STJ: Valor pago a título de arras, mesmo superior a 50% do negócio, pode ser retido integralmente

A quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida integralmente em razão de inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja superior a 50% do valor total do contrato.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que permitiu a retenção de R$ 48 mil pagos como sinal na negociação de um imóvel que, na ocasião, seria comprado por R$ 90 mil.

A ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, destacou que o contrato de compra e venda foi rescindido devido a inadimplência dos compradores, motivo que respalda a decisão de reter integralmente o valor pago em arras, de acordo com as regras do Código Civil.

O recorrente buscou limitar o valor a ser retido, alegando que o valor superior a 50% do imóvel era exorbitante e seria fonte de enriquecimento sem causa do vendedor.

Nancy Andrighi lembrou que não houve, no caso, exercício do direito de arrependimento, mas inadimplência contratual, situação prevista na legislação e que justifica a retenção integral dos valores.

“Do regramento constante dos artigos 417 a 420 do Código Civil, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”, ressaltou a ministra.

Valores razoáveis

Nancy Andrighi afirmou ser possível a redução equitativa dos valores pagos em arras, já que é uma forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Entretanto, no caso analisado, não há como limitar a retenção dos valores pagos, já que os vendedores sofreram embaraços com o descumprimento do contrato.

“Observa-se que a perda integral do valor do sinal pelos promitentes cessionários não se mostra desarrazoada, haja vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel desde outubro de 2009, sem qualquer contrapartida”, afirmou a relatora.

Na hipótese de inadimplência, segundo a ministra, as arras funcionam como cláusula penal compensatória, indenizando a parte não culpada pela inexecução do contrato. Na visão dos ministros que compõem a Terceira Turma, não há exagero no valor retido, tendo em vista as particularidades do caso, como a necessidade de reintegração de posse decorrente da quebra de contrato, o que demonstra a indisponibilidade do bem por período significativo.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1669002

Fonte: STJ | 16/11/2017.

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Recuperação de crédito é tema do 1º painel XIX Congresso Brasileiro em Fortaleza

Fortaleza (CE) – O 2º dia do XIX Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro teve como tema de abertura “A Atuação dos Cartórios na Economia: Recuperação de Créditos”. Com o presidente da Associação de Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR), Claudio Marçal como coordenador dos debates, a palestras foram ministradas pelo professor da Universidade de São Paulo (USP), Celso Fernandes Campilongo; e pelo professor da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), Maurício Zockun.

Na abertura do debate, Campilongo fez uma explanação histórica sobre o surgimento dos cartórios de Protesto e dos títulos de crédito, destacando a relação do Direito com a evolução da economia. De acordo com ele, apesar de no Renascimento ter se atrelado a evolução econômica europeia ao Direito e aos títulos de créditos, os desafios econômicos atuais são muito maiores e englobam diversos outros fatores.

Para exemplificar esses novos desafios, Campilongo destacou a relação da economia com diversos outros agentes, como o grau de escolarização de uma sociedade. Segundo ele, no comparativo entre 1980 e 2015, o Brasil quase triplicou o período de escolarização da população. Mas, os números positivos não se refletiram da mesma maneira sobre a produtividade econômica.

“De três anos e meio, saltamos para quase nove anos na média de escolarização do trabalhador. Não vou entrar no mérito da qualidade da educação, mas nossa situação melhorou muito. E olhando para esse cenário, se poderia imaginar que se a escolarização melhorou inevitavelmente a produtividade econômica melhorou também”, provocou. “Mas não foi o que aconteceu. Nós não tivemos um crescimento da produtividade e da competividade da economia brasileira proporcional a este investimento em educação. Então, essa relação entre atividade econômica e educação não é tão evidente como imaginamos”, afirmou Campilongo.

“Nós vivemos em um período no qual não se basta ter apenas uma única mudança para que se determine inexoravelmente alterações do ponto de vista econômico. E eu não teria muita dúvida em dizer que o Direito pode facilitar a atividade econômica, mas também em uma intensidade muito maior pode criar obstáculos e dificuldades para esta atividade”, completou.

Com relação ao papel do Protesto na recuperação de crédito, Campilongo afirmou que os números mostram a eficiência extraordinária deste serviço tanto para recuperação de créditos atrelados à dívida pública quanto na recuperação de créditos de origem privada. “A atividade notarial tem na fé pública e então no principio da publicidade, um elemento estruturante, fundamental. E é isso que o diferencia de um escritório de agência particular, de um agente financeiro. De um lado, eu tenho a publicidade; e do outro lado, como se trata de uma atividade regulada, uma atividade fiscalizada, sob a supervisão do Poder Judiciário, também tenho a segurança jurídica decorrente da atividade notarial, que é regulamentada e fiscalizada, não pode favorecer nenhum lado”, afirmou.

