CSM/SP: Registro de Imóveis – Desqualificação de instrumento de cessão de compromisso de compra e venda – Resignação parcial, título em cópia e apresentação para exame e cálculo – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Certidões de casamento de titular de direito registrado que se divorciou e contraiu novo casamento – Apresentação que preserva a especialidade subjetiva – Exigência mantida – Exibição de certidão negativa de débitos fiscais do imóvel – Dispensa – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Cessionária que nomeia representante no instrumento, mas o assina – Ausência de falha que justifique a desqualificação – Indicação equivocada de parte do nome de uma dos contratantes – Erro que pode ser sanado pelo próprio oficial – Aplicação analógica do artigo 213, I, “g”, da Lei nº 6.015/73 – Apresentação de documento que comprove inscrição cadastral do imóvel – Preservação da especialidade objetiva – Exigência mantida – Ausência de recolhimento de tributo – ITBI que é devido pela cessão dos direitos à aquisição de bem – Óbice que encontra amparo na atividade fiscalizatória do registrador e no item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ.




Decisão do CSM prestigia entendimento de que pequenas irregularidades formais do título podem ser superadas e afirma a necessidade de fiscalizar ITBI da cessão do compromisso de venda e compra, se a legislação municipal contemplar tal hipótese de incidência do tributo. Veja a íntegra da decisão….

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – CSM

ACÓRDÃO

03/05/2017

Apelação nº 0005676-66.2014.8.26.0606

Espécie: APELAÇÃO
Número: 0005676-66.2014.8.26.0606
Comarca: SUZANO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0005676-66.2014.8.26.0606

Registro: 2017.0000217643

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0005676-66.2014.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que são partes é apelante JOY APARECIDA LUCHINI NEUBERN DA FONSECA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SUZANO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u. Vencido em parte o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 23 de março de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0005676-66.2014.8.26.0606

Apelante: Joy Aparecida Luchini Neubern da Fonseca

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Suzano

VOTO Nº 29741

Registro de Imóveis – Desqualificação de instrumento de cessão de compromisso de compra e venda – Resignação parcial, título em cópia e apresentação para exame e cálculo – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Certidões de casamento de titular de direito registrado que se divorciou e contraiu novo casamento – Apresentação que preserva a especialidade subjetiva – Exigência mantida – Exibição de certidão negativa de débitos fiscais do imóvel – Dispensa – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Cessionária que nomeia representante no instrumento, mas o assina – Ausência de falha que justifique a desqualificação – Indicação equivocada de parte do nome de uma dos contratantes – Erro que pode ser sanado pelo próprio oficial – Aplicação analógica do artigo 213, I, “g”, da Lei nº 6.015/73 – Apresentação de documento que comprove inscrição cadastral do imóvel – Preservação da especialidade objetiva – Exigência mantida – Ausência de recolhimento de tributo – ITBI que é devido pela cessão dos direitos à aquisição de bem – Óbice que encontra amparo na atividade fiscalizatória do registrador e no item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Joy Aparecida Luchini Neubern da Fonseca contra a sentença de fls. 68/69, que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de cessão de promessa de venda e compra.

Sustenta o apelante, em resumo, que não há necessidade de apresentação de certidão de seu casamento anterior; que o fato de ter comparecido pessoalmente na assinatura do contrato não pode prejudicá-la; que o erro de grafia no seu nome não obsta o ingresso do título; e que o Decreto nº 93.240 aplica-se apenas às escrituras públicas (fls. 84/90).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 153/156).

É o relatório.

Por três motivos diversos, a dúvida está prejudicada.

Inicialmente, verifica-se que, em dúvida inversamente suscitada, o título cujo registro a apelante pleiteia foi apresentado em cópia (fls. 7/10).

Nos moldes do subitem 41.1.1. do Capítulo XX das NSCGJ, era caso de se conceder prazo de dez dias para o suscitante apresentar o original do título, sob pena de arquivamento do procedimento.

Como isso não foi feito em primeiro grau, agora resta reconhecer que a dúvida está prejudicada, pois título em cópia não pode obter acesso ao registro imobiliário.

Ainda em sede preliminar, conforme notas devolutivas de fls. 58/59, 61 e 63/64, exigiu o oficial para o registro do título: 1) apresentação de “carta de sentença da separação de Joy Aparecida Aparecida Luchini Neubern Faria e Sebastião Raymundo Faria, acompanhada da certidão de casamento em via original com firma reconhecida da assinatura do Tabelião contendo a averbação da separação ou se for o caso o divórcio direto ou ainda a conversão da separação em divórcio“; 2) apresentação de “certidão de casamento em via original com firma reconhecida da assinatura do Tabelião em nome de Joy Aparecida Luchini Neubern Fonseca e Ricardo Luiz Medeiros da Fonseca, acompanhado da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial efetuado sob nº 6.743 no 14º Serviço de Registro de Imóveis de São Paulo”; 3) apresentação de certidão negativa de débitos fiscais do imóvel; 4) assinatura do procurador da apelante no contrato; 5) retificação do nome da apelante no título; e 6) informação sobre a inscrição cadastral do imóvel; 7) apresentação de guia de ITBI devidamente recolhida referente à cessão.

Pela leitura da suscitação de dúvida (fls. 2/4) e da apelação (fls. 84/90), nota-se que nem todas as exigências apresentadas pelo Oficial foram impugnadas.

Houve, portanto, resignação parcial em relação à nota devolutiva.

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, prejudica-a:

A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo (Apelação Cível n.º 220.6/6-00). (grifei)

Finalmente, o título, por três vezes, foi apresentado para exame e cálculo (fls. 57/59, 60/61 e 62/64), de forma que não foi prenotado no Livro nº 1 Protocolo, mas apenas lançado no Livro de Recepção de Títulos, sem gozar dos efeitos da prioridade (itens 18 [1] e 23 [2] do Capítulo XX das NSCGJ).

E mesmo depois da suscitação da dúvida inversa, em que pese o teor do item 41, “a”, do Capítulo XX das NSCGJ [3], o Oficial de modo correto, pois se trata de cópia não prenotou o título (fls. 53/54).

Desse modo, seja pela resignação parcial, seja pela juntada do título em cópia, seja pela apresentação para mero exame e cálculo, a dúvida está prejudicada.

Prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame em tese das exigências, a fim de orientar futura prenotação.

A primeira (certidão de casamento atualizada de Joy Aparecida Aparecida Luchini Neubern Faria e Sebastião Raymundo Faria) e a segunda (certidão de casamento de Joy Aparecida Luchini Neubern Fonseca e Ricardo Luiz Medeiros da Fonseca, acompanhado da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial no 14º Registro de Imóveis de São Paulo) exigências encontram amparo no item 63 do Capítulo XX das Normas de Serviço, que tem a seguinte redação:

63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.

Ainda que o item acima transcrito se refira ao proprietário, não há motivo para que o detentor dos direitos de compromissário comprador seja tratado de modo diverso.

Como no registro imobiliário a apelante consta como casada com Sebastião Raymundo Faria e no título ela figura como casada com Ricardo Luiz Medeiros da Fonseca, para a preservação da especialidade subjetiva, necessária a apresentação de documentos que comprovem: a) que ela se divorciou de Sebastião; b) que os direitos de aquisição do bem foram a ela atribuídos por ocasião da separação; e c) que ela está efetivamente casada com Luiz Medeiros da Fonseca.

Afasta-se a terceira exigência (nº 4 da nota devolutiva de fls. 58).

A apresentação de certidão negativa de débitos fiscais do imóvel é desnecessária, ante o que dispõe o item 119.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

Com base nesse dispositivo, fica claro que, com exceção do ITBI, a prova da quitação de tributos não tem o condão de impedir o registro de um título.

Nesse sentido, entre outros muito julgados, Apelação Cível nº 0005218-39.2014.8.26.0286, j. em 24/5/2016.

A exigência nº 4 (nº 5 da nota devolutiva de fls. 58) também deve ser afastada.

Pelo título (fls. 7), a apelante, cessionária dos direitos de aquisição dos bens, seria representada no ato de cessão por Ricardo de Souza Neubern. No entanto, pelo reconhecimento de firma que consta a fls. 9, quem assinou o instrumento particular apresentado a registro foi a própria apelante, e não o seu representante.

Ainda que tenha constado no instrumento que a apelante seria representada, isso não se torna obrigatório. Se em vez de se fazer representar no ato de assinatura, a apelante preferiu lá comparecer e subscrever o instrumento com o reconhecimento de sua firma o registrador não pode desqualificar o título, exigindo a assinatura do representante.

Em outras palavras: embora os atos jurídicos em geral possam ser praticados por um representante, desde que apresentado o instrumento que lhe confira poderes para tanto, isso não afasta a possibilidade daquele que nomeou o representante praticar, por si, o ato.

O óbice de nº 5 não se sustenta (nº 6 da nota devolutiva de fls. 58).

