CGJ/SP: Registro de Imóveis – Arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária – Questão, todavia, irrelevante – Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial – Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições – Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto – Confirmação do juízo de desqualificação registral – Recurso desprovido.




Número do processo: 0004589-40.2014.8.26.0456

Ano do processo: 2014

Número do parecer: 170

Ano do parecer: 2016

Ementa

Registro de Imóveis – Arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária – Questão, todavia, irrelevante – Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial – Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições – Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto – Confirmação do juízo de desqualificação registral – Recurso desprovido.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0004589-40.2014.8.26.0456

(170/2016-E)

Registro de Imóveis – Arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária – Questão, todavia, irrelevante – Cancelamento direto de penhoras estranhas ao processo onde ocorreu a alienação judicial – Necessidade de ordem judicial emanada da autoridade competente, ou seja, daquela que determinou as inscrições – Registro da carta de arrematação, portanto, é insuficiente para tanto – Confirmação do juízo de desqualificação registral – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

SANDRA CRUZ YOKOTA, inconformada com a r. sentença que indeferiu os cancelamentos pretendidos [1], relacionados com as penhoras identificadas nos itens I, II e IV da av. 1 da mat. n° 6.477 do RI de Pirapozinho [2], interpôs recurso de apelação [3].

Argumenta, em breve síntese, que adquiriu o bem imóvel mediante compra e venda acertada com Osvaldo Ferreira de Carvalho eMatilde Salles de Carvalho, que, antes, incorporaram-no ao patrimônio deles por arrematação, meio originário de aquisição da propriedade, determinante dos cancelamentos requeridos, até porque a alienação judicial foi posterior às constrições judiciais.

Recebida a apelação [4] – posteriormente conhecida como recurso administrativo, com remessa dos autos a esta E. CGJ [5] –, abriu-se vista à Procuradoria Geral de Justiça, que deixou de oferecer manifestação [6].

É o relatório. OPINO.

A recorrente é proprietária do bem imóvel objeto da mat. 6.477 do RI de Pirapozinho [7], adquirido mediante contrato de compra e venda ajustado com Osvaldo Ferreira de Carvalho e Matilde Salles de Carvalho, cuja correspondente escritura pública foi registrada na mat. 37.274 do RI de Presidente Prudente [8], à qual então aquela se filia.

Por ocasião da abertura da mat. n° 6.477, o Oficial para ela transportou, com acerto, e respaldo na regra do art. 230 da Lei n° 6.015/1973, as penhoras, não diretamente canceladas, relacionadas na av. 1 da mat. n° 37.274: particularmente, as indicadas nos itens 2-5, oriundas de constrições inscritas na mat. 21.523 do RI de Presidente Prudente [9].

Sob o fundamento de que, após essas penhoras, o imóvel foi arrematado judicialmente e, portanto, adquirido de forma origináriapor aqueles de quem, depois, comprou-o [10], a recorrente busca o cancelamento (direto, é claro) das constrições especificadas nos itens I, II e IV do av. 1 da mat. 6.477: ressalve-se que a objeto do item III já foi cancelada, mas por ordem da autoridade judicial competente [11].

Ocorre que a recorrente não tem razão.

O C. CSM, em sua última composição, no biênio 2014-2015, retomou sua tradicional posição [12] e, assim, reafirmou que a arrematação, embora forma de alienação forçada, é modo derivado de aquisição da propriedade [13]. A propósito, do v. acórdão proferido, em 2.9.2014, na Apelação n° 9000002-19.2013.8.26.0531, rel. Des. Elliot Akel, extraio o trecho que segue:

… arrematação e adjudicação são negócios jurídicos entre o Estado e os adquirentes. O primeiro detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade dos adquirentes, não se podendo dizer, só por isso, que não houve relação causal entre a propriedade adquirida e a situação anterior da coisa.

Em outras palavras: nos casos de alienação forçada não deixa de haver vínculo entre a situação anterior da coisa e a propriedade adquirida, com a diferença que, nesses casos de transferência coativa, o ato figura mais complexo, justamente diante da participação do Estado.

De qualquer maneira, essa questão é irrelevante para o caso: mesmo enquanto prevalecente, no C. CSM, a compreensão no sentido de ser originária a aquisição da propriedade via arrematação, entendia-se que o registro da carta correspondente não determinava o cancelamento direto das penhoras sem relação com o processo onde se deu a alienação.

Nessa linha, aliás, o parecer n° 529/2013-E, de minha autoria, aprovado, em 6.12.2013, pelo Des. José Renato Nalini, nos autos do processo CG n° 133.552/2013, onde sublinhado que a arrematação não autoriza o cancelamento (direto) de ônus, constrições e arrolamentos estranhos ao processo em que se consumou a alienação. Lá se afirmou, inclusive, que a carta de arrematação não é documento hábil, idóneo, para viabilizar, com amparo no art. 250, III, da Lei n° 6.015/1973, o cancelamento (direto) daquelas inscrições.

A jurisprudência administrativa do C. CSM, forte na doutrina de Afrânio de Carvalho [14], sedimentou posição de que duas as espécies de cancelamento dos registros (lato sensu): o direto, dependente de assento negativo, efetuado por averbação, e o indireto,decorrente da repercussão de inscrições subsequentes (como as da arrematação e da adjudicação) sobre as anteriores. [15]

Oportuno, a respeito do tema, transcrever trechos do julgamento da Apelação Cível 13.838-0/4, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, ocorrido em 24.2.1992:

o registro de arrematação não reclama o cancelamento direto e autônomo de registro das constrições precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrição mais nova. Isso se dá porque a arrematação tem força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais (cfr. Artigo 251 – II, Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973; Afrânio de Carvalho, op. cit., pág. 83), e de extinção do direito é que deriva a admissão de cancelamento do registro que lhe corresponda (RIFA SOLER, “La anotaction preventiva de embargo, 1983, págs. 510 ss.). O vínculo da penhora traslada-se para o preço da aquisição, sobre o qual concorrem os credores (LOPES DA COSTA, com apoio em DIDIMODA VEIGA e CARVALHO SANTOS, “Direito Processual Civil Brasileiro, 1947, IV, pág. 169).

Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, é despicienda, em regra, a elaboração de assento negativo, salvo quanto à hipoteca, em vista da necessidade de qualificar-se pelo registrador a ocorrência que não é automática – da causa extintiva segundo prescreve o artigo 251 – II, Lei n° 6.015, citada. (grifei)

A E. CGJ, nessa trilha, subsidiada pelos precedentes do C. CSM, consolidou o entendimento de ser indireto o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros em função do registro de arrematação ou adjudicação, ou seja, o cancelamento direto não é automático, não deriva necessariamente da inscrição da arrematação, mas é prescindível, malgrado possível, se por ordem expressa do Juízo que determinou a constrição judicial. [16]

A resposta à consulta formulada no Protocolado CG n° 11.394/2006, documentada no parecer n° 238/06-E, de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra e do hoje Des. Vicente de Abreu Amadei, aprovado, em 26.6.2006, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, é esclarecedora:

no tocante ao registro da arrematação ou adjudicação o que se verifica é a sua ‘ressonância’ sobre o registro das constrições anteriores (penhoras, arrestos ou sequestros), para a retirada da eficácia destas em relação ao credor que arremata ou adjudica o imóvel, configurador do aludido ‘cancelamento indireto’. Não há, nesses termos, ‘cancelamento direto’ das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro daquelas com base tão-só no registro da arrematação ou adjudicação, a partir de requerimento do interessado.

É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode, efetivamente, ser obtido pelo interessado, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente (fls. 77). Mas para tanto, dever-se-á obter ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora.

Anote-se que a ordem judicial em questão se mostra imprescindível para o cancelamento direto das penhoras, já que estas foram determinadas pelo juiz da execução, no exercício regular da jurisdição, não cabendo sequer ao Juiz Corregedor Permanente ou a esta Corregedoria Geral da Justiça, no exercício de atividade meramente administrativa, deliberar a respeito. Como se sabe, no sistema jurídico-constitucional brasileiro, admite-se que os atos dos demais Poderes do Estado – legislativos e administrativos – sejam revistos pelos juízes no exercício da jurisdição, mas o contrário, ou seja, a revisão dos atos jurisdicionais dos juízes pelas autoridades legislativas ou administrativas, é absolutamente inadmissível (Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo: Malheiros, 2001, vo. I, p. 310).

Assim, sem expressa ordem judicial oriunda do juízo que determinou a constrição, não se pode admitir o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros antecedentes, como decorrência automática do registro da arrematação ou adjudicação dos bens constritos havida em execução judicial. (grifei)

Tal posicionamento foi prestigiado pelo C. CSM – e, acima se destacou, também pela E. CGJ –, mesmo no período durante o qual subsistiu a intelecção de ser originária a natureza jurídica da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial. [17]

Destarte, à luz dos argumentos apresentados, impõe confirmar a r. sentença impugnada e, com isso, o juízo negativo de qualificação registral, razão pela qual o parecer que ora submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 2 de agosto de 2016.

Luciano Gonçalves Paes Leme

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 03 de agosto de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: Hélio Martinez, OAB/SP 78.123, Hélio Martinez Júnior, OAB/SP 92.407, Thiago José de Souza Bonfim, OAB/SP 256.185 e Gabriel de Castro Guedes, OAB/SP 331.359.

Diário da Justiça Eletrônico de 12.09.2016

Decisão reproduzida na página 113 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Fls. 42-45.

[2] Fls. 26-28.

[3] Fls. 49-57.

[4] Fls. 58.

[5] Fls. 78-80.

[6] Fls. 76.

[7] Fls. 26-28.

[8] Fls. 22-25, r. 6.

[9] Fls. 22-25, av. 1.

[10] Fls. 22-25, r. 3 e r. 6.

[11] Fls. 26-28, av. l e av. 3.

[12] Apelação Cível n° 20.745-0/6, rel. Des. Antônio Alves Braga, j. 11.5.1995; Apelação Cível n° 322-6/1, rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, j. 14.4.2005; Apelação Cível n° 1.230-6/9, rel. Des. Munhoz Soares, j. 16.3.2010; e Apelação Cível n° 0035805-59.2010.8.26.0100, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 8.9.2011.

[13] Apelação Cível n° 9000002-19.2013.8.26.0531, rel. Des. Elliot Akel, j. 2.9.2014.

[14] Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 184.

[15] Apelação Cível n° 13.838-0/4, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 24.2.1992; e Apelação Cível n° 15.296-0/4, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 3.8.1992.

[16] Parecer n° 238/06-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra e do hoje Des. Vicente de Abreu Amadei, aprovado, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, em 26.6.2006; Parecer nº 173/07-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, em 26.6.2007; e Parecer n° 74/2010-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Des. António Carlos Munhoz Soares, em 30.3.2010.

[17] Apelação Cível n° 0003288-37.2009.8.26.0358, rel. Des. Renato Nalini, j. 19.7.2012

Fonte: INR Publicações

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