Questão esclarece dúvida acerca de averbