Número do processo: 68700

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 141

Ano do parecer: 2016

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2016/68700

(141/2016-E)

Tabelião de Notas – Lavratura de Escritura Pública – Ausência de falta funcional – Arquivamento de procedimento apuratório – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto em face de sentença que determinou o arquivamento de expediente, em que se verificou a conduta do 1º Tabelião de Notas de Guarulhos, ao lavrar escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 116.324.

Os recorrentes alegam, preliminarmente, a nulidade do procedimento apuratório, por ausência de regular tramitação. No mérito, sustentam que agiu de maneira irregular o Tabelião, ao lavrar a escritura, ainda que ciente de que, sobre o imóvel, pesava a decretação de anterior fraude à execução e, via de consequência, constrição judicial.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relato.

Passo a opinar.

A preliminar deve ser ultrapassada. Trata-se de mero procedimento apuratório, precedente, se o caso, de processo administrativo. O objetivo do procedimento apuratório é verificar a existência de elementos de autoria e materialidade de eventual falta funcional, para o que a participação de terceiros interessados – os recorrentes – não é sequer obrigatória.

Seja como for, o que se verifica nos autos é uma participação ativa dos recorrentes, que, em longas petições, tiveram a oportunidade de externar todas as suas teses.

No mérito, o recurso não merece provimento.

Como disse o juízo de primeiro grau, o Tabelião não laborou em falta funcional alguma. Ao lavrar a escritura pública de venda e compra do imóvel de matrícula n. 116.324, observou que a vendedora era aquela que constava do folio real, que não havia averbação de constrição alguma e fez constar que as partes ficavam cientes da existência do processo n. 0018811-30.2014.

Nesse processo 0018811-30.2014, houve recurso, para essa Corregedoria Geral da Justiça, cujo parecer – devidamente aprovado – transcrevo, em parte, a seguir. Ver-se-á que o problema de fundo reside na circunstância de que, não obstante a decretação de fraude à execução em relação ao imóvel objeto da matrícula n. 78.876, pelo juízo da 12ª Vara Cível Central, ela não foi averbada na matrícula n. 116.324, que é advinda do R. 11 daquela matrícula 78.876. E não foi averbada porque o imóvel sofreu mutação espacial, oriunda de Instituição e Especificação de Condomínio, dando origem à criação de novas matrículas, referentes a unidades autônomas, sobre as quais não recaia constrição alguma, visto que não averbada a decretação de fraude.

Assim, ao contrário do que dizem os recorrentes, não estava averbada fraude à execução ou qualquer medida constritiva sobre o bem imóvel da matrícula 116.324, objeto da compra e venda.

Veja-se o que restou decidido nos autos do processo 0018811-30.2014:

“ALBERTO ALBANO JÚNIOR e LEDA COSTA ALBANO interpuseram recurso contra sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente da 01ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos, objetivando averbar penhora referente ao imóvel objeto da matrícula n° 78.876 do 02° Registro de Imóveis de Guarulhos para efetivar decisão proferida pelo D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo que, ao reconhecer a existência de fraude à execução nos autos do processo n° 0010362-34.2000.8.26.0011, declarou a ineficácia dos negócios jurídicos realizados pela executada MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, consistentes no distrato realizado com os antigos proprietários do imóvel e na denúncia da incorporação imobiliária, determinando-se a constrição mesmo após a inauguração do novo empreendimento de incorporação realizado pela sociedade sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e da instituição formal do Condomínio Residencial Vida Plena Guarulhos.

O Oficial Registrador ofertou informações às fls.36/38 e 286/290.

O Ministério Público se manifestou pela improcedência do pedido (fls. 45/64, 313/314).

A MM. Juíza Corregedora Permanente acolheu as ponderações do D. Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização da averbação, julgando improcedente o pedido (fls.329/331).

