1ªVRP/SP: Dúvida – Instrumento particular de quitação de alienação fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado à devedora fiduciante, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – Obrigação de caráter pessoal – Exigência indevida – Dúvida improcedente.




Processo 1119680-94.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Fernando Luiz Greggio e outro – Dúvida – Instrumento particular de quitação de alienação fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado à devedora fiduciante, nos termos do §4º do art. 27 daLei 9.514/97 – Obrigação de caráter pessoal – Exigência indevida – Dúvida improcedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Fernando Luiz Greggio e Daniela de Cássia Greggio, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de dois títulos: o primeiro referente a um instrumento particular de quitação, pelo qual Rodolfo Novello e sua mulher Rita Militina de Sousa Novello, declaram quitada a dívida da alienação fiduciária (R.1 e R.2/190.258), em figurou como compradora e fiduciante Zuleide de Souza Moraes, em razão da consolidação da propriedade em nome deles (Av.03); o segundo título refere-se a uma escritura de venda e compra, lavrada perante o 16º Tabelião de Notas da Capital, na qual Rodolfo Novello e Rita Militina de Sousa Novello transmitem aos suscitados o imóvel mencionado, por arrematação. Esclarece o Registrador que os credores fiduciários, para obter a consolidação da propriedade do imóvel, ficaram com a obrigação de efetuar os leilões e cumprir o artigo 27 da Lei 9.514/97. Neste contexto, o bem foi arrematado pelo valor de R$ 161.000,00, todavia, foi consolidado por R$ 35.660,90, conforme Av.03, assim, entende que é necessária a prestação de contas à devedora fiduciante da diferença havida, com a comprovação de instrumento de quitação fornecido por ambas as partes (artigo 27, § 4º da Lei 9.514/97). Juntou documentos às fls.05/97. Os suscitados argumentam que a matéria já foi apreciada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, bem como a entrega do valor sobejado é matéria absolutamente alheia às questões de registro do imóvel, tratando-se de relação pessoal referente a contrato de alienação fiduciária em garantida, surgida entre terceiros (fls. 98/102). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.106/108). Por fim, informa o Registrador que se superado o óbice referente ao instrumento particular de quitação, a escritura de venda e compra encontra-se apta a registro (fl.112).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem o zelo e presteza do Registrador, verifico que a dúvida é improcedente. Em decisão, nos autos do processo número 1010103-21.2015.8.26.0100, envolvendo a mesma matéria posta a desate, houve o entendimento de se obstar o registro em caso de não apresentação da comprovação de quitação, conforme segue:”Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado permanece na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante. Ao devedor é conferida a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. Na hipótese dos autos, a credora (Caixa Econômica Federal) deve satisfazer seu crédito (dívida e despesas), entregando, no prazo de cinco dias do leilão, ao devedor fiduciante a quantia que eventualmente sobejar, existindo desta forma, a mútua quitação da obrigação principal da qual a garantia real é acessória. Todavia, a comprovação desta formalidade não ocorreu. Não basta que a CEF deixe à disposição do ex-devedor fiduciante o saldo excedente de R$ 75.001,68, sendo imprescindível a efetiva entrega deste valor. Nem mesmo existe a certeza de que Denise e Paula foram notificadas a respeito do montante que estaria à disposição para levantamento, ou de que houve concordância ou impugnação da quantia ofertada, configurando inobservância aos preceitos legais.”Cumpre consignar que incumbe ao Registrador, ao examinar o instrumento de quitação do financiamento, bem como a carta de arrematação, verificar se foram observados os requisitos formais do contrato, também no tocante às condições nele estabelecidas (o valor, a data de quitação do imóvel, bem como a qualificação completa do arrematante, incluindo o nome e qualificação de sua esposa), a fim de fazer constar corretamente na matrícula do bem, visando com isso a segurança jurídica perante terceiros.”Conforme atual decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 1010103-21.2015.8.26.0100, Voto nº 29.039, Relator: José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino) houve mudança de orientação dada à questão no tocante a não comprovação da quitação da dívida. Neste sentido:”Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Imóvel arrematado em leilão promovido pela credora fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do § 4º do art.27 da Lei 9.514/97 – Obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – Exigência indevida – Recurso provido – Dúvida julgada improcedente – Registro do título determinado”. Consta do corpo do voto:”… A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no § 4º do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro. Assim sendo, não é atribuição do registrador de imóveis, ao qualificar a escritura de compra e venda apresentada, verificar o cumprimento do referido dispositivo legal…”A apuração da entrega do valor excedente refoge ao âmbito registrário, tendo em vista que se trata de obrigação de caráter pessoal entre os credores fiduciários e a devedora fiduciante, ou seja, não há qualquer relação com os adquirentes (terceiros) do imóvel. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Fernando Luiz Greggio e Daniela de Cássia Greggio, e determino o registro dos títulos apresentados. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 19 de dezembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ANA CRISTINA GABRIEL GUTIERREZ (OAB 210609/ SP)

Fonte: DJe | 24/01/2017.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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