STJ: Recurso Especial – Civil – Promessa de compra e venda de imóvel em construção – Atraso da obra – Entrega após o prazo estimado – Cláusula de tolerância – Validade – Previsão legal – Peculiaridades da construção civil – Atenuação de riscos – Benefício aos contratantes – CDC – Aplicação subsidiária – Observância do dever de informar – Prazo de prorrogação – Razoabilidade

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Dados do processo:

STJ – REsp nº 1.582.318 – Rio de Janeiro – 3ª Turma – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJ 21.09.2017

Fonte: INR Publicações.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Cessão de direitos hereditários – Escritura pública que faz alusão à cessão de fração ideal dos direitos hereditários, mas que, em seguida, menciona aceitação, pela herdeira cedente, de quatro dos seis imóveis que compõem o monte-mor – Cessão que, portanto, refere-se aos dois imóveis remanescentes, de modo que incidente sobre bens específicos – Vedação do art. 1793, § 2º, da Lei Civil, todavia, que não se aplica à cessão de bens singularizados entre co-herdeiros – Recurso provido.

Apelação nº 1000864-59.2016.8.26.0099

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000864-59.2016.8.26.0099
Comarca: BRAGANÇA PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000864-59.2016.8.26.0099

Registro: 2017.0000761518

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1000864-59.2016.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que é apelanteDELSON EDMUNDO FERRAZ DA SILVA JUNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 15 de agosto de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000864-59.2016.8.26.0099

Apelante: Delson Edmundo Ferraz da Silva Junior

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista

VOTO Nº 29.751

Registro de Imóveis – Cessão de direitos hereditários – Escritura pública que faz alusão à cessão de fração ideal dos direitos hereditários, mas que, em seguida, menciona aceitação, pela herdeira cedente, de quatro dos seis imóveis que compõem o monte-mor – Cessão que, portanto, refere-se aos dois imóveis remanescentes, de modo que incidente sobre bens específicos – Vedação do art. 1793, § 2º, da Lei Civil, todavia, que não se aplica à cessão de bens singularizados entre co-herdeiros –  Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura pública de inventário e cessão de direitos imobiliários, por incidir a cessão sobre bens determinados, o que afrontaria o art. 1793, §2º, do Código Civil.

O apelante afirma, em síntese, que a cessão incidiu expressamente sobre fração ideal dos direitos hereditários, de modo que em consonância com a legislação.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Como se vê do item 5 da escritura copiada a fls. 23 e seguintes, a herdeira Maria Esther Ricci da Silva cede gratuitamente ao apelante “fração ideal de seu quinhão que lhe cabe neste inventário”, representada pelo valor de R$ 100.365,56. Logo adiante, porém, no item 6.1, a mesma herdeira recebe expressamente a nua-propriedade de quatro dos seis imóveis deixados pelo de cujus.

Evidencia-se, pois, que a cessão de direitos hereditários não se fez sobre fração ideal do quinhão hereditário, senão sobre dois imóveis específicos que compunham o monte-mor. E a resistência do Sr. Registrador está centrada no artigo 1793, §2º, da Lei Civil:

Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

§ 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.

O dispositivo em comento tem por Norte a indivisibilidade da herança, até que se ultime a partilha. Com efeito, afigura-se inviável que co-herdeiro ceda a terceiros bem que ainda não lhe pertence, porque não ultimada a partilha. Até então, será o co-herdeiro titular de fração ideal do monte-mor. Apenas a partilha individualizará os bens que tocam a cada herdeiro. Com os magistérios de Mauro Antonini:

“O §2º é decorrência lógica do art. 1791, segundo o qual a herança defere-se como um todo unitário e indivisível até a partilha. Sendo a herança uma universalidade, sem que se possa, antes da partilha, individualizar o direito de cada herdeiro sobre cada um dos bens que a compõem, não se pode cogitar do herdeiro alienar determinado bem, singularmente considerado, pois não se sabe se lhe pertencerá por ocasião da partilha.” (Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 10ª ed., 2016, p. 2068)

Não obstante, a hipótese vertente trata de cessão feita entre coherdeiros capazes. Por conseguinte, a cessão sobre bens já singularizados serve como verdadeiro acertamento entre co-herdeiros referente aos bens que tocarão a cada um. Cuida-se de situação equivalente à do acordo quanto à partilha, perfeitamente lícito.

