial, não podendo o registrador desqualificar o título apresentado sob o fundamento de ausência de complemento de valores, caracterizando coação indireta do usuário. Logo, entendo que deva ser afastada a exigência imposta pelo Oficial. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Orlede dos Santos Silva e José Antonio Teixeira Alves, e determino o registro do título apresentado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 12 de abril de 2018. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP- 127) (DJe de 09.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/05/2018.

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Processo 1018452-08.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1018452-08.2018.8.26.0100

Processo 1018452-08.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Noéli Ferreira Terres – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Noéli Ferreira Terres, após negativa de registro de escritura de doação, cujo objeto é 1/3 (um terço) da vaga de garagem de matrícula nº 25.401.O óbice se deu em razão de não possuir a donatária, suscitada no presente procedimento, propriedade de unidade autônoma no condomínio edilício onde está localizada a vaga de garagem, consoante o disposto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil. O Oficial juntou documentos a fls. 08/59.A parte apresentou impugnação a fls. 66/72. Alegou, em síntese, que as vagas de garagem do Condomínio Metropolitano constituem unidades autônomas em edifício garagem, não sendo aplicável a regra do diploma civil evocada pelo Oficial Registrador. Juntou documentos a fls. 70/73.O Ministério Público opinou a fls. 81/83 pela procedência da dúvida.É o relatório. Decido.Com razão o Oficial e a D. Promotora de Justiça.Preliminarmente, é mister esclarecer a espécie de vaga de garagem compatível com o caso em discussão, se estão presentes os requisitos de autonomia da unidade. Mais do que apresentar elementos de uso exclusivo, como a numeração, área e fração ideal; outros fatores vinculados à vaga de garagem podem se integrar à definição do tipo jurídico adotado, como os termos da instituição de condomínio e sua convenção. Conforme lições do ilustre jurista e Registrador, Flauzilino Araújo dos Santos: “Igualmente, as restrições convencionais recebem tratamento jurídico como obrigações convencionais e gerais, complementares às legais e administrativas e quando são regularmente fixadas nos documentos arquivados nos Registros de Imóveis, se tornam restritivas porque estipuladas em proveito de toda a comunidade. Por isso tem cunho obrigatório e cogente”. (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – p. 122, ed. Mirante)Ademais, em sua obra “Condomínios e Incorporações” (11ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014 – p. 46), Caio Mário da Silva expõe seu entendimento, do qual coaduno:”Se à garagem se atribui fração ideal de terreno, pode ser considerada como direito autônomo, desaparecendo a dependência à unidade habitacional, mas nem por isto cessa a inalienabilidade a estranho, porque o § 2.º, quando veda tal transferência, alude genericamente ao § 1.º, e este, compreendendo as duas hipóteses, não tolera distinção para efeito alienatório. Haverá maior mobilidade, mais nítida flexibilidade, mas não ocorre liberdade de transferir, o que é razoável à vista da natureza do complexo condominial.”Como bem pontuado pelo Ministério Público em seu parecer, o prédio intitulado “edifício garagem” faz parte de condomínio edilício maior, devendo obedecer às regras estabelecidas na respectiva convenção. Destarte, a norma específica que regula a alienação de vaga de garagem a não-condômino é aplicável ao caso. Tem-se que o legislador, em 2012, alterou o §1º do art. 1.331 do Código Civil, determinando:”§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” (grifei)Portanto, a regra é expressa no sentido da impossibilidade de terceiro não condômino adquirir vaga de garagem. A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio adquira propriedade de espaço da garagem acarretaria riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não-condôminas. Apenas uma exceção é aberta, quando a convenção de condomínio expressamente tratar do tema e permitir que as vagas possam ser transmitidas a terceiros, como anteriormente exposto, pois a responsabilidade é compartilhada entre todos os condôminos. Contudo, conforme item X, 3, da convenção juntada aos autos a fls. 31/54, há regramento específico sobre a aquisição de vagas de garagem a não-condôminos, no sentido da proibição, com exceção da locação ou empréstimo. Nesse sentido, fica naquele condomínio impossibilitada a existência de proprietário de vaga que não seja proprietário também de unidade autônoma residencial. Por fim, quanto à argumentação acerca da natureza jurídica da doação, constante na impugnação da suscitada, a compreensão da Lei nº 12.607/12 não pode ser restrita à análise literal, sendo imprescindível interpretação que assegure seu suporte teleológico. Nesse sentido, conforme os pareceres de aprovação do Projeto de Lei nº 7.803-B/2010, “o autor justifica sua proposição sustentando que mediante a escalada crescente de violência e a insegurança que grassa na população, não é recomendável criar mais um ponto de vulnerabilidade nos condomínios edilícios, sobretudo, nos residenciais” (Parecer da Comissão de Desenvolvimento Urbano, Relator Deputado Genecias Noronha, maio de 2011, PL nº 7.803-B/2010). Isto é, no caso em análise, a aquisição de vaga de garagem por donatário estranho ao condomínio é ato revestido de ilegalidade, por oferecer aos condôminos risco que a lei pretendeu evitar, independentemente da onerosidade do instrumento utilizado para a transferência da propriedade.Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Noéli Ferreira Terres, mantendo o óbice registrário.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: MARINA CHAVES OLIVEIRA (OAB 323232/SP), FLAVIA PEREIRA RIBEIRO (OAB 166870/SP) (DJe de 09.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/05/2018.

