CGJ/SP: Alienação Fiduciária de Imóvel – Possibilidade de o contrato ser firmado por pessoa jurídica que não integre o SFI – Contrato que pode validamente revestir formas pública ou particular – Arts. 22 e 38 da Lei 9.514/97, e item 230, Capítulo XX, das NSCGJ – Precedente – Recurso Desprovido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 0049648-26.2012.8.26.0002
(156/2016-E)

Alienação Fiduciária de Imóvel – Possibilidade de o contrato ser firmado por pessoa jurídica que não integre o SFI – Contrato que pode validamente revestir formas pública ou particular – Arts. 22 e 38 da Lei 9.514/97, e item 230, Capítulo XX, das NSCGJ – Precedente – Recurso Desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso interposto em face de r. sentença que entendeu pela possibilidade de averbação de instrumento particular de alienação fiduciária de imóvel, firmado por pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Imobiliário.

Sustentaram os recorrentes, devedores fiduciantes, que a validade do contrato em comento dependeria de forma pública, nos termos do art. 108 do Código Civil. Ponderaram que somente pessoas jurídicas integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário poderiam firmar negócio jurídico com tal teor. Requereram a nulidade da averbação do contrato em pauta.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Trata-se de verificar a possibilidade de averbação de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, firmado por instrumento particular, com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Imobiliário.

Diversamente do quanto sustentando pelo recorrente, a matéria é regulada pela Lei 9.514/97, que cuida, em capitulas distintos, tanto do Sistema Financeiro Imobiliário (Capitulo I), quanto da alienação fiduciária de coisa imóvel (Capítulo II). Por se tratar de regra mais específica, sobrepõe-se ao Código Civil, ao menos quanto à disciplina dos temas referidos.

Assim é que não incide á espécie o aventado artigo 108 do Diploma Civil, cuja redação, não bastasse, contém, logo de início, expressa ressalva de que sua torça somente se fará sentir “não dispondo a lei em contrário”. Em síntese, o próprio artigo 108 do Código Civil abre explicita ensancha à aplicação da Lei 9.514/97.

Neste passo, o artigo 22, § 1°, da Lei 9.514/97 prevê, às claras, a possibilidade de a alienação fiduciária ser contratada por pessoa jurídica que não integre o Sistema Financeiro Imobiliário:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa tisica ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:”

O item 230 do Capítulo XX das NSCGJ segue o mesmo norte:

“A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário, que pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Note-se que o item aludido reforça a noção de que a alienação fiduciária de bem imóvel é regulada pela Lei 9.514/97. E o respectivo artigo 38 dispõe:

“Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

Resta patente, então, que contratos de alienação fiduciária de imóvel são daqueles a que não se exige forma pública, podendo ser validamente celebrados por instrumento particular.

Por fim, questão idêntica já havia sido analisada por esta Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, em parecer da lavra do Ilustre Magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão:

“NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA – CAPÍTULO XX – Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo – Alienação fiduciária de imóveis – Forma – Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na Lei n° 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação – Proposta de utilização doinstrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI – Não acolhimento.” (Autos 131.428/2012, Corregedor Des. Elliot Akel. DJ 19/3/14, grifos não constam do original)

Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 19 de julho de 2016.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo O parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 20.07.2016. – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedoria Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 11.08.2016
Decisão reproduzida na página 96 do Classificador II – 2016

Fonte: Boletim Eletrônico INR – Pareceres dos Juízes Auxiliares da CGJ Nº. 156/2016-E – DJE/SP | 08/12/2016.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Pedido de registro do instrumento – Desqualificação – Necessidade de prévio registro da incorporação – Inteligência do artigo 32 da Lei nº 4.591/64 – Precedentes deste Conselho Superior – Artigo 39 da Lei nº 4.591/64 inaplicável à espécie – Apelação desprovida.

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100

Registro: 2016.0000807674

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante BEATRIZ KIER KRUTMAN, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 18 de outubro de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1003072-13.2016.8.26.0100

Apelante: Beatriz Kier Krutman

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo

VOTO Nº 29.557

Registro de Imóveis – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Pedido de registro do instrumento – Desqualificação – Necessidade de prévio registro da incorporação – Inteligência do artigo 32 da Lei nº 4.591/64 – Precedentes deste Conselho Superior – Artigo 39 da Lei nº 4.591/64 inaplicável à espécie – Apelação desprovida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Beatriz Krier Krutman contra a sentença de fls. 91/93, que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda na matrícula nº 71.152 do 1º RI da Capital, celebrado em 13 de maio de 2015, entre a apelante e Construtora e Incorporadora Atlântica Ltda., sob o argumento de ser necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.

Sustenta a apelante: que o título pode ser registrado com fundamento no artigo 167, I, 29, da Lei nº 6.015/73 (compra e venda condicional); que o óbice ao registro favorece aquele que desrespeitou o artigo 32 da Lei nº 4.591/64; e que o artigo 39 da Lei nº 4.591/64 permite a negociação de futuras unidades autônomas sem o registro da incorporação imobiliária. Pede, por fim, o provimento do recurso para julgar improcedente a dúvida ou, subsidiariamente, a averbação do negócio jurídico com fundamento no artigo 246 da Lei nº 6.105/73 (fls. 111/128).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 142/144).

É o relatório.

Segundo consta, a apelante, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, adquiriu o apartamento nº 13 de edifício a ser construído na Rua Cubatão, 1.140, nesta Capital (fls. 20/22).

No entanto, a análise da matrícula nº 71.152 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Capital revela que a incorporação imobiliária não foi objeto de registro (fls. 28/34).

Esse fato justificou a qualificação negativa do título (fls. 19).

Agiu corretamente o Oficial.

Preceitua o artigo 32 da Lei nº 4.591/64:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

Após a listagem dos vários documentos que devem ser apresentados, enunciam os §§ 1º, 3º e 7º do mesmo artigo:

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

(…)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.

(…)

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão … (VETADO) … sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.

O caput e os parágrafos acima transcritos mostram com clareza que a venda das unidades autônomas de condomínio edilício somente pode ocorrer após o registro da incorporação. Se a venda ou promessa de venda dos apartamentos depende do registro da incorporação, obviamente o registro da aquisição da unidade autônoma que é ato subsequente também não pode acontecer antes da incorporação imobiliária.

Esse é o posicionamento consolidado neste Conselho Superior:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Escritura de venda e compra de fração ideal de terreno – Incorporação imobiliária não registrada (Lei nº 4.591/64, art. 32) – Qualificação negativa do título – Recurso não provido.

O título foi qualificado negativamente porque não registrada previamente a incorporação imobiliária, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/64

(…)

Portanto, houve alienação de unidade autônoma antes de registrada a incorporação imobiliária. O Conselho Superior da Magistratura já decidiu, em mais de uma oportunidade, que não há falar em unidade autônoma futura sem o prévio cumprimento do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Apelações Cíveis 59.953-0/5 e 59.954-0/0, relatadas pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, julgadas em 6.12.99)” (Apelação nº 0046210-49.2009.8.26.0114, Rel. Des. Maurício Vidigal).

No mesmo sentido, apelação nº 9000003-14.2015.8.26.06023, por mim relatada:

Registro de Imóveis – Alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes da incorporação – Impossibilidade – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso desprovido” (j. em 8/4/2016).

Sobre as razões que justificam a exigência do prévio registro da incorporação, ensina Caio Mário da Silva Pereira:

No entanto, a grande inovação, diríamos mesmo, a revolução operada pela Lei n. 4.591/64, no sistema vigente, foi a fixação dos requisitos para que uma incorporação seja lançada e as unidades comprometidas ou vendidas.

Ao contrário do que antes ocorria, quando o incorporador negociava sem oferecer garantias e o adquirente realizava verdadeiro salto no escuro, sob todos os aspectos a lei nova cuidou particularmente do assunto e fez dele um capítulo, imprimindo-lhe ênfase toda especial (Condomínio e Incorporações: 12ª ed. rev. e atual. Forense – fls. 210).

Nota-se que a Lei de 1964 objetivou justamente proteger o consumidor que, no regime anterior, adquiria unidades autônomas em situação de total insegurança, sem qualquer garantia de que o empreendimento iria efetivamente ser finalizado.

A pretexto de proteger a apelante e afastando-se da letra da lei, não se poderia admitir o registro de compromisso de compra e venda de unidade autônoma antes do registro da incorporação.

Decisão nesse sentido serviria de incentivo justamente para a prática que se quer evitar, qual seja, a venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação.

Considerar-se o título, para fins de registro, como compra e venda condicional (art. 167, I, 29, da lei nº 6.015/73), ao invés de compromisso de compra e venda (art. 167, I, 9, da Lei nº 6.015/73), também não se pode aceitar.

Em primeiro lugar, o instrumento de fls. 20/22 foi nomeado “instrumento particular de compromisso de venda e compra” e seu conteúdo confirma isso: trata-se de promessa irretratável de compra e venda, por meio da qual a promitente vendedora obrigou-se a vender à compromissária compradora (apelante) determinado imóvel e a outorgar-lhe a escritura definitiva oportunamente. Assim, se o título instrumentaliza um compromisso de compra e venda, inviável que seja ele registrado como uma compra e venda condicional.