Nos moldes do quanto lecionado por Zeno Veloso:

“No caso de haver somente um herdeiro, como não há outros interessados (coerdeiros), não é ineficaz a cessão que ele fizer de um bem singular, de um determinado bem da herança. Do mesmomodo, se todos os herdeiros fazem a cessão, é plenamente eficaz acessão de bens singularmente considerados, afirmando Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery (Código Civil Comentado, 4. Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2006, p. 971) que tal cessãosignifica uma espécie de pré-partilha amigável, devendo ser levada a escritura pública ao juízo da sucessão para ser homologada essa pré-partilha e, “encerrando-se o arrolamento ou o inventário, o juiz possa determinar a expedição de formal de partilha de conformidade com a escritura de cessão”. Alerte-se que, se todos os interessados foremcapazes, poderão promover a cessão de direitos seguida de partilhapor escritura pública, em instrumento único, portanto, que nãoprecisa de homologação judicial e constitui título hábil para oregistro imobiliário, tudo conforme o art. 982 do CPC, com a redação determinada pela Lei 11.441, de 4 de janeiro de 2007, que analisarei, adiante, em comentários ao art. 2.015.” (Código Civil Comentado, coord. Regina Beatriz Tavares da Silva, São Paulo: Saraiva, 10ª ed., 2016, p. 1895; grifos não constam do original)

Desta feita, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 1000864-59.2016.8.26.0099 SEMA

Dúvida de registro

VOTO DE VENCEDOR (Voto n. 47.835)

1. Registro, à partida, adotar o relatório lançado pelo eminente Relator do caso.

2. De meritis, há dar provimento ao apelo.

3. Para já, a norma do § 2º do art. 1.793 de nosso vigente Código civil comina o efeito de meraineficácia a cessão, por coerdeiro, de um direito hereditário sobre qualquer bem considerado singularmente.

Sendo assim, não compete ao ofício de registro de imóveis aferir simples ineficácia.

4. Mais ainda: sequer se perfez, no caso, esta característica de singularidade da facti species, e vale dizer: não teve, efetivamente, a versada cessão de direito hereditário objeto num bem da herança considerado ut singulis.

A coerdeira cedente (di-lo o item 5º da escritura pública de partilha causa mortis) cedeu a coerdeiro uma quota parte correspondente a R$ 100.365,56 – apenas isso. Somente depois veio a especificar-se que, para atribuir a cada um dos dois coerdeiros tudo o que lhes cabia (em virtude da cessão da quota parte, inclusive), eram-lhes atribuídos, em pagamento, nuaspropriedades sobre imóveis diversos. Isso, porém, não se pode compreender como a significar, do ponto de vista jurídico, que a cessão anterior, desde o início e consumadamente houvesse recaído sobre bem certo.

5. Se o que basta não bastasse, calha que a norma do § 2º do art. 1.793 do Código civil brasileiro não se aplica à situação dos coerdeiros, que, pois, podem ceder, uns aos outros, bens singulares, o que corresponde, no dizer autorizado de NERY-NERY, uma pré-partilha (cf. Código civil comentado. 12.ed. S.Paulo: RT, 2017, p. 2373).

TERMOS EM QUE, pelo meu voto, acompanho o entendimento do digno Desembargador Corregedor-Geral e dou provimento à apelação, para que, afastada a dúvida, se faça o registro stricto sensu, tal como rogado.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 07.12.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações | 07/12/2017.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Carta de sentença – Deficiência na descrição do imóvel – Irrelevância – Imóvel urbano – O princípio da especialidade objetiva estará atendido quando o imóvel vier descrito de modo tal que possa ser individualizado – Descrição, na situação em epígrafe, que se mostra suficiente, haja vista tratar-se de casa na zona urbana, com endereço completo – A falta de menção à área total do bem não causa empecilhos ao registro de transferência de domínio – Descrição do título, ademais, que coincide com a da matrícula – Recurso Provido.

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006795-59.2016.8.26.0320
Comarca: LIMEIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Registro: 2017.0000594697

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são partes é apelanteJEFFERSON ROBERTO BOTECHIA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE LIMEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, registrando-se o título, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (Presidente), ADEMIR BENEDITO, PAULO DIMAS MASCARETTI, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 31 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Apelante: JEFFERSON ROBERTO BOTECHIA

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira

VOTO Nº 29.781

Registro de Imóveis – Carta de sentença – Deficiência na descrição do imóvel – Irrelevância – Imóvel urbano – O princípio da especialidade objetiva estará atendido quando o imóvel vier descrito de modo tal que possa ser individualizado – Descrição, na situação em epígrafe, que se mostra suficiente, haja vista tratar-se de casa na zona urbana, com endereço completo – A falta de menção à área total do bem não causa empecilhos ao registro de transferência de domínio – Descrição do título, ademais, que coincide com a da matrícula – Recurso Provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de carta de sentença expedida em separação judicial, por deficiência na descrição do imóvel e ausência de cópia autenticada de documentos pessoais dos interessados.