A sentença foi mantida após a rejeição do recurso de embargos de declaração (fls.334/375 e 400)

Os interessados interpuseram recurso (fls.405/467), reiterando as razões anteriormente expostas, especialmente no que se refere ao cerceamento de defesa gerado pela impossibilidade da dilação probatória (desarquivamento de expediente administrativo e a juntada de documentos), além da questão envolvendo a prática de atos fraudulentos e nulos de pleno direito que, embora inválidos, foram lançados à margem da matrícula, sendo patente a responsabilidade civil, administrativa e criminal dos envolvidos, inclusive da sociedade empresarial (incorporadora) responsável pela sucessão do empreendimento imobiliário, com o alerta de que houve aproveitamento do projeto original e continuidade da atividade, sem prejuízo da falsidade da anotação relativa à inexistência de alienações das unidades antes do distrato, bem como da desistência irregular do procedimento de incorporação (fls. 138/149, 270/272, 293/301 e 317/327).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (77.657/662).

É o relatório.

Existiu, no passado, grande indefinição sobre a natureza do ato de registro (gênero) tabular da penhora, após o tratamento legal conferido após a reforma do Código de Processo Civil (art. 659, §4° e art. 615-A), em contraposição ao disposto na Lei n° 6.015/73 (no art. 167, I, “5”), até o momento em que prevaleceu o entendimento adotado pela lei posterior (Lei n° 11.382/06), ou seja, pela averbação das penhoras.

Nesse sentido, a dúvida inversa suscitada (fls.02/22) deve ser admitida e conhecida como pedido de providências, porque versa sobre ato suscetível de averbação, enquanto a apelação comporta conhecimento como recurso administrativo (art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo), à luz do princípio da fungibilidade recursal.

Assim como acontece na dúvida, é possível que o juiz determine diligências para melhor prover a instrução do expediente administrativo, desde que exista pertinência com a discussão relacionada com a admissibilidade ou não do registro ou averbação de um título preconstituído. No caso, a providência requerida pelo interessado (desarquivamento de expediente) não firma qualquer hipótese de cerceamento, pois a juntada da documentação está cifrada à existência da fraude ou nulidade de atos jurídicos que já foram reconhecidos no âmbito jurisdicional. O episódio, para ficar em apenas um dos detalhes da questão preliminar suscitada no recurso, não é suficiente para justificar qualquer dilação probatória, como se houvesse relevância na apuração da controvérsia instaurada pela atuação do Oficial Registrador, até porque, conforme ensina o Desembargador RICARDO DIP: “No limite, admissível, entretanto é a produção de prova – incluso oral e técnica –, quando necessária à impossibilidade absoluta de satisfazer as exigências do registro pretendido” (Direito Imobiliário Brasileiro, Alguns Aspectos do Processo de Dúvida do Registro Imobiliário, Quartier Latin, 2011, p.1098).

A irresignação recursal está voltada contra a sentença que manteve as exigências indicadas na nota de devolução prenotada em 25/04/2014 (n° 360.649), inviabilizando o ingresso do título judicial e a consequente averbação da penhora, com fundamento na mutação fática e jurídica do imóvel objeto da matrícula n° 78.876, em razão da instituição do condomínio edilício denominado Residencial Vida Plena Guarulhos, inscrição tabular de acessões (construções), desmembramento de partes comuns e privativas e abertura de matrículas para as respectivas unidades autônomas.

Os interessados, na qualidade compromissários compradores, ingressaram com ação judicial contra a incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA e obtiveram a rescisão da promessa de compra e venda de unidade futura (apartamento “na planta”) e, em consequência, houve a instauração da fase de cumprimento de sentença para a satisfação das perdas e danos objeto da tutela condenatória. Após diversas tentativas de penhora, inclusive pelo sistema eletrônico (Bacen-Jud), sobreveio determinação pela constrição do imóvel objeto da matrícula n° 78.876, por termo nos autos, consoante dispõe o art. 659, §4° e §5° do Código de Processo Civil (itens “a” e “b”, fl.26).

As informações prestadas pelo D. Oficial Registrador sobre a nota de devolução, às fls. 36/38 e 286/290, revelam que o título judicial emitido (certidão) não ingressou no fólio real em virtude da qualificação negativa que alertou sobre as mutações, fáticas e jurídicas, sofridas pelo imóvel, notadamente após a formalização dos registros que desencadearam o novo processo de incorporação imobiliária e a instituição do condomínio edilício, na sequência da resilição bilateral do contrato celebrado pela sociedade executada com os proprietários do terreno, tornando ilícita a averbação à margem da matrícula n° 78.876, em razão do princípio da especialidade objetiva, tal como constou às fls. 286/290, tendo em vista o natural desdobramento gerado pela abertura das matrículas para descrever as unidades autônomas comercializadas.

A Certidão Para Conhecimento (fls.24/27) tem origem na decisão que reconheceu o caráter fraudulento da operação que gerou o cancelamento do registro da incorporação (R-3) do Condomínio “Green Park” (AV-9), assim como do distrato celebrado para desfazer a promessa de permuta firmada pelos proprietários do terreno ABÍLIO LUIZ CEPEDA e sua mulher DEOLINDA DE JESUS MIGUEL CEPEDA (AV-10), sendo que referidas transações foram efetivadas após a alienação das unidades autônomas pela incorporadora MAGNO EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA (fls. 150/165).

O D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo (autos n° 0010362-34.2000.8.26.0011) concluiu pela ineficácia do distrato referente ao imóvel que poderia garantir o adimplemento do débito (patrimônio de afetação) em favor dos compromissários compradores (adquirentes da unidade do Condomínio “Green Park”), tornando sem efeito (art. 593, II do CPC), em relação aos interessados (credores), a extinção do contrato de permuta do terreno e dos atos e assentos posteriores, inclusive da nova troca celebrada, em substituição, pelos proprietários do terreno com a incorporadora sucessora BENJAMIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (R-11), responsável pela incorporação (R-12 e AV-25), instituição do condomínio edilício Vida Plena Guarulhos (R-27), construção do prédio (AV-26) e alienação das suas unidades (fls.150/264).

A problemática surge porque os interessados, embora credores, não conseguem efetivar o que está escrito na sentença condenatória e o veto ao ingresso da penhora (fl.26) dificulta a realização dos atos processuais de expropriação (alienação) destinados à satisfação da dívida líquida, certa e exigível. Existe sólida jurisprudência administrativa sobre o alcance da qualificação registral do título judicial e não há como escapar da conclusão de que o oficial registrador exercita importante função pública, sendo que “entre o delegado e o Estado estabeleceu-se uma relação complexa, cujos aspectos fundamentais são a investidura, a fiscalização técnica e a disciplina” (JOSÉ RENATO NALINI, in Registro de Imóveis e Notas – responsabilidade civil e disciplinar, RT, 1997, p. 85). Significa que o delegado, como agente prestador de serviço público que é, deverá exercer a atividade delegada seguindo as leis, normas e decisões normativas que são emitidas para regulamentar o serviço extrajudicial, exatamente porque a observância do princípio da legalidade busca a almejada estabilidade jurídica que concede a segurança para o usuário.

Assim, o título judicial submete-se à qualificação registral como qualquer outro, o que não significa dizer que o agente delegado está autorizado a descumprir ordens ou determinações emitidas pelo juiz no exercício da função jurisdicional. O juízo de legalidade exercido pelos titulares das serventias de Registro de Imóveis encontra justificativa na eficácia material do registro, em especial na constituição, modificação ou extinção de determinados direitos reais ou pessoais, mas é preciso cuidado para encontrar os limites da qualificação negativa sobre documentos subscritos por juízes, não sendo permitido ao registrador avançar sobre o exame do mérito de uma decisão judicial impositiva (ordem), como se fosse possível ignorar a sistemática que envolve o devido processo legal e a qualidade da coisa julgada.

É certo que o imóvel objeto da matrícula n° 78.876, penhorado por termo nos autos pelo D. Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, sofreu mutações fáticas e jurídicas em decorrência da instituição do condomínio edilício e do natural desdobramento das áreas comuns e privativas, comprometendo a própria existência jurídica do imóvel envolvido na permuta (terreno).

Com isso, a qualificação negativa não pode ser censurada, pois o entrave ao ingresso do título (certidão) decorre de um controle prévio, de caráter eminentemente jurídico, que não extrapolou a análise dos aspectos formais, justificando, portanto, o veto à averbação, pois não houve, no caso, desrespeito aos limites e parâmetros estabelecidos pela jurisprudência administrativa desta Corregedoria.

