Número do processo: 68700
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 141
Ano do parecer: 2016
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2016/68700
(141/2016-E)
Tabelião de Notas – Lavratura de Escritura Pública – Ausência de falta funcional – Arquivamento de procedimento apuratório – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de recurso administrativo interposto em face de sentença que determinou o arquivamento de expediente, em que se verificou a conduta do 1º Tabelião de Notas de Guarulhos, ao lavrar escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 116.324.
Os recorrentes alegam, preliminarmente, a nulidade do procedimento apuratório, por ausência de regular tramitação. No mérito, sustentam que agiu de maneira irregular o Tabelião, ao lavrar a escritura, ainda que ciente de que, sobre o imóvel, pesava a decretação de anterior fraude à execução e, via de consequência, constrição judicial.
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.
É o breve relato.
Passo a opinar.
A preliminar deve ser ultrapassada. Trata-se de mero procedimento apuratório, precedente, se o caso, de processo administrativo. O objetivo do procedimento apuratório é verificar a existência de elementos de autoria e materialidade de eventual falta funcional, para o que a participação de terceiros interessados – os recorrentes – não é sequer obrigatória.
Seja como for, o que se verifica nos autos é uma participação ativa dos recorrentes, que, em longas petições, tiveram a oportunidade de externar todas as suas teses.
No mérito, o recurso não merece provimento.
Como disse o juízo de primeiro grau, o Tabelião não laborou em falta funcional alguma. Ao lavrar a escritura pública de venda e compra do imóvel de matrícula n. 116.324, observou que a vendedora era aquela que constava do folio real, que não havia averbação de constrição alguma e fez constar que as partes ficavam cientes da existência do processo n. 0018811-30.2014.
Nesse processo 0018811-30.2014, houve recurso, para essa Corregedoria Geral da Justiça, cujo parecer – devidamente aprovado – transcrevo, em parte, a seguir. Ver-se-á que o problema de fundo reside na circunstância de que, não obstante a decretação de fraude à execução em relação ao imóvel objeto da matrícula n. 78.876, pelo juízo da 12ª Vara Cível Central, ela não foi averbada na matrícula n. 116.324, que é advinda do R. 11 daquela matrícula 78.876. E não foi averbada porque o imóvel sofreu mutação espacial, oriunda de Instituição e Especificação de Condomínio, dando origem à criação de novas matrículas, referentes a unidades autônomas, sobre as quais não recaia constrição alguma, visto que não averbada a decretação de fraude.
Assim, ao contrário do que dizem os recorrentes, não estava averbada fraude à execução ou qualquer medida constritiva sobre o bem imóvel da matrícula 116.324, objeto da compra e venda.
Veja-se o que restou decidido nos autos do processo 0018811-30.2014:
“ALBERTO ALBANO JÚNIOR e LEDA COSTA ALBANO interpuseram recurso contra sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente da 01ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos, objetivando averbar penhora referente ao imóvel objeto da matrícula n° 78.876 do 02° Registro de Imóveis de Guarulhos para efetivar decisão proferida pelo D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo que, ao reconhecer a existência de fraude à execução nos autos do processo n° 0010362-34.2000.8.26.0011, declarou a ineficácia dos negócios jurídicos realizados pela executada MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, consistentes no distrato realizado com os antigos proprietários do imóvel e na denúncia da incorporação imobiliária, determinando-se a constrição mesmo após a inauguração do novo empreendimento de incorporação realizado pela sociedade sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e da instituição formal do Condomínio Residencial Vida Plena Guarulhos.
O Oficial Registrador ofertou informações às fls.36/38 e 286/290.
O Ministério Público se manifestou pela improcedência do pedido (fls. 45/64, 313/314).
A MM. Juíza Corregedora Permanente acolheu as ponderações do D. Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização da averbação, julgando improcedente o pedido (fls.329/331).
