Número do processo: 1017712-21.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 159

Ano do parecer: 2016

Ementa

Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento de hipotecas e penhoras à vista de arrematação ocorrida em juízo cível – Cancelamento de penhoras que depende de ordem do juízo que as determinou – Ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – Impossibilidade do cancelamento – Inteligência do art. 1.501 do Código Civil – Recurso desprovido.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1017712-21.2016.8.26.0100

(159/2016-E)

Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento de hipotecas e penhoras à vista de arrematação ocorrida em juízo cível – Cancelamento de penhoras que depende de ordem do juízo que as determinou – Ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – Impossibilidade do cancelamento – Inteligência do art. 1.501 do Código Civil – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso administrativo interposto contra a sentença de fls. 38/41, que indeferiu o cancelamento de duas penhoras e uma hipoteca inscritas na matrícula n° 181.791 do 15° RI (Av.1, R.2 e Av.3 – fls. 24/26) e de uma hipoteca registrada no R.4 da matrícula n° 122.632 também do 15° RI da Capital.

Sustenta o apelante que a arrematação do bem, por ser forma originária de aquisição da propriedade, automaticamente gera o cancelamento das penhoras e hipotecas que o oneram (fls. 48/51).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 62/64).

É o relatório.

De acordo com o R.5 da matrícula n° 181.791 do 15° RI da Capital, o apelante, por meio de carta de arrematação expedida pela 34ª Vara Cível do Foro Central da Capital, tornou-se proprietário do apartamento n° 91 do Edifício Topázio.

Ao argumento que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade, pretende o apelante o cancelamento das penhoras e da hipoteca que gravam o bem.

Sem razão.

De início, deve-se ressaltar que a arrematação não é modo originário de aquisição de propriedade.

Embora essa tese tenha prevalecido neste Conselho Superior por um breve período, já no último biênio retomou-se o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade. Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO” (Apelação n° 9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 2/9/2014).

Tratando-se de modo derivado de aquisição da propriedade, a arrematação não tem a força que o apelante lhe pretende emprestar. Seu registro não gera o cancelamento automático de todos os gravames que pesam sobre o bem, de modo que a exclusão de cada um deles deve ser feita segundo a natureza do ônus.

No caso das penhoras precedentes à arrematação, seu cancelamento deve ser pleiteado pelo interessado aos Juízes que determinaram a constrição. Nesse sentido, parecer aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Gilberto Passos de Freitas, publicado em 8 de novembro de 2007:

“No mérito, sem razão o recorrente, uma vez que não se admite o cancelamento automático ou por decisão administrativa do Juízo Corregedor, Permanente ou Geral, de penhoras, a partir de registro da arrematação ou adjudicação do bem constrito, havendo necessidade de ordem judicial expressa dos juízos que determinaram as constrições em respeito ao princípio do paralelismo das formas: desfazimento de ato constritivo oriundo da via jurisdicional exige determinação igualmente jurisdicional, que não se pode suprir na via administrativa” (Processo CG n° 116/2007).

Isso não impede que o título seja registrado – como, aliás, já ocorreu (fls. 9). Nesse sentido parecer conjunto apresentado pelos MMs. Juízes Auxiliares Álvaro Mirra e Vicente Amadei:

1. O cancelamento de registros de penhoras, arrestos e sequestros anteriores em virtude do registro de carta de arrematação do bem

Como bem lembrado pelo ilustre Oficial Registrador autor da consulta, Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, constitui entendimento firmado pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, a partir de acórdãos relatados pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça (Apelações Cíveis ns. 13.838-0 e 15.296-0/4, j. 03.08.1992), o de ser possível o registro de cartas de arrematação ou de adjudicação expedidas em ações de execução, independentemente do cancelamento direto e autônomo dos registros de penhoras, arrestos e sequestros anteriores.

Isso porque, segundo tal orientação, fundada na doutrina de Afrânio de Carvalho, são duas as espécies de cancelamento das inscrições imobiliárias: uma direta, dependente de assento negativo; outra indireta, consistente na ressonância de inscrições subsequentes sobre as anteriores. O registro de arrematações e adjudicações está incluído, precisamente, nesta última modalidade de cancelamento – ‘indireto’ –, já que, a arrematação e a adjudicação têm força extintiva de onerações pessoais e reais, trasladando-se, especialmente no caso da arrematação, o vínculo da penhora para o preço da aquisição do bem.

E é exatamente por se referir ao denominado ‘cancelamento indireto’ de inscrição imobiliária que se torna desnecessária a elaboração de assento negativo de penhoras, arrestos e sequestros antecedentes, exceção feita à hipótese de registro de hipoteca.

Pertinente transcrever, neste passo, trecho de um desses venerandos acórdãos que tiveram voto condutor da lavra do eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia:

‘Quanto ao modo, são duas as espécies de cancelamento das inscrições imobiliárias: uma: direta, dependente de assento negativo; outra; indireta, consistente na ressonância de inscrições subsequentes sobre as anteriores (cfr. AFRÂNIO DE CARVALHO, ‘Registro de Imóveis’, 1977, pág. 158).

Assim, o registro da arrematação (para o caso, o da adjudicação) não reclama o cancelamento direto e autônomo do registro das constrições precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrição mais nova. Isso se dá porque a arrematação (aqui: a adjudicação) tem força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais (cfr. artigo 251, II, Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; AFRÂNIO DE CARVALHO, op. cit., pág. 83), e da extinção do direito é que deriva a admissão de cancelamento do registro que lhe corresponda (RIFÁ SOLER, ‘La anotación preventiva de embargo’, 1983, págs. 510 e ss.). O vínculo da penhora traslada-se para o preço da aquisição, sobre o qual concorrem os credores (LOPES DA COSTA, com apoio em DÍDIMO DA VEIGA e CARVALHO SANTOS, ‘Direito Processual Civil Brasileiro’, 1947, IV, pág. 169).

Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, é despicienda, em regra, a elaboração de assento negativo, salvo quanto à hipoteca, em vista da necessidade de qualificar-se pelo registro a ocorrência – que não é automática – da causa extintiva segundo prescreve o artigo 251, II, da Lei n. 6.015, citada’. (Ap. Cív. 13.838-0, j. 24.02.1992).

Saliente-se, também, que, de acordo com entendimento já manifestado por esta Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do ilustre Juiz Auxiliar, Dr. João Ornar Marçura, aprovado pelo eminente Desembargador Luiz Tâmbara (Protocolado CG n. 2658/2001), em que se acolheu orientação estabelecida pelo Meritíssimo Juiz Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Dr. Oscar José Bittencourt Couto, com o registro da carta de arrematação de imóvel expedida em uma das diversas execuções porventura existentes, os registros das penhoras que tiveram regular acesso ao fólio real em virtude de o imóvel pertencer ao devedor executado deixam de ter eficácia em relação ao arrematante, na condição de novo titular do domínio sobre a coisa, circunstância que autoriza posteriores alienações do bem por parte deste último, independentemente do cancelamento das constrições anteriores, e impede o registro de futura arrematação ou adjudicação concernente às outras penhoras, por força do princípio da continuidade registral.

Como se pode perceber, no tocante ao registro da arrematação ou adjudicação o que se verifica é a sua ‘ressonância’ sobre o registro das constrições anteriores (penhoras, arrestos ou sequestros), para a retirada da eficácia destas em relação ao credor que arremata ou adjudica o imóvel, configurador do aludido ‘cancelamento indireto’. Não há, nesses termos, ‘cancelamento direto’ das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro daquelas com base tão-só no registro da arrematação ou adjudicação, a partir de requerimento do interessado.

É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode, efetivamente, ser obtido pelo interessado, afim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente (fls. 77). Mas para tanto, dever-se-á obter ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora.

Anote-se que a ordem judicial em questão se mostra imprescindível para o cancelamento direto das penhoras, já que estas foram determinadas pelo juiz da execução, no exercício regular da jurisdição, não cabendo sequer ao Juiz Corregedor Permanente ou a esta Corregedoria Geral de Justiça, no exercício de atividade meramente administrativa, deliberar a respeito. Como se sabe, no sistema jurídico-constitucional brasileiro, admite-se que os atos dos demais Poderes do Estado – legislativos e administrativos – sejam revistos pelos juízes no exercício da jurisdição, mas o contrário, ou seja, a revisão dos atos jurisdicionais dos juízes pelas autoridades legislativas ou administrativas, é absolutamente inadmissível (Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo: Malheiros, 2001, vol. I, p. 310).

(…)

Assim, sem expressa ordem judicial oriunda do juízo que determinou a constrição, não se pode admitir o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros antecedentes, como decorrência automática do registro da arrematação ou adjudicação dos bens constritos havida em execução judicial(Processo CG n° 11.394/2006, DJ de 20/07/2006).

Em relação ao cancelamento da hipoteca, regula a matéria o artigo 1.501 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

Desse modo, para o cancelamento da hipoteca após a alienação judicial, não se exige necessariamente autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor hipotecário ou seu sucessor, em instrumento público ou particular (artigo 251, I, da Lei n° 6.015/73). Basta a prova de que houve a notificação do credor hipotecário para a extinção do direito real de garantia (artigo 251, II, da Lei n° 6.015/73).

Nesse sentido, ensina Francisco Eduardo Loureiro:

“O Oficial do registro imobiliário, ao fazer o registro da arrematação/adjudicação, deve exigir prova da prévia intimação do credor hipotecário, para fazer a averbação do cancelamento da hipoteca. Sem tal prova, a arrematação/adjudicação ingressa no registro, mas o imóvel continua gravado”(Código Civil Comentado, 6ª ed., Manole, p. 1.611).

A notificação do credor hipotecário na hipótese de alienação judicial já se fazia necessária quando da vigência do Código de Processo Civil de 1973[1], situação que não se alterou com a vinda do novo Código de Processo [2].

No entanto, pelo teor das informações prestadas pelo Oficial (fls. 21/22), os credores hipotecários aparentemente não foram notificados. O Oficial diz claramente que “na ocorrência desta hipótese o cancelamento da hipoteca seria deferido, como tem sido o posicionamento adotado pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pelo Conselho Superior da Magistratura” (fls. 22).

Sobre a necessidade de notificação do credor hipotecário para o cancelamento da hipoteca após a arrematação/adjudicação, esta Corregedoria Geral posicionou-se recentemente:

“Registro de Imóveis – pretensão de cancelamento de hipoteca, à vista de arrematação ocorrida em ação trabalhista – ausência de comprovação da notificação do credor hipotecário – impossibilidade do cancelamento, por força do art. 1.501 do Código Civil (CGJSP – Processo n° 19.760/2014 – DJ 22/4/2014).

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 26 de julho de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 26 de julho de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogado: ROBERTO RODRIGUES DE CARVALHO, OAB/SP 35.999.

Diário da Justiça Eletrônico de 12.08.2016

Decisão reproduzida na página 99 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Art. 698. Não se efetuará a adjudicação ou alienação de bem do executado sem que da execução seja cientificado, por qualquer modo idôneo e com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução.

[2] Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência:

(…)

V – o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

Fonte: INR Publicações.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.