Com efeito, a realização da incorporação imobiliária (R-12/78.876) transformou o imóvel outrora descrito como “um terreno situado na Avenida Benjamin Harris Hunnicutti, bairro do Roncador, na Vila Rio de Janeiro, com a área de 21.306,20 m²”, tendo em vista a criação das 526 unidades autônomas, sem prejuízo do estabelecimento de áreas comuns consideradas inalienáveis e indivisíveis pela legislação civil (art. 1.331, §2° do Código Civil).

O registro da instituição do condomínio edilício modificou a situação registral do imóvel, alertando sobre a falta de correspondência com a descrição desatualizada existente na certidão judicial e nos documentos anexos apresentados à Serventia Imobiliária, impedindo a averbação da penhora imposta na decisão. Cumpre anotar que o princípio da especialidade objetiva, previsto no §2° art. 225 da Lei n° 6.015/73, considera irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior, até porque este preceito não tolera a imprecisão tabular, razão pela qual “toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (AFRÂNIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, Rio de Janeiro, Forense, 1977, p.219).

Não bastasse, ficou provado, documentalmente, que muitas unidades autônomas foram alienadas a terceiros, sendo que tais imóveis estão descritos em matrículas próprias (fIs.263/264), permitindo aceitar, como correta, a conclusão sobre a perda da existência autônoma do bem descrito no documento judicial (terreno) e o não cabimento da averbação.

Contudo, o obstáculo formal utilizado para bloquear a averbação não abala a certeza do direito material do credor lesado pela operação fraudulenta utilizada não só para esvaziar o património da incorporadora, mas também para modificar a titularidade sobre os direitos do imóvel afetado ao empreendimento, eliminando a garantia existente pela extinção irregular do patrimônio de afetação sem a devida restituição em favor dos adquirentes e consumidores (art.31-E da Lei nº 4.591/64). A manobra ilícita executada e o estado de insolvência foram reconhecidos por decisão definitiva e a declaração de ineficácia beneficia incondicionalmente o credor, independentemente da situação dos atuais adquirentes e condomínios.

Em outras palavras, a inaptidão formal do título não altera ou restringe a decisão judicial que declarou o caráter fraudulento do ato que permitiu a denúncia da incorporação (revogação) sem a restituição dos valores pagos pelos adquirentes (art.36 da Lei n° 4.591/64), pois o cancelamento gerou a liberação do patrimônio de afetação, isto é, do terreno cedido em permuta, o que contribuiu para o esvaziamento patrimonial do incorporador, prejudicando consumidores, inclusive o credor interessado na averbação da penhora.

A jurisprudência criada pelos juízes representa um grande avanço em matéria de incorporação imobiliária, traduzindo-se em mecanismos eficazes destinados à proteção dos consumidores vítimas de fraudes praticadas no setor, evitando-se a consolidação de injustiças, como as retratadas na obra de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “O incorporador, que experimentara o mercado e mobilizara o dinheiro alheio, financiando seus próprios negócios, não era por ninguém molestado, já que aos prejudicados nada lhes restava além de inócuas reclamações, ficando o reembolso do dispêndio na dependência da boa vontade do devedor ou da sua solvência” (Condomínios e Incorporações, Forense, 9ª ed., Forense, p.267).

A despeito da situação dos atuais adquirentes das unidades condominiais, é preciso encontrar a solução mais razoável para definir o direito preponderante após a necessária abordagem do conflito instaurado no caso concreto e, sem pretender avançar sobre estas questões jurídicas que serão analisadas pelo D. Juiz competente, certo é que o credor está amparado por sentença de mérito cuja efetivação está pendente, o que é depreciativo à função jurisdicional.

Assim como ocorre na hipoteca e havendo requerimento do interessado (credor), o D. Juízo poderá decidir sobre a oportunidade de determinar o fracionamento da penhora para vincular individualmente cada unidade do condomínio edilício existente no imóvel, observada a correspondente fração ideal e proporcionalmente ao valor da dívida, aplicando-se por analogia o art. 1.488 do Código Civil, caso não seja reconhecido direito de terceiro de boa-fé.