A sentença foi mantida após a rejeição do recurso de embargos de declaração (fls.334/375 e 400)
Os interessados interpuseram recurso (fls.405/467), reiterando as razões anteriormente expostas, especialmente no que se refere ao cerceamento de defesa gerado pela impossibilidade da dilação probatória (desarquivamento de expediente administrativo e a juntada de documentos), além da questão envolvendo a prática de atos fraudulentos e nulos de pleno direito que, embora inválidos, foram lançados à margem da matrícula, sendo patente a responsabilidade civil, administrativa e criminal dos envolvidos, inclusive da sociedade empresarial (incorporadora) responsável pela sucessão do empreendimento imobiliário, com o alerta de que houve aproveitamento do projeto original e continuidade da atividade, sem prejuízo da falsidade da anotação relativa à inexistência de alienações das unidades antes do distrato, bem como da desistência irregular do procedimento de incorporação (fls. 138/149, 270/272, 293/301 e 317/327).
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (77.657/662).
É o relatório.
Existiu, no passado, grande indefinição sobre a natureza do ato de registro (gênero) tabular da penhora, após o tratamento legal conferido após a reforma do Código de Processo Civil (art. 659, §4° e art. 615-A), em contraposição ao disposto na Lei n° 6.015/73 (no art. 167, I, “5”), até o momento em que prevaleceu o entendimento adotado pela lei posterior (Lei n° 11.382/06), ou seja, pela averbação das penhoras.
Nesse sentido, a dúvida inversa suscitada (fls.02/22) deve ser admitida e conhecida como pedido de providências, porque versa sobre ato suscetível de averbação, enquanto a apelação comporta conhecimento como recurso administrativo (art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo), à luz do princípio da fungibilidade recursal.
Assim como acontece na dúvida, é possível que o juiz determine diligências para melhor prover a instrução do expediente administrativo, desde que exista pertinência com a discussão relacionada com a admissibilidade ou não do registro ou averbação de um título preconstituído. No caso, a providência requerida pelo interessado (desarquivamento de expediente) não firma qualquer hipótese de cerceamento, pois a juntada da documentação está cifrada à existência da fraude ou nulidade de atos jurídicos que já foram reconhecidos no âmbito jurisdicional. O episódio, para ficar em apenas um dos detalhes da questão preliminar suscitada no recurso, não é suficiente para justificar qualquer dilação probatória, como se houvesse relevância na apuração da controvérsia instaurada pela atuação do Oficial Registrador, até porque, conforme ensina o Desembargador RICARDO DIP: “No limite, admissível, entretanto é a produção de prova – incluso oral e técnica –, quando necessária à impossibilidade absoluta de satisfazer as exigências do registro pretendido” (Direito Imobiliário Brasileiro, Alguns Aspectos do Processo de Dúvida do Registro Imobiliário, Quartier Latin, 2011, p.1098).
A irresignação recursal está voltada contra a sentença que manteve as exigências indicadas na nota de devolução prenotada em 25/04/2014 (n° 360.649), inviabilizando o ingresso do título judicial e a consequente averbação da penhora, com fundamento na mutação fática e jurídica do imóvel objeto da matrícula n° 78.876, em razão da instituição do condomínio edilício denominado Residencial Vida Plena Guarulhos, inscrição tabular de acessões (construções), desmembramento de partes comuns e privativas e abertura de matrículas para as respectivas unidades autônomas.
Os interessados, na qualidade compromissários compradores, ingressaram com ação judicial contra a incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA e obtiveram a rescisão da promessa de compra e venda de unidade futura (apartamento “na planta”) e, em consequência, houve a instauração da fase de cumprimento de sentença para a satisfação das perdas e danos objeto da tutela condenatória. Após diversas tentativas de penhora, inclusive pelo sistema eletrônico (Bacen-Jud), sobreveio determinação pela constrição do imóvel objeto da matrícula n° 78.876, por termo nos autos, consoante dispõe o art. 659, §4° e §5° do Código de Processo Civil (itens “a” e “b”, fl.26).
As informações prestadas pelo D. Oficial Registrador sobre a nota de devolução, às fls. 36/38 e 286/290, revelam que o título judicial emitido (certidão) não ingressou no fólio real em virtude da qualificação negativa que alertou sobre as mutações, fáticas e jurídicas, sofridas pelo imóvel, notadamente após a formalização dos registros que desencadearam o novo processo de incorporação imobiliária e a instituição do condomínio edilício, na sequência da resilição bilateral do contrato celebrado pela sociedade executada com os proprietários do terreno, tornando ilícita a averbação à margem da matrícula n° 78.876, em razão do princípio da especialidade objetiva, tal como constou às fls. 286/290, tendo em vista o natural desdobramento gerado pela abertura das matrículas para descrever as unidades autônomas comercializadas.
A Certidão Para Conhecimento (fls.24/27) tem origem na decisão que reconheceu o caráter fraudulento da operação que gerou o cancelamento do registro da incorporação (R-3) do Condomínio “Green Park” (AV-9), assim como do distrato celebrado para desfazer a promessa de permuta firmada pelos proprietários do terreno ABÍLIO LUIZ CEPEDA e sua mulher DEOLINDA DE JESUS MIGUEL CEPEDA (AV-10), sendo que referidas transações foram efetivadas após a alienação das unidades autônomas pela incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA (fls. 150/165).
O D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo (autos n° 0010362-34.2000.8.26.0011) concluiu pela ineficácia do distrato referente ao imóvel que poderia garantir o adimplemento do débito (patrimônio de afetação) em favor dos compromissários compradores (adquirentes da unidade do Condomínio “Green Park”), tornando sem efeito (art. 593, II do CPC), em relação aos interessados (credores), a extinção do contrato de permuta do terreno e dos atos e assentos posteriores, inclusive da nova troca celebrada, em substituição, pelos proprietários do terreno com a incorporadora sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (R-11), responsável pela incorporação (R-12 e AV-25), instituição do condomínio edilício Vida Plena Guarulhos (R-27), construção do prédio (AV-26) e alienação das suas unidades (fls.150/264).
A problemática surge porque os interessados, embora credores, não conseguem efetivar o que está escrito na sentença condenatória e o veto ao ingresso da penhora (fl.26) dificulta a realização dos atos processuais de expropriação (alienação) destinados à satisfação da dívida líquida, certa e exigível. Existe sólida jurisprudência administrativa sobre o alcance da qualificação registral do título judicial e não há como escapar da conclusão de que o oficial registrador exercita importante função pública, sendo que “entre o delegado e o Estado estabeleceu-se uma relação complexa, cujos aspectos fundamentais são a investidura, a fiscalização técnica e a disciplina” (JOSÉ RENATO NALINI, in Registro de Imóveis e Notas – responsabilidade civil e disciplinar, RT, 1997, p. 85). Significa que o delegado, como agente prestador de serviço público que é, deverá exercer a atividade delegada seguindo as leis, normas e decisões normativas que são emitidas para regulamentar o serviço extrajudicial, exatamente porque a observância do princípio da legalidade busca a almejada estabilidade jurídica que concede a segurança para o usuário.
Assim, o título judicial submete-se à qualificação registral como qualquer outro, o que não significa dizer que o agente delegado está autorizado a descumprir ordens ou determinações emitidas pelo juiz no exercício da função jurisdicional. O juízo de legalidade exercido pelos titulares das serventias de Registro de Imóveis encontra justificativa na eficácia material do registro, em especial na constituição, modificação ou extinção de determinados direitos reais ou pessoais, mas é preciso cuidado para encontrar os limites da qualificação negativa sobre documentos subscritos por juízes, não sendo permitido ao registrador avançar sobre o exame do mérito de uma decisão judicial impositiva (ordem), como se fosse possível ignorar a sistemática que envolve o devido processo legal e a qualidade da coisa julgada.
É certo que o imóvel objeto da matrícula n° 78.876, penhorado por termo nos autos pelo D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, sofreu mutações fáticas e jurídicas em decorrência da instituição do condomínio edilício e do natural desdobramento das áreas comuns e privativas, comprometendo a própria existência jurídica do imóvel envolvido na permuta (terreno).
Com isso, a qualificação negativa não pode ser censurada, pois o entrave ao ingresso do título (certidão) decorre de um controle prévio, de caráter eminentemente jurídico, que não extrapolou a análise dos aspectos formais, justificando, portanto, o veto à averbação, pois não houve, no caso, desrespeito aos limites e parâmetros estabelecidos pela jurisprudência administrativa desta Corregedoria.
Com efeito, a realização da incorporação imobiliária (R-12/78.876) transformou o imóvel outrora descrito como “um terreno situado na Avenida Benjamin Harris Hunnicutti, bairro do Roncador, na Vila Rio de Janeiro, com a área de 21.306,20 m²”, tendo em vista a criação das 526 unidades autônomas, sem prejuízo do estabelecimento de áreas comuns consideradas inalienáveis e indivisíveis pela legislação civil (art. 1.331, §2° do Código Civil).
O registro da instituição do condomínio edilício modificou a situação registral do imóvel, alertando sobre a falta de correspondência com a descrição desatualizada existente na certidão judicial e nos documentos anexos apresentados à Serventia Imobiliária, impedindo a averbação da penhora imposta na decisão. Cumpre anotar que o princípio da especialidade objetiva, previsto no §2° art. 225 da Lei n° 6.015/73, considera irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior, até porque este preceito não tolera a imprecisão tabular, razão pela qual “toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (AFRÂNIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, Rio de Janeiro, Forense, 1977, p.219).
Não bastasse, ficou provado, documentalmente, que muitas unidades autônomas foram alienadas a terceiros, sendo que tais imóveis estão descritos em matrículas próprias (fIs.263/264), permitindo aceitar, como correta, a conclusão sobre a perda da existência autônoma do bem descrito no documento judicial (terreno) e o não cabimento da averbação.
Contudo, o obstáculo formal utilizado para bloquear a averbação não abala a certeza do direito material do credor lesado pela operação fraudulenta utilizada não só para esvaziar o património da incorporadora, mas também para modificar a titularidade sobre os direitos do imóvel afetado ao empreendimento, eliminando a garantia existente pela extinção irregular do patrimônio de afetação sem a devida restituição em favor dos adquirentes e consumidores (art.31-E da Lei nº 4.591/64). A manobra ilícita executada e o estado de insolvência foram reconhecidos por decisão definitiva e a declaração de ineficácia beneficia incondicionalmente o credor, independentemente da situação dos atuais adquirentes e condomínios.
Em outras palavras, a inaptidão formal do título não altera ou restringe a decisão judicial que declarou o caráter fraudulento do ato que permitiu a denúncia da incorporação (revogação) sem a restituição dos valores pagos pelos adquirentes (art.36 da Lei n° 4.591/64), pois o cancelamento gerou a liberação do patrimônio de afetação, isto é, do terreno cedido em permuta, o que contribuiu para o esvaziamento patrimonial do incorporador, prejudicando consumidores, inclusive o credor interessado na averbação da penhora.
A jurisprudência criada pelos juízes representa um grande avanço em matéria de incorporação imobiliária, traduzindo-se em mecanismos eficazes destinados à proteção dos consumidores vítimas de fraudes praticadas no setor, evitando-se a consolidação de injustiças, como as retratadas na obra de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “O incorporador, que experimentara o mercado e mobilizara o dinheiro alheio, financiando seus próprios negócios, não era por ninguém molestado, já que aos prejudicados nada lhes restava além de inócuas reclamações, ficando o reembolso do dispêndio na dependência da boa vontade do devedor ou da sua solvência” (Condomínios e Incorporações, Forense, 9ª ed., Forense, p.267).
