*Mauro Antônio Rocha

1. O jornal ‘O Estado de São Paulo’ publicou, na edição de 28 de janeiro passado, reportagem sobre o mercado imobiliário, dando conta de que, somente em 2016, mais de 14 mil unidades imobiliárias foram ‘retomadas’ por meio de execução extrajudicial em contratos de alienação fiduciária em garantia, em decorrência de inadimplemento dos pagamentos pelos mutuários, com crescimento de 247% em relação ao ano anterior, acumulando em quase R$ 10 bilhões o valor de estoque desses bens nos balanços das instituições financeiras.

Esses 14.184 imóveis, conforme dados apurados pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, serão – obrigatoriamente – vendidos em leilões públicos realizados nos prazos e conforme procedimentos dispostos na Lei nº 9.514/1997, ou, em caso de resultado negativo nos leilões, mediante venda direta, conforme determina o art. 35 da Lei nº 4.595/1964, no prazo máximo de um ano, prorrogável a critério do Banco Central do Brasil.

O rito proposto pela Lei nº 9.514/1997 para a alienação do bem imóvel objeto de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário por meio de leilão público visa proporcionar a recuperação de recursos em montante suficiente para a reposição integral do valor devido com os respectivos encargos, mas, também, reembolsar, total ou parcialmente, os efetivos dispêndios financeiros do devedor mediante a devolução do excesso eventualmente apurado. Outrossim, a opção pela alienação do imóvel no ambiente supostamente controlado do leilão público, capaz de conferir publicidade à intenção de venda e generalizar a participação e licitação de compra, demonstra a preocupação do legislador em dar transparência à transação e proteger os interesses do devedor.

No entanto, esses imóveis ‘retomados’ são, quase sempre, oferecidos à venda em cerimônias furtivas, destituídas de qualquer planejamento, organização e da imprescindível publicidade e divulgação, que afastam, quando não impedem, a participação dos reais interessados na aquisição, favorecendo negócios com cartas marcadas e resultados contrários aos interesses dos envolvidos – credor fiduciário e fiduciante – frustrando a intenção da lei de que a alienação alcance valor minimamente compatível com a avaliação técnica e projeções de mercado e, principalmente, deixando o credor, a quem a lei confiou a responsabilidade pela consecução da venda, desnecessariamente exposto a pretensões indenizatórias do devedor e de terceiros eventualmente prejudicados.

Há que se reconhecer, entretanto, que, para além do descuido do credor com relação aos procedimentos legais, também os prazos estipulados para a realização dos leilões – trinta dias para o primeiro e mais quinze dias, se necessário um segundo, sempre contados da averbação da consolidação da propriedade – são insuficientes e embaraçam a organização desses eventos.

Para confrontar essa dificuldade – e cumprir os desígnios da lei – resta ao credor fiduciário – e aqui nos referimos especialmente aos credores massivos, entidades financeiras e grandes incorporadoras – utilizar de maneira inteligente a oportunidade que é proporcionada pelo alargamento do prazo para averbação obrigatória da consolidação da propriedade, estabelecido pelas corregedorias dos Tribunais de Justiça de diversos estados para suprir a ausência de dispositivo legal expresso e específico.

2. Com efeito, a consolidação da propriedade decorre do não pagamento, total ou parcial, da dívida no termo contratual (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997) e se perfaz, de direito, pela averbação na matrícula imobiliária, após (1) o decurso do prazo legal deferido ao devedor ou fiduciário para a purgação da mora, (2) a certificação desse fato pelo Oficial de Registro competente e (3) requerimento do fiduciário mediante comprovação do recolhimento do imposto sobre transmissão de bem imóvel incidente sobre a transação.

Nesse sentido, dispõe o § 7º do art. 26 da referida lei, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004 que decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Ocorre que a lei não dispôs expressamente sobre o prazo designado para que o credor requeira a averbação da consolidação da propriedade.

A ausência de prazo expresso no texto legal não pode, entretanto, ser entendido como inexistência de prazo. Há que se atentar para o fato de que a consolidação da propriedade finaliza o procedimento registral da execução extrajudicial da garantia fiduciária que, por sua vez, se inicia com a prenotação do requerimento de intimação, cujos efeitos cessam automaticamente no prazo comum de 30 dias, determinado pelos artigos 188 e 205 da Lei nº 6.015/1973, salvo as exceções legalmente discriminadas (dúvida, 2ª hipoteca, editais para a constituição de bem de família, entre outros), caso o registro não se complete por omissão do interessado em atender às exigências legais. Dessa forma, a rigor, o prazo de trinta dias que se inicia com a prenotação restaria prorrogado desde a data de expedição ou postagem da intimação até a do decurso do prazo de purgação de mora, cabendo ao credor comprovar o pagamento dos tributos de transmissão antes de esgotado o trintídio.

Todavia, ao cuidar das intimações e da consolidação da propriedade fiduciária, no Capítulo XX das normas gerais dedicadas às atividades extrajudiciais, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo estipulou, que decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados e a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.

O procedimento adotado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça paulista – a rigor totalmente desconectado da intenção de celeridade proposta pela lei – foi replicado em normas gerais expedidas em outros estados da federação e terminou por transformar-se, de maneira geral, em prazo admitido nacionalmente.

 3. Esse prazo concedido para a averbação da consolidação da propriedade dá ao credor, agora em situação de absoluta vantagem, a possibilidade de negociar o recebimento da dívida para o convalescimento contratual ou a liquidação do contrato e consequente cancelamento da alienação fiduciária.

A condição de vantagem do credor decorre da sensível alteração na situação das partes contratantes provocada pela regular intimação do devedor ou fiduciante – afastando do devedor a conveniência de adiar ou dificultar a efetivação do ato de ciência e aproximando-o do credor em busca do acertamento da situação pendente, o que é, quase sempre, consentâneo com o interesse do credor fiduciário, em razão dos elevados custos da retomada do imóvel, desocupação, recuperação e manutenção física, segurança, impostos incidentes sobre a propriedade e demais custos incorridos no período que entremeia a consolidação da propriedade e a efetiva alienação do imóvel,

De outro lado, esse prazo de cento e vinte dias representa uma valiosa oportunidade para os leilões públicos sejam organizados e planejados de forma a escapar das hastas modorrentas e viciadas cometidas em detrimento dos interesses do credor e do devedor, abrindo aos credores a oportunidade de promover grandes eventos periódicos para a alienação de centenas de propriedades consolidadas no interregno, que poderão ser realizados individualmente ou em conjunto com outras entidades, num único local, no mesmo estilo e com a eficácia dos feirões da casa própria, agregando à oferta de venda a participação profissional de leiloeiros, corretores de imóveis, oficiais de notas e de registro de imóveis e, especialmente, despertando o interesse dos consumidores e investidores na disputa pela aquisição dos bens mediante oferta do melhor preço, propiciando a participação dos verdadeiros interessados na aquisição dos imóveis com real possibilidade de licitar de forma transparente e, por que não, realizando novos negócios mediante o financiamento da aquisição pelos contendores.

Evidentemente, poderá um ou outro devedor ingressar em juízo para exigir a averbação da consolidação e realização imediata dos leilões ou, ainda, algum interessado poderá recolher os tributos para inicia o cômputo do prazo determinado para a venda, porém, reconhecido o risco de responder por perdas e danos comprovados, não há previsão de sanção para a realização intempestiva do leilão, podendo o credor manter a programação definida e a divulgação dos resultados positivos desses eventos aos poucos minará o voluntarismo judicial dos devedores.

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

Fonte: iRegistradores | 07/02/2017.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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