Em segundo lugar, seja compromisso de compra e venda, seja compra e venda condicional, o prévio registro da incorporação é necessário, de modo que essa mudança em nada alteraria a desqualificação do título.

Ressalte-se, ainda, que o artigo 39 da Lei nº 4.591/64 [1] não serve de justificativa para permitir o ingresso do compromisso de compra e venda de unidades autônomas antes do registro da incorporação.

O dispositivo em questão trata de situação bastante específica, qual seja, incorporação imobiliária em terreno pago total ou parcialmente em unidades a serem construídas. Trata-se, portanto, de hipótese bem diferente da que aqui se analisa, o que já mostra a impossibilidade de aplicação analógica.

Ademais, o artigo 39 da Lei nº 4.591/64, embora permita o pagamento do terreno mediante a promessa de entrega de unidades autônomas futuras, em nenhum momento autoriza, antes da incorporação, o registro de título que faça menção a unidade específica.

Desse modo, ainda que as ponderações da apelante sejam respeitáveis e sua situação seja delicada pois a aquisição do imóvel, por ora, não pode ser registrada, nada justifica a modificação da posição já consolidada neste Conselho.

Por fim, inviável o requerimento subsidiário formulado pela apelante.

Isso porque a divulgação da alienação de unidade autônoma específica antes do registro da incorporação imobiliária, ainda que por meio de averbação notícia (artigo 246 da Lei nº 6.015/73), provocaria exatamente o que a Lei nº 4.591/64 visou a impedir, ou seja, o ingresso registral de um negócio que ainda não poderia ter sido realizado.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. (DJe de 07.12.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 07/12/2016.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100

Registro: 2016.0000807675

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante CLAUDINEI SALOMÃO, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Por maioria de votos, negaram provimento ao recurso. Declarará voto divergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 18 de outubro de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1123982-06.2015.8.26.0100

Apelante: Claudinei Salomão

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.558

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 14º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, sob o fundamento de que a escritura de venda e compra levada pelo interessado a registro só pode ser efetivamente registrada se forem recolhidos dois ITBI´s: pela venda e compra e pela cessão nela incluída.

A sentença recorrida entendeu corretas as exigências, ressaltando, ainda, que não cabe à instância administrativa declarar eventual prescrição ou decadência de crédito tributário.

Inconformado com a respeitável decisão, o interessado interpôs, tempestivamente, o presente recurso. Alega que a cobrança de dois ITBI`s implica bis in idem e que há decadência do crédito tributário referente à cessão. Diz, ainda, sobre a inconstitucionalidade da cobrança de ITBI sobre cessão não levada a registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Há precedentes desse Conselho Superior da Magistratura no sentido da obrigatoriedade do recolhimento do imposto, tanto da cessão quanto da adjudicação compulsória. O mesmo raciocínio estende-se à compra e venda, por escritura (pois a adjudicação visa a supri-la). Não há de seu falar em bis in idem, dado que os fatos geradores são diversos.

Leia-se o Decreto Municipal 51.267, de 13 de julho de 2010:

Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBI-IV tem como fato gerador:

I a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso: a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física; b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões;

II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Art. 2º Estão compreendidos na incidência do Imposto:

I a compra e venda;

IX a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda;

Veja-se o julgamento da apelação de n. 0000027-02.2010.8.26.0238, Rel. Desembargador Maurício Vidigal, onde a questão do exame de constitucionalidade também é abordada:

“É fato incontroverso nos autos a previsão contida no art. 3º, incisos V e XI, da Lei Municipal n. 003, de 1º de Fevereiro de 1989, quanto à obrigatoriedade do recolhimento de ITBI, tanto na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, como na adjudicação.

Assim, por expressa disposição legal, cabem dois pagamentos de impostos, havendo dever legal do Oficial Registrador em fiscalizar os respectivos recolhimentos nos termos do art. 30, inc. XI, da Lei 8.935/94 e do art. 289 da Lei n.6.015/73.

Não é possível verificar a constitucionalidade de lei municipal na esfera administrativa, mas, apenas, exame da legalidade estrita.

Nestes termos, ausente o recolhimento do imposto devido em razão da adjudicação do imóvel, como previsto na referida norma do município, inviável o acesso do título ao registro imobiliário.

Há precedentes do Conselho Superior da Magistratura no mesmo sentido do ora decidido, a exemplo das Apelações Cíveis n.1.145-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 16/11/2009,914-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.10.2008, e365-6/7, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 06/12/2005.”

Da mesma maneira, é cediço que o Oficial e o Corregedor Permanente, na seara administrativa, não podem decidir sobre prescrição ou decadência tributárias, matéria de cunho jurisdicional, que demanda o contraditório, perante o juízo competente, com a participação da Fazenda Pública. Notadamente ao Oficial cabe zelar pelo recolhimento do tributo.