Conforme já salientado, os critérios utilizados no âmbito da qualificação do título judicial constituem, no caso, um juízo meramente formal do D. Oficial, mas não interferem no mérito das decisões judiciais, especialmente daquela que declarou a fraude à execução. Embora tenha optado por não bloquear a matrícula, o D. Juízo responsável pelo processamento da execução, caso provocado, poderá encontrar a solução adequada para, se assim entender, superar os empecilhos formais que atualmente impedem o ingresso do título, adequando-se a nova determinação ou ordem ao princípio da especialidade objetiva, até porque ao Poder Judiciário compete avaliar, definitivamente, sobre os parâmetros de legalidade, inclusive em matéria registral (STJ CC nº 2143/SP, RSTJ 126/196, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA).

A jurisprudência e doutrina cuidaram de diferenciar os títulos judiciais das ordens emitidas pelos juízes, cabendo citar, de um lado, a abalizada opinião de REGNOBERTO MARQUES DE MELO JR.[1], para quem “é relevantíssimo que se pontue que o registro de imobiliário da penhora não deve ser prejudicado pela falta de registro do imóvel no nome do executado. A penhora não depende do registro imobiliário. Este, que é ato causal, e não atributivo, é que depende daquele. Quem decide a penhora é o Juiz da Execução. E somente ele”.

Em contraposição, merece destaque o que foi escrito pelo Desembargador VENÍCIO ANTÔNIO DE PAULA SALLES[2] para enquadrar as determinações como atos dotados de imperatividade, exigindo, contudo, do agente delegado a cobrança do atendimento aos padrões mínimos que dizem respeito à identificação do imóvel e a presença do devedor como titular do dominial único ou condominial, eis que o ingresso do mandado é capaz de produzir uma expansão eficacial sobre a esfera de direitos e interesses de terceiros, sendo que o Oficial Registrador deve atuar na tutela de interesses e direitos de todos aqueles não alcançados pela ação judicial em que foi emitida a ordem de penhora.

Em resumo, a certidão recepcionada na Serventia imobiliária não tem mesmo aptidão para desencadear o assento tabular, o que não significa dizer que o D. Juiz de Direito está impedido de examinar a questão registral nos autos da execução e, havendo decisão fundamentada ordenando a averbação, mesmo com repercussão do direito de terceiros, o D. Oficial Registrador não poderá criar embaraços ao cumprimento do provimento jurisdicional (art.14, V e art.600, III, ambos do CPC).”

Logo, não se poderia exigir do Tabelião cuidados outros que não o exame da idoneidade do imóvel e a análise dos requisitos formais para a tradução jurídica da vontade das partes, o que fez por meio da lavratura, correta, da escritura.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência propõe o desprovimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 04 de julho de 2016.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 04 de julho de 2016 – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 11.07.2016

Decisão reproduzida na página 88 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Lei de Registros Públicos Comentada. 1ª Edição, Editora Freitas Barros, Rio de Janeiro, p. 333.

[2] Direito Imobiliário Brasileiro, O Registro Tabular da Penhora, Coordenação de Alexandre Guerra e Marcelo Benacchio, Quartier Latin, 2011, p. 1145/1146.

Fonte: INR Publicações.

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Apelação nº 0003344-96.2015.8.26.0346

Espécie: APELAÇÃO
Número: 0003344-96.2015.8.26.0346
Comarca: MARTINÓPOLIS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0003344-96.2015.8.26.0346

Registro: 2017.0000624649

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0003344-96.2015.8.26.0346, da Comarca de Martinópolis, em que é apelanteCOOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DO VALE DO PARANAPANEMA – SICOOB CREDIVALE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MARTINÓPOLIS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram do recurso. V. U. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 15 de agosto de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0003344-96.2015.8.26.0346

Apelante: Cooperativa de Crédito de Livre Admissão do Vale do Paranapanema – Sicoob Credivale