Exige o registrador que o título seja retificado, porque a apelante se chama Joy Aparecida Luchini Neubern da Fonseca e foi identificada no instrumento como Joy Aparecida Luchini Neubern Fonseca.

Se o Oficial dispõe de documento oficial que mostra que o nome da parte possui a partícula “da”, deve, de ofício, ao efetuar o registro do título, indicar o seu nome correto.

Preceitua o artigo 213, I, “g”, da Lei nº 6.015/73:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

(…)

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

Se o Oficial pode de ofício retificar o registro, modificando os dados de qualificação pessoal das partes, não há motivo para que não possa efetuar o registro, de modo correto, se tem conhecimento de que a partícula “da” do nome de uma das partes foi equivocadamente omitida.

O sexto óbice (nº 8 da nota devolutiva de fls. 59) deve ser mantido.

Com efeito, a informação sobre a inscrição cadastral do imóvel é forma de identificar claramente o bem, providência que se fundamenta no princípio da especialidade objetiva.

Aliás, preceitua o item 59 do Capítulo XX das NSCGJ:

  1. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:

I se urbano:

(…)

c) a designação cadastral, se houver.

Desse modo, a menção à inscrição cadastral do bem permitirá que essa informação seja cotejada com os dados de contribuinte que já constam nas matrículas nº 7.719 (fls. 31) e 4.404 (fls. 36) ambas do Registro de Imóveis de Suzano.

Não se exige, porém, que essa informação esteja no contrato já lavrado; basta que o interessado, por documento hábil, comprove o número da inscrição cadastral dos bens para que se levante o óbice.

Por fim, correta a exigência de apresentação de guia de ITBI devidamente recolhida referente à cessão dos direitos de aquisição (nº 9 da nota devolutiva de fls. 59).

É conhecido o dever que o registrador possui de fiscalizar o recolhimento dos tributos decorrentes dos atos praticados na serventia (cf. artigo 30, XI, da Lei nº 8.935/94 e artigo 134, VI, do CTN).

Admitindo a necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI para o registro da cessão dos direitos relativos à aquisição de imóvel, precedente deste Conselho, em acórdão de minha relatoria.

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido” (Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100, j. em 18/10/2016).

Ainda que tenha constado em voto recente de minha relatoria a tese contrária (apelação nº 0022843-24.2015.8.26.0554), afirma-se aqui a possibilidade de que lei municipal preveja a incidência do ITBI nas cessões do direito do promitente comprador. O artigo 156, II, da Constituição Federal, que traça o âmbito de abrangência do tributo, claramente refere-se à cessão dos direitos de aquisição de imóvel como uma de suas hipóteses de incidência:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(…)

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (grifei).

No mesmo sentido precedente da Seção de Direito Público deste Tribunal de Justiça:

“MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Sentença que concedeu a segurança para fins de impedir a cobrança de ITBI sobre a cessão de direitos de aquisição de bem imóvel – Descabimento – Hipótese em que mencionada cessão constitui fato gerador do ITBI por força da Constituição Federal, do Código Tributário Nacional e da legislação municipal – Inaplicabilidade da isenção reservada às integralizações de capital social, uma vez que a atividade preponderante da adquirente é a compra, venda, locação e incorporação de bens imóveis – Sentença reformada – Segurança denegada – Recurso provido” (Apelação nº 0001948-52.2014.8.26.0562, Rel. Des. Mônica Serrano, j. em 10/3/2016).

Com tais observações, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 0005676-66.2014.8.26.0606 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 46.267 (com divergência):

  1. Acompanho a conclusão do respeitável voto de Relatoria.
  2. Peço reverente licença, entretanto, para não aderir à “análise de mérito” a que se lançou após afirmar não conhecer do recurso.
  3. Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica (vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

  1. Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

  1. Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 30 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).
  2. Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que se exclua a r. “orientação para casos similares”.

É, da veniam, meu voto de vencido.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Notas:

[1] 18. No Livro de Recepção de Títulos serão lançados exclusivamente os títulos apresentados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos, a teor do artigo 12, parágrafo único, da Lei n° 6.015/73, os quais não gozam dos efeitos da prioridade.

[2] 23. É vedado lançar no Livro n° 1 Protocolo e prenotar títulos apresentados exclusivamente para exame e cálculo.

[3] 41. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao Juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

a) o título será prenotado;

(DJe de 28.04.2017 – SP)

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Deixe seu comentário

XHTML: Você pode usar estas tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>