A despeito da situação dos atuais adquirentes das unidades condominiais, é preciso encontrar a solução mais razoável para definir o direito preponderante após a necessária abordagem do conflito instaurado no caso concreto e, sem pretender avançar sobre estas questões jurídicas que serão analisadas pelo D. Juiz competente, certo é que o credor está amparado por sentença de mérito cuja efetivação está pendente, o que é depreciativo à função jurisdicional.
Assim como ocorre na hipoteca e havendo requerimento do interessado (credor), o D. Juízo poderá decidir sobre a oportunidade de determinar o fracionamento da penhora para vincular individualmente cada unidade do condomínio edilício existente no imóvel, observada a correspondente fração ideal e proporcionalmente ao valor da dívida, aplicando-se por analogia o art. 1.488 do Código Civil, caso não seja reconhecido direito de terceiro de boa-fé.
Conforme já salientado, os critérios utilizados no âmbito da qualificação do título judicial constituem, no caso, um juízo meramente formal do D. Oficial, mas não interferem no mérito das decisões judiciais, especialmente daquela que declarou a fraude à execução. Embora tenha optado por não bloquear a matrícula, o D. Juízo responsável pelo processamento da execução, caso provocado, poderá encontrar a solução adequada para, se assim entender, superar os empecilhos formais que atualmente impedem o ingresso do título, adequando-se a nova determinação ou ordem ao princípio da especialidade objetiva, até porque ao Poder Judiciário compete avaliar, definitivamente, sobre os parâmetros de legalidade, inclusive em matéria registral (STJ CC nº 2143/SP, RSTJ 126/196, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA).
A jurisprudência e doutrina cuidaram de diferenciar os títulos judiciais das ordens emitidas pelos juízes, cabendo citar, de um lado, a abalizada opinião de REGNOBERTO MARQUES DE MELO JR.[1], para quem “é relevantíssimo que se pontue que o registro de imobiliário da penhora não deve ser prejudicado pela falta de registro do imóvel no nome do executado. A penhora não depende do registro imobiliário. Este, que é ato causal, e não atributivo, é que depende daquele. Quem decide a penhora é o Juiz da Execução. E somente ele”.
Em contraposição, merece destaque o que foi escrito pelo Desembargador VENÍCIO ANTÔNIO DE PAULA SALLES[2] para enquadrar as determinações como atos dotados de imperatividade, exigindo, contudo, do agente delegado a cobrança do atendimento aos padrões mínimos que dizem respeito à identificação do imóvel e a presença do devedor como titular do dominial único ou condominial, eis que o ingresso do mandado é capaz de produzir uma expansão eficacial sobre a esfera de direitos e interesses de terceiros, sendo que o Oficial Registrador deve atuar na tutela de interesses e direitos de todos aqueles não alcançados pela ação judicial em que foi emitida a ordem de penhora.
Em resumo, a certidão recepcionada na Serventia imobiliária não tem mesmo aptidão para desencadear o assento tabular, o que não significa dizer que o D. Juiz de Direito está impedido de examinar a questão registral nos autos da execução e, havendo decisão fundamentada ordenando a averbação, mesmo com repercussão do direito de terceiros, o D. Oficial Registrador não poderá criar embaraços ao cumprimento do provimento jurisdicional (art.14, V e art.600, III, ambos do CPC).”
Logo, não se poderia exigir do Tabelião cuidados outros que não o exame da idoneidade do imóvel e a análise dos requisitos formais para a tradução jurídica da vontade das partes, o que fez por meio da lavratura, correta, da escritura.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência propõe o desprovimento do recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 04 de julho de 2016.
Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 04 de julho de 2016 – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.
Diário da Justiça Eletrônico de 11.07.2016
Decisão reproduzida na página 88 do Classificador II – 2016
Notas:
[1] Lei de Registros Públicos Comentada. 1ª Edição, Editora Freitas Barros, Rio de Janeiro, p. 333.
[2] Direito Imobiliário Brasileiro, O Registro Tabular da Penhora, Coordenação de Alexandre Guerra e Marcelo Benacchio, Quartier Latin, 2011, p. 1145/1146.
Fonte: INR Publicações.
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