Recuperação de Crédito Público
Na sequência, o professor Maurício Zockun destacou que o processo de saída do Estado da atividade econômica para entrada de particulares – por meio de concessões e parcerias público-privadas – tem transformado o processo de recuperação de crédito público, com o enfraquecimento da CND – Certidão Negativa de Débito.

“Com a crescente saída do Estado da atividade econômica, os instrumentos que o Estado antes detinha com grande capacidade coercitiva para cobrança de valores vai perdendo sua força. A CND, que atestava a pontualidade ou a impontualidade do particular, era utilizada indiretamente como instrumento de cobrança de valores. Com o ente público deixando de ser protagonista, a CND vai perdendo força. E agora, somado com a Lei 13.303, que regularizou as empresas estatais, trouxe uma faceta privada às contratações públicas sem a necessidade de apresentação da CND. Desta forma, o Estado precisou buscar outros instrumentos de cobrança extrajudicial para recuperação desses créditos”, explicou.

A busca do Estado por meios extrajudiciais para recuperação de crédito é fruto, de acordo com Zockun, de estudos do próprio Governo que apontavam que do total das dívidas públicas cobradas judicialmente, apenas pouco mais de 1% acabava sendo recuperado.

“Esse número é muito baixo. E mais, tem um custo. Estudo realizado em 2005 pela Secretaria da Reforma do Poder Judiciário mostrou que é antieconômico a propositura de cobranças extrajudiciais abaixo de R$ 50 mil. Isso em 2005, hoje, esse valor deve chegar a R$ 100 mil. Ou seja, a cobrança judicial possui baixo retorno e só se justifica acima de um determinado patamar”, explicou.

Já com relação à recuperação de crédito público por meio do Protesto, Zockun destacou matéria do Jornal Valor Econômico sobre o aumento da arrecadação de órgãos públicos na recuperação de crédito por meio do Protesto. A Prefeitura Municipal de São Paulo, por exemplo, aumentou o volume de protestos deste ano. Segundo a Procuradoria-Geral do Munícipio, entre janeiro e agosto foram enviados aos cartórios de Protestos cerca de 388 mil títulos.

“O Protesto acabou se revelando uma forma de cobrança extrajudicial muito eficiente. Um bom exemplo de sua eficácia é com relação à publicidade. A dívida pública levada a protesto, não reflete apenas nas contratações públicas como na CND, mas também reverbera na iniciativa privada, tornando muito mais eficiente o recebimento de dívidas públicas pelo Estado. Tanto isso é verdade que os números demonstram isso. Apurou-se, apenas no Estado de São Paulo, que 25% valores cobrados e pagos de IPVA são pagos pelos contribuintes após o protesto”, explicou ele.

Em sua explanação, Zockun ainda destacou a importância de uma mudança na forma de pagamento dos emolumentos para realização do protesto. “Acredito que emolumentos deveriam ser pagos após a recuperação de crédito, assim como acontece com a cobrança de tributos. Antes eu produzo o fato para depois cobrar. O pagamento dos emolumentos é inverso disso. Acredito que a postecipação dos emolumentos aumentaria a procura pelo protesto, não só do Estado, mas dos particulares”, disse.

“O mercado se ajusta às necessidades. Os empresários que buscam a nossa substituição no mercado, vão dar um jeito de não divulgar o protesto do Poder Público. E na hora que não houver a divulgação desses dados, podemos perder força. Por isso, temos que ter a nossa base de dados para divulgar o protesto. Nós temos que caminhar com a postecipação e com o banco de dados juntos. Felizmente nós temos vários Estados que já entraram no banco de dados dos protestos. E tivemos uma excelente notícia hoje, de que a Paraíba autorizou a entrada dos cartórios do Estado no banco de dados nacional de protesto. Mas essa base ainda precisa se tornar nacional”, finalizou o presidente da Anoreg/BR, Claudio Marçal, ao encerrar a mesa de debates.

Fonte: Anoreg/BR | 16/11/2017.

