1ªVRP/SP: Dúvida – Registro de instrumento de alienação fiduciária da propriedade superveniente – Inviabilidade – Princípio da Legalidade – Rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – Dúvida procedente.




Processo 1111191-68.2016.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – S.B.S. – Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de instrumento de alienação fiduciária da propriedade superveniente – Inviabilidade – Princípio da Legalidade – Rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – Dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis da (…), a requerimento do Banco Santander S/A, diante da negativa em se proceder ao registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel objeto da matrícula nº (…). Os óbices registrários referem-se: a) existência de registro prévio de alienação fiduciária envolvendo o mesmo imóvel e o mesmo credor (Av.01), logo, imprescindível o cancelamento da alienação anterior; b) ausência de previsão legal de registro de alienação fiduciária condicional ou de propriedade superveniente. Foram juntados os documentos de fls.04/48. O suscitado apresentou impugnação às fls.49/53, refutando os entraves acima mencionados, sob o argumento de que, caso se verifique a condição, a garantia de alienação fiduciária da propriedade superveniente se tornará eficaz de pleno direito, transferindo ao credor fiduciário, na oportunidade, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel. Juntou documentos às fls.54/70. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, sugerindo a possibilidade de averbação do título (fls.74/80).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Diante desta característica, o instituto da alienação fiduciária não possibilita que se dê o mesmo imóvel em garantia por diversas vezes, instituindo-se diversos graus na ordem de preferência. Com a quitação da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, com o cancelamento do seu registro. A presente hipótese, todavia, trata de questão peculiar, isto porque B.R.C.S., devedor fiduciante, alienou a propriedade superveniente, ou seja, houve a instituição da garantia sobre a propriedade plena que o devedor fiduciante terá sobre o imóvel quando houver sua consolidação pela quitação da dívida. Na verdade, o novo negócio jurídico entabulado pelas partes pende de condição, ou seja, a consolidação da propriedade na pessoa do devedor fiduciante. Todavia, para que tal o ato negocial ocorra, é necessária a possibilidade do devedor B. dispor do bem. Parece que isso não seria possível, por não se encontrar o bem na esfera de disponibilidade do devedor. A questão posta a desate é polêmica e foi objeto de discussão no XL Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, sendo que adotado o seguinte posicionamento, proposto pelo especialista no tema, Melhim Namem Chalhub:”Tendo o devedor fiduciante contratado a alienação fiduciária, demitiu-se da propriedade e, portanto, não pode constituir qualquer garantia sobre o mesmo imóvel. Pode, entretanto, constituir caução de direito aquisitivo do imóvel ou alienar fiduciariamente a propriedade superveniente, que vier a adquirir quando cancelada a garantia fiduciária” (g.n) Neste contexto, na V Jornada de Direito Civil, foi elaborado o Enunciado 506, que estabeleceu:”Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc”. A interpretação acima mencionada refere-se aos artigos 1.361, § 3º e 1420, § 1º do Código Civil, tratando-se da chamada garantia real a “non domino”, aquela outorgada por quem ainda não é proprietário do imóvel, sob a condição suspensiva referente à retomada da propriedade pelo devedor fiduciante. Posto isso, na esfera registrária não se analisa a validade negócio jurídico, mas sim se o título é apto a ingressar no fólio real, atentando-se aos princípios que norteiam os atos registrários. Importante destacar que um dos principais princípios que regem a matéria é o da legalidade, que se desdobra em dois aspectos. O primeiro diz respeito à taxatividade dos direitos inscritíveis no registro de imóveis, sendo que o legislador não deixou a critério da parte decidir quais direitos gostaria de levar a registro, de modo que não terá acesso à Serventia Extrajudicial direito não previsto expressamente na lei. O segundo é atinente ao controle de legalidade exercido pelo registrador sobre os títulos previstos em lei, abrangendo tanto os aspectos extrínsecos ou formais, como os intrínsecos e materiais. A legislação vigente não contempla o ingresso da constituição de alienação fiduciária nos termos pretendidos pelo suscitado. O rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos é taxativo, é dispõe em seu item 35:”Artigo 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula são feitos:I – o registro:(…)35 – da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel”O dispositivo legal é claro ao estabelecer que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é passível de registro, diferentemente da alienação fiduciária sobre a “propriedade superveniente”, circunstancia esta que torna inviável o ingresso. A esse respeito, Afrânio de Carvalho preleciona que:”Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em numeração genérica, como o Código Civil, quer em numeração casuística, como a nova Lei de Registros (art.167), deixa de fora todos os omitidos” (Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis, 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977. P.76). Por fim, deixo de acatar a sugestão do Douto Promotor de Justiça, pois a presente hipótese versa sobre o registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel, não sendo o caso de averbação, respeitado entendimento diverso. Logo, conclui-se que os óbices impostos pela Registradora mostram-se corretos. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis (…), a requerimento do Banco Santander (Brasil) S/A, e mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RAFAEL SUZUKI MIYAMOTO (OAB 314874/SP)

Fonte: DJe | 24.01.2017.

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