O apelante afirma, em síntese, que a descrição havida na matrícula é suficiente para identificar o imóvel, versando sobre a impossibilidade de absoluta individualização, como pretendido pelo Oficial. Sustentou, ainda, a prescindibilidade de apresentação de cédulas de identidade e CPF de Laerte e Celia, partes no processo de separação e pais do apelante.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 176, II, 3, b, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

II – são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”

Na hipótese vertente, a descrição da matrícula, transcrita a fls. 2, omite a extensão dos fundos do imóvel, inviabilizando o cálculo da respectiva área. Todavia, há expressa alusão a logradouro completo, com nome e número da rua em que situado (Rua do Rosário, 104). Em se tratando de uma casa, na zona urbana, é o quanto basta para que o princípio da especialidade objetiva seja satisfeito, embora, por óbvio, seja sempre conveniente e desejável que absolutamente todos os requisitos legais estejam satisfeitos. Daí, porém, não decorre que a falta de um deles necessariamente viole a especialidade.

Importa, outrossim, que a descrição permita a identificação do imóvel, como se dá no caso em comento.

Frise-se, ademais, que a descrição havida na carta de sentença coincide com a da matrícula do imóvel (fls. 11 e 80), novo fator relevante a satisfazer a especialidade objetiva, nos moldes da orientação deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura:

“Conquanto seja louvável a preocupação do Oficial do Registro de Imóveis e da Juíza Corregedora Permanente, no sentido de evitar a quebra da especialidade objetiva e a possibilidade de sobreposição de áreas, por conta da descrição precária do imóvel, o fato é que a negativa de registro baseia-se em entendimento pretérito do CSM. A orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada.” (Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278, Rel. Des Elliot Akel, j. 2/9/14)

Cuida-se, também, de interpretação a senso contrário do teor do art. 225, §2º, da Lei de Registros Públicos:

“Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

Conforme leciona Luiz Guilherme Loureiro:

“A descrição constante do título deve coincidir (mas não necessariamente ser idêntica) com aquela que consta do registro. O tabelião, via de regra, reproduz na escritura pública a descrição constante do registro. Pode ocorrer de esta descrição ser imperfeita, mas, neste caso, não pode o registrador negar o registro do título sob o fundamento de que não foi observado o princípio da especialidade.” (Registro de Imóveis, ed. Jus Podivm, 8ª ed., p. 571, grifos não constam do original)

Nem se olvide que se trata de carta de sentença para transferência de propriedade do bem, para o quê, a omissão da medida de fundos ou da área do imóvel afiguram-se irrelevantes. Situação distinta haveria caso se almejasse desmembramento ou fusão do imóvel, com criação de outro, fazendo de rigor, para tanto, precisa descrição do imóvel originário, para viabilizar, por conseguinte, precisa descrição daqueles que se estão a formar.

De todo pertinentes os ensinamentos do Des. Francisco Eduardo Loureiro, então Assessor desta Altiva Corregedoria Geral, nos autos registrados sob nº CG n° 1241/96:

“Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas. Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio. Quando, porém, criam-se novos imóveis decorrentes de desmembramentos ou de fusões, as unidades segregadas ou unificadas devem subordinar-se aos requisitos do artigo 176 da Lei n. 6.015/73. Não há razão, em tais casos, para tolerar a imprecisão, porque o novo prédio não mais tem identidade descritiva com o registro de origem.”

Por fim, não se vê qualquer amparo legal, tampouco esclarecimento de eventual razão excepcional de desconfiança, para que se exigisse apresentação de fotocópias autenticadas de cédula de identidade e CPF de Laerte e Cecília, já falecidos, de quem o recorrente é filho e herdeiro. Frise-se que, diversamente do quanto afirmado pelo Sr. Oficial, houve pronta impugnação da exigência por parte do apelante, no momento em que postulou a suscitação de dúvida (fls. 15).

Desta feita, por meu voto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, registrando-se o título.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.12.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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