Nesse sentido, o voto da apelação cível de n. 1.221-6/8, cujo Relator foi o Desembargador Munhoz Soares:

“A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas).

Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado:

‘Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente.

(…)

Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha.

Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.’

Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogitase de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”.

É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta”.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100

Procedência: São Paulo

Apelante: Claudinei Salomão

Apelado: 14º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca

VOTO DIVERGENTE (n. 42.785):

1. Da veniam, permito-me divergir da solução dada ao caso.

2. Ao desempenhar a função comunitária que lhes foi cometida, os ofícios de registro de imóveis podem ser recrutados,quodammodo, para contribuir em algumas atividades do Estado.

Não está de todo mal, pois, que se lhes haja atribuído a fiscalização do adimplemento dos tributos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício (inc. VI do art. 134 do Cód. Tributário Nacional; art. 289 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973).

Est modus in rebus, sunt certi denique fines, entretanto. Aos registradores frise-se só há de exigir que verifiquem a existência de pagamento dos tributos que exsurjam dos atos praticados por eles, ou perante eles, no exercício de sua função, como corretamente já determina a lei. Fora daí (i.e., se ocorre extra tabulas o ato jurídico que serve de fato gerador), aos oficiaisnão cabe controle fiscal sobre exação alguma, não cabendo impor-lhes indiscriminadamente a função de coletores de tributos que de algum modo o seja venham a tanger, ainda longinquamente, os atos que praticarem.

No caso de cessão de compromisso meramente referida em escritura de compra e venda esta, sim, apresentada a registro stricto sensu , tem sido este o entendimento majoritário de nosso Conselho:

– “Centra-se a controvérsia no fato de ser ou não exigível pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a comprovação do recolhimento de imposto de transmissão incidente sobre a cessão de direitos não levada a registro. No caso dos autos o titular do domínio outorgou o título de venda e compra diretamente ao cessionário, com a anuência daquele que cedeu os direitos do compromisso de venda e compra. Está assentado que nessa hipótese não se registrará a cessão, já que a outorga da escritura pública de venda e compra diretamente ao terceiro cessionário dispensa o registro das cessões intermediárias, porque não haverá ofensa ao princípio da continuidade. Por imperativo do artigo 289 da Lei de Registros Públicos e do artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional a responsabilidade tributária do Oficial de Registro está circunscrito ‘aos atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício’. Não há falar, pois, em dever de fiscalizar atos que não serão escriturados.” (Apel. Cív. 20.436-0/6 Rel. Des. Antonio Carlos ALVES BRAGA, j. 11.5.1995; cf. ainda, da mesma relatoria: Apel. Cív. 20.522-0/9, Apel. Cív. 20.513-0/8 e Apel. Cív. 20.512-0/3, todas as três julgadas em 20.2.1995).

– “Incumbe ao Oficial Registrador a verificação do recolhimento dos tributos que incidam sobre os atos por ele praticados, conforme determina o artigo 289 da Lei de Registros Públicos. Ao contrário, quanto aos atos que não são submetidos ao seu crivo, não tem ele obrigação de exercer tal fiscalização. Portanto, não compete ao Oficial zelar pela incidência de imposto de transmissão relativo a cessões que não ingressarão no Registro de Imóveis.” (CSM, Apel. Cív. 190-6/8 Rel. Des. JOSÉ MARIO ANTONIO CARDINALE, j. 13.10.2004)

– “Na hipótese dos autos, foi outorgada escritura de venda e compra […]. Não obstante haja menção, nessa escritura, ao instrumento particular de compromisso de compra e venda anteriormente passado […], referido instrumento particular […] não foi levado a registro, assim como tampouco foi levado a registro o instrumento particular de cessão de direitos […], igualmente referido em tal escritura. […] Não cabe ao Sr. Oficial Registrador fiscalizar o recolhimento de tributos eventualmente incidentes sobre negócios jurídicos que não tenham sido levados a registro, mas ao contrário tenham sido apenas referidos no título, como ocorre in casu. […] Quanto às cessões que não devam ser registradas está o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis dispensado do dever legal de fiscalizar o recolhimento. Nessa questão, a qualificação registrária deve estar adstrita à verificação do recolhimento dos impostos de transmissão relativos aos atos escriturados.” (CSM, Apel. Cív. 927-6/2 Rel. Des. RUY CAMILO, j. 4.11.2008)

Não se sustenta, portanto, a exigência mantida pelo r. decisum objeto, que, pelo meu voto, é afastada, para que se proceda ao registro stricto sensu da compra e venda, como se rogara.

TERMOS EM QUE, cum magna reverentia, dou provimento à apelação, para reformar a r. sentença de origem.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 07.12.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 07/12/2016.

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