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Martinópolis

VOTO Nº 29.807

Registro de Imóveis – Ausência do título original nos autos – Cópia apresentada que, de qualquer modo, não comportaria registro, obstando o conhecimento do recurso – Violação ao item 41.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Irresignação Parcial – Concordância com apenas parte das exigências formuladas pelo Sr. Oficial basta para prejudicar a dúvida – Apelação não conhecida – Análise, porém, das exigências, como forma de pautar futura prenotação – Averbação de Georreferenciamento – Pedido que há de ser formulado por todos os titulares do imóvel (item 59.2, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ) – Necessidade de apresentação, pela Cooperativa recorrente, de procuração que lhe tenha sido outorgada pelos demais titulares – Exigência mantida – Averbação de Georreferenciamento – Exigência do Sr. Registrador de comprovação de quitação de ITR pelos últimos 5 anos – Impossibilidade – Item 119.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ – Medida que constituiria vedada sanção política –  Precedentes do Excelso Pretório e deste E. CSM.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Martinópolis, que julgou procedente dúvida inversa, para o fim de manter a recusa a averbação de georreferenciamento de imóvel rural, condição para posterior registro de carta de arrematação.

A apelante afirma, em síntese, que o Sr. Oficial estaria criando entraves indevidos e burocráticos ao ato registral, ao exigir apresentação de procuração outorgada pelos demais titulares do imóvel, ou comprovação de quitação de ITR. Pondera haver arrematado somente um quarto do imóvel, tendo apresentado quitação de ITR do quinhão de que é titular.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso.

É o relatório.

À luz do item 41.1.1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“41.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento.”

Na hipótese dos autos, limitou-se a recorrente a acostar cópia do título cujo registro almeja. Mesmo depois de a falha ter sido apontada nos autos, seguiu inerte a apelante. Sequer com o recurso sobreveio aos autos o título original.

Per si, bastaria a prejudicar o recurso. Mas, ainda que assim não fosse, nos moldes da jurisprudência absolutamente sedimentada desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, o recurso igualmente está prejudicado pela falta de ataque à totalidade dos óbices levantados pelo Sr. Oficial. É que a concordância tácita da recorrente com qualquer das objeções cartorárias é suficiente para impedir que se lavre o ato pretendido, ainda que parte das restrições seja revista judicialmente.

A análise das exigências formuladas, todavia, é de rigor, como forma de pautar futuras prenotações.

Neste passo, dispõe o item 59.2 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“59.2. A descrição georreferenciada constante do memorial descritivo certificado pelo INCRA será averbada para o fim da alínea “a” do item 3 do inciso II do parágrafo 1º do artigo 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, mediante requerimento do titular do domínio nos termos do parágrafo 5º do artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, e apresentação de documento de aquiescência da unanimidade dos confrontantes tabulares na forma do parágrafo 6º do mesmo artigo, exigido o reconhecimento de todas as suas firmas.”

É o titular do domínio, pois, o legitimado a requerer a averbação da descrição georreferenciada constante do memorial descritivo do INCRA. Assim, não se abre à Cooperativa, condômina do imóvel, a possibilidade de solitariamente deduzir o pleito em voga. Afigura-se efetivamente de rigor que a recorrente apresente procuração que lhe tenha sido outorgada pelos demais proprietários do bem.

De outro bordo, descabida a imposição de comprovação da adimplência do ITR, como condição para a averbação. A exigência está fundada no retromencionado item 59.2, que remete ao art. 9º, §5º, do Decreto 4449/02:

“§ 5o O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1o deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.”

Frise-se a explícita ressalva ao final do dispositivo em questão (“quando for o caso”). E, na hipótese versada, a questão há de ser analisada sob a ótica do item 119.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”

Trata-se, aqui, de averbação de georreferenciamento, não havendo que se falar em recolhimento de imposto de transmissão. Descabida, então, a exigência relativa à quitação de débitos fiscais, nos expressos modos do item 119.1.

Argumenta-se, ainda, que a exigibilidade adviria do art. 21 da Lei 9393/96:

“Art. 21. É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), observada a ressalva prevista no caput do artigo anterior, in fine.”

De pronto, a averbação do georreferenciamento parece não se amoldar a qualquer dos incisos do art. 167, II, da Lei 6015/76, o que bastaria para afastar a incidência do art. 21 à hipótese.

Mas, ainda que assim não fosse, consagrou o Excelso Pretório a impossibilidade de se impor comprovação de quitação tributária, como condição para a prática de atos civis, a caracterizar inadmissível sanção política (ADI n.º 173/DF e ADI n.º 394/DF, rel. Min. Joaquim Barbosa, j. 25.9.2008).

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência deste E. CSM, como se vê do seguinte aresto, de minha relatoria:

“Não se justifica, igualmente, por variadas e diferentes causas, a exibição de CNDs (certidões negativas de débitos previdenciários e tributários), seja porque também sem relação com o registro pretendido, seja porque originária a aquisição da propriedade e, por isso, inocorrente alienação de imóvel, pressuposto de incidência do art. 47, I, b, da Lei nº 8.212/1991, seja diante da contemporânea compreensão do C. CSM, iluminada por diretriz estabelecida pela Corte Suprema, a dispensá-la, porquanto a exigência, uma vez mantida, prestigiaria vedada sanção política.

Em atenção a esse último fundamento, a confirmação da exigência importaria, na situação em apreço, uma restrição indevida ao acesso de título à tábua registral, imposta como forma oblíqua, instrumentalizada para, ao arrepio e distante do devido processo legal, desvinculada da inscrição visada e contrária à eficiência e segurança jurídica ínsitas ao sistema registral, forçar, constranger o contribuinte ao pagamento de tributo.

Caracterizaria, em síntese, restrição a interesses privados em desacordo com a orientação do E. STF, a qual se alinhou este C. CSM, e, nessa trilha, incompatível com limitações inerentes ao devido processo legal, porque mascararia uma cobrança por quem não é a autoridade competente, longe do procedimento adequado à defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, ao seu fundamento e fins legais, dado que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral intencionado.

Conforme Humberto Ávila, “a cobrança de tributos é atividade vinculada procedimentalmente pelo devido processo legal, passando a importar quem pratica o ato administrativo, como e dentro de que limites o faz, mesmo que – e isto é essencial – não haja regra expressa ou a que seja prevista estabeleça o contrário.”

Na mesma direção, sob inspiração desses precedentes, escudado no ideal de protetividade dos direitos do contribuinte, na eficácia e na função bloqueadora próprios do princípio do devido processo legal, segue o subitem 119.1. do Cap. XX das NSCGJ, consoante o qual, “com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”

Com essas considerações, suficientes para afastar, in concreto, toda e qualquer exigência ligada à comprovação de pagamento ou de inexistência de débitos fiscais desatrelados do registro idealizado, é oportuno, em acréscimo, e particularmente quanto ao ITR (imposto sobre propriedade territorial rural), tendo em vista o comando emergente do art. 21, caput, da Lei nº 9.393/1966, realçar, à luz do acima argumentado, a desnecessidade de comprovação de seu pagamento, a ser fiscalizado e perseguido pela União, pela Fazenda Pública Federal ou, nos termos do art. 153, § 4.º, III, da CF, pelos Municípios. Dela (a comprovação), portanto, independe o registro.” (Apelação nº 0002001-88.2012.8.26.0146, j. 21/6/16)

Em idêntico sentido, Apelação Cível n.º 0013759-77.2012.8.26.0562, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0021311-24.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0013693-47.2012.8.26.0320, rel. Des. Renato Nalini, j. 18.4.2013; Apelação Cível n.º 9000004-83.2011.8.26.0296, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; e Apelação Cível n.º 0002289-35.2013.8.26.0426, rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 26.8.2014.

Desta feita, por meu voto, deixo de conhecer do recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0003344-96.2015.8.26.0346 SEMA

Dúvida de registro

VOTO CONVERGENTE 48.901

1. Registro, à partida, adotar o relatório lançado pelo insigne Relator da espécie.

2. Permito-me, da veniam, lançar dois reparos.

3. Já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida “inversa”, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.

A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).

Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo paraas justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez, o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado.

4. Peço reverente licença, ainda, para não aderir à “análise de mérito” a que se lançou após afirmar-senão se conhecer do recurso.

Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência naqualificação jurídica (vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regrastécnicas relativas aos registros públicos são os juízescompetentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 30 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, nãocompete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que não se conheça do recurso e se exclua a r. “orientação para casos similares”.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 27.10.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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