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Perspectivas para notários e registadores em destaque no Congresso Nacional da Anoreg/BR no Ceará

Fortaleza (CE) – A presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Ceará (Anoreg/CE), Helena Borges, mediou na manhã desta quinta-feira (16.11), o 2º painel do XIX Congresso Brasileiro de Direito Notarial e Registral que está sendo promovido pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR), na cidade de Fortaleza, no Ceará. Em foco as “Perspectivas para Notários e Registradores” brasileiros diante das constantes mudanças legislativas e jurisprudenciais em sua área.

Coube ao juiz de Direito em São Paulo, Vitor Kumpel, abrir as exposições sobre o tema, destacando os diferentes tipos de sistemas registrais existentes, sua introdução no Brasil e as discussões em torno da origem do sistema pátrio. Para o magistrado, embora se afirme com constância que o sistema brasileiro encontra suas bases no sistema alemão, o tema merece reflexões mais profundas.

“O sistema alemão só tem a ver com o Brasil na questão da obrigatoriedade do registro do título”, disse para na sequencia falar sobre os princípios da separação e da abstração no registro alemão. “O título original não tem nada a ver com o registro”, afirmou. Para Kumpel, algumas previsões que se supõe como verdadeiras no registro brasileiro, nunca acontecerão. “Por exemplo, a prescrição aquisitiva em usucapião no Brasil nunca mais haver, é impossível de ocorrer”, afirmou.

Outro aspecto destacado por Kumpel foi com relação à desvalorização da noção da propriedade privadas no Brasil. “Primeiramente, já que o registro é que determina a propriedade, trabalhamos no Brasil com um número pequeno, já que o é grande é a quantidade de posse e não a de propriedade. Depois temos a prevalência de uma ideologia, que diminui o valor dos direitos naturais, que deveriam ser mais prestigiados e, por fim, uma grande quantidade de invasões onde o proprietário não consegue retomar seus imóveis”, afirmou.

Kumpel também comentou sobre duas importantes novas leis relacionadas ao Registro de Imóveis: a da concentração dos dados na matrícula e a que prevê a regularização urbana e rural. “A concentração nos atos da matrícula veio com uma ideia boa, de desburocratizar, resolvendo o problema entre o credor e o terceiro, mas precisará de muita sensibilidade do tabelião para que ele tome as precauções necessárias com relação às demais documentações que podem não estar na matrícula e vir a prejudicar seu cliente”, destacou.

“Já quanto à lei de regularização fundiária, vejo um esforço sincero e enorme do legislador em buscar atualizar o sistema para o recebimento de novas matrículas e para que novos atos possam ser praticados, principalmente na questão das regularizações urbanas e rurais, mas demandará um enorme esforço da administração pública que, espero, seja realmente efetivado”, finalizou.

Em seguida, foi a vez do advogado e professor Rodrigo Toscano de Brito, que apresentou um panorama geral sobre as principais novidades relacionadas ao Direito de Família e suas repercussões na atividade notarial e registral. Inicialmente falou sobre as repercussões dos 10 anos de prática da Lei 11.441/07, que levou separações, divórcios, inventários e partilhas para o seio da atividade notarial.

“Ao todo, foram 1,7 milhão de atos que deixaram de ingressar no Poder Judiciário e outros R$ 4 bilhões de economia aos cofres públicos. Divórcios que demoravam meses, e inventários que se estendiam por anos no Poder Judiciário, passaram a ser realizados no mesmo dia ou em poucas semanas em Cartório. Não vejo como o legislador não se balizar nestes números para que novos atos sejam delegados à atividade notarial e registral, como a mudança de regime de bens, a conciliação e a mediação”, disse.

Em seguida, falou sobre as principais mudanças no Direito de Família, em particular aquelas relacionadas à paternidade socioafeitva e possibilidade de registro diretamente em cartórios e a multiparentalidade, uma realidade cada vez mais presente nos balcões das unidades notariais e registrais. “A reprodução assistida gerou fenômenos que muitas vezes não estão tão bem regulamentados, o que gera até um estranhamento inicial, por isso, na questão das famílias, o maior valor a ser considerado deve ser aquele relacionado ao afeto”, disse o palestrante.

Rodrigo Toscano ainda discorreu sobre os novos atos que estão sendo lançados pelo registro de títulos e documentos no Brasil, como o registro de animais e de bicicletas. “Trata-se de uma novidade, que provoca amplas discussões no aspecto doutrinário – se são sujeitos de direito, objetos de direito, mas tem encontrado ampla receptividade na sociedade e também na doutrina, no chamado conceito de família multiespécie que estamos defendendo aqui”, afirmou.

Fonte: Anoreg/BR | 16/11/2017.

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