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Processo 1037628-70.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1037628-70.2018.8.26.0100

Processo 1037628-70.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – Tabelionato de Protestos de Títulos – Willi Bernauer – Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Willi Bernauer em face do 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, diante da negativa em se proceder ao protesto de dois aditivos do compromisso de compra e venda de quotas, celebrados em 15.05.2005 e 22.11.2013, respectivamente. Esclarece o requerente que os aditivos e termos de confissão de dívida, objeto do presente procedimento, têm plena validade jurídica, por estarem revestidos de liquidez, certeza e exigibilidade, vez que vencida e não cumprida a obrigação assumida pelos compradores, logo se enquadraria como título executivo extrajudicial. Juntou documentos às fls.13/74.O Tabelião informa que a devolução foi comunicada através do telefone indicado no pedido de protesto, bem como enviado e-mail, transmitindo por escrito o entendimento desta Corregedoria Permanente e da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, sobre a protestabilidade de contratos como os apontados (fls. 79/80). Esclarece que há cláusulas estipuladas nos dois aditivos relativas a um conjunto de múltiplas obrigações, não havendo como afastar o caráter sinalagmático, apesar da insistência do requerente em intitular os títulos como simples confissão de dívida e salientar que o valor foi pactuado como líquido, certo e exigível. Apresentou documentos às fls.81/82.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.86/88).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.De fato, entende-se atualmente que contratos bilaterais podem ser objeto de protesto, desde que atendam aos requisitos de exigibilidade, certeza e liquidez da dívida.Conforme o doutrinador Luis Guilherme Loureiro:”Em tese, podem ser protestados contratos bilaterais desde que prevejam, ainda que de forma alternativa, pagamento de valor em dinheiro, e desde que tal obrigação seja líquida, certa e exigível. Para tanto, cumpre ao apresentante comprovar que cumpriu sua obrigação (por exemplo, prestação de serviço educacional etc), para que não haja dúvida quanto à impossibilidade do inadimplente apresentar a exceção de contrato não cumprido.”Os dois aditivos ao compromisso de compra e venda de quotas, firmados em 07.05.2003 (fls.28/34 e 35/46), possuem natureza sinalagmatica e onerosa, ou seja, com encargos para ambas as partes. Constato que estão estipuladas várias obrigações do credor e do devedor, as quais tornam imperativo apurar, por meio de dilação probatória, o inadimplemento, para só então se certificar da total liquidez dos títulos.Conforme verifica-se da clausula 3 do primeiro aditivo, denominado das contingências, mais especificamente do item 3.2:”Clausula 3. Das Contingências…3.2. O vendedor expressamente declara que é responsável por 1/3 (um terço) dos valores que resultarem devidos aos autores das ações abaixo indicadas, valores estes que, uma vez fixados e pagos, serão abatidos do valor total do preço de aquisição devido ao vendedor nos termos da clausula 1, acima:(i) reclamação trabalhista nº 1072/1996 em curso perante a 19º Vara da Justiça do Trabalho de São Paulo, promovida por José Vieira Brandão;(ii) reclamação trabalhista nº 2958/1995 em curso perante a 19ª Vara da Justiça do Trabalho de São Paulo, promovida por Aparecido Franco.Logo, a cláusula é explicita sobre a responsabilidade do vendedor por 1/3 dos valores que resultarem das suas ações trabalhistas, devendo os valores serem abatidos no preço de aquisição das quotas, bem como no caso se comercialização de um lote de terreno, um valor fixo seria abatido do preço das mesmas quotas. E ainda, do segundo aditivo, houve a alteração da forma de pagamento. Daí que, ao contrário do que faz crer o requerente, os títulos constituem obrigações para ambas as partes, não havendo que se falar em dívida líquida, certa e exigível, consequentemente não passíveis de protesto.Neste sentido já decidiu a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça:”PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS FALIMENTARES. PACTO COMPLEXO QUE ENVOLVE OBRIGAÇÕES DE NATUREZAS DIVERSAS E SUJEITO À INTERPRETAÇÃO E PROVA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO. INVIABILIDADE DO PROTESTO. RECURSO IMPROVIDO”.Confira-se do corpo do Acórdão:”No caso em questão, o título apresentado a protesto é um contrato misto, que engloba diversos encargos recíprocos, o qual não expressa uma obrigação liquida, mas sim que depende de interpretação contratual e prestação de contas, imprestável, pois, para a formalização da impontualidade, quanto à renda minima estipulada não se sabe se decorre de aluguel ou de participação nos lucros. Além disso, o próprio contrato estipula que tal renda minima seria reajustada de acordo com o cenário do ano de 2003 e 2004, o que reforça a tese ora esposada” (CGJSP Processo nº 1286/2003).Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Willi Bernauer em face do 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e mantenho a recusa do protesto.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.P.R.I.C. – ADV: ORESTE NESTOR DE SOUZA LASPRO (OAB 98628/SP) (DJe de 09.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/05/2018.

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