Parecer CGJ SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.




Número do processo: 1113134-57.2015.8.26.0100

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 240

Ano do parecer: 2016

Ementa

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1113134-57.2015.8.26.0100

(240/2016-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por Allegri Praça Louveira Incorporadora SPE Ltda. contra a sentença de fls. 119/122, que impediu o cancelamento da averbação n° 5 da matrícula n° 227.582 do 9º Registro de Imóveis da Capital, a qual consolidou a propriedade do imóvel em nome da recorrente, credora fiduciária.

Sustenta a recorrente: a) que embora fora da Serventia Imobiliária, houve a purgação da mora por parte dos devedores fiduciantes; e b) que o não cancelamento da averbação que consolidou a propriedade obrigará os interessados a levar a registro novo título e, por consequência, arcar novamente com o pagamento de ITBI e emolumentos (fls. 129/136).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 146/149).

É o relatório.

Opino.

A análise dos autos revela que a recorrente, no ano de 2011, vendeu o imóvel objeto da matrícula n° 227.582 a Manoel Ramos Júnior e Laura Michele Alexandre da Costa Ramos (R.3 – fls. 91), concedendo-lhes financiamento, à época, no valor de R$ 318.733,22. Em garantia do negócio, os compradores alienaram fiduciariamente o imóvel à recorrente (R.4 – fls. 91/92). Não pagas as parcelas do financiamento, a recorrente, credora fiduciária, se dirigiu ao 9º Cartório de Registro de Imóveis, que notificou os devedores para purgação da mora (fls. 82/84). Decorridos os quinze dias estabelecidos pelo artigo 26, § 1º, da Lei n° 9.514/97 para o pagamento do débito, o Oficial certificou o decurso do prazo (fls. 85) e, apresentado o requerimento pelo credor fiduciário (fls. 86) acompanhado do recolhimento do ITBI (fls. 88/89), averbou a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente (Av. 5 – fls. 92).

Alega a recorrente que houve purgação da mora. Todavia, em vez de o adimplemento ter ocorrido na Serventia Imobiliária, como preceitua o § 5º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, o valor teria sido pago diretamente ao credor fiduciário (fls. 133).

Baseado nisso, pretende a recorrente a reforma da sentença de primeiro grau, com o cancelamento da averbação que consolidou a propriedade em seu nome.

Sem razão, porém.

O artigo 26 da Lei n° 9.514/97 estabelece o procedimento por meio do qual se dá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, decorrente da mora do fiduciante. Em resumo, constatada a mora, o fiduciário se dirigirá ao Oficial do Registro de Imóveis da situação do bem, que intimará o fiduciante a pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas, além dos encargos decorrentes do atraso (§1° do artigo 26). A partir daí, duas são as situações possíveis: a) purgada a mora no Registro de Imóveis, o contrato de alienação fiduciária convalescerá (§5° do artigo 26); b) quedando-se inerte o fiduciante, o Oficial do Registro de Imóveis, à vista da prova do pagamento pelo fiduciário do imposto de transmissão intervivos, promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome desse último (§7° do artigo 26).

Na hipótese de consolidação da propriedade, nos moldes do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, o fiduciário terá trinta dias para realizar o leilão público do imóvel.

No caso em análise, após a regular intimação dos fiduciantes (fls. 82/84), a mora supostamente teria sido purgada em local diverso do estabelecido em Lei, que textualmente preceitua que o pagamento ocorrerá no Registro de Imóveis[1].

Não houve, portanto, válida purgação da mora.

Com efeito, o art. 327 do Código Civil estabelece que o pagamento – e a purgação da mora aí se inclui “será efetuado no domicílio do devedor,salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (grifei). Desse modo, se o artigo 26, §5º, da Lei n° 9.514/97 fixa o Registro de Imóveis como o local adequado para os fiduciantes purgarem a mora, pagamento efetuado em local diverso não terá o condão de cessar os seus efeitos, os quais, na hipótese, resultaram na consolidação da propriedade em nome da fiduciária.

Mas não é só.

A consolidação da propriedade contou com participação ativa da recorrente.

Em 2 julho de 2015, o Oficial Substituto do 9º Registro de Imóveis da Capital certificou o decurso do prazo de quinze dias para a purgação da mora por parte dos fiduciantes (fls. 85).

Em 7 de agosto de 2015, muito tempo depois do prazo final para o pagamento das quantias em atraso, a recorrente requereu a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome (fls. 86), juntando, inclusive, em obediência ao §7º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, prova do pagamento do ITBI (fls. 88/89).

Depois disso, mais especificamente em 27 de agosto de 2015, a averbação da consolidação da propriedade em nome da fiduciária foi efetuada (fls. 92).

Pergunta-se: se o pagamento das quantias em atraso ocorreu dentro do prazo de quinze dias, diretamente à recorrente, por qual razão ela mesma requereu a consolidação da propriedade (fls. 86) e efetuou o recolhimento do imposto de transmissão (fls. 88/89)?

Seria de se esperar que a recorrente, tendo recebido o valor em atraso, comunicasse esse fato ao Oficial Registrador, evitando a consolidação da propriedade em seu nome. Ao invés disso, indicando que a purgação não havia ocorrido, a recorrente não só requereu a consolidação da propriedade em seu nome (fls. 86), como pagou mais de R$ 18.000,00 (fls. 89) em imposto de transmissão.

Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei n° 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tornou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação.

Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato.

E nem se argumente que consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em virtude da redação do artigo 27 da Lei n° 9.514/97[2], fica o fiduciante impossibilitado de recuperar o bem. Isso porque o artigo 39 da Lei n° 9.514/97 prescreve que são aplicáveis à alienação fiduciária de coisa imóvel os artigos 29 a 41 do Decreto-lei n° 70/66. Esse, por seu turno, em seu artigo 34, estabelece que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”.

Assim, nada impede que o bem, cuja propriedade se consolidou em nome do fiduciário, não seja levado a leilão e permaneça vinculado ao fiduciante que, anteriormente, não efetuou o pagamento de modo correto.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 1º de novembro de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 03 de novembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: CAMILA ALMEIDA DELMAN LAINS, OAB/SP 332.129.

Diário da Justiça Eletrônico de 21.11.2016

Decisão reproduzida na página 167 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(…)

§ 5º Purgada a mora no Registro de imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (grifei)

[2] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (grifei)

Fonte: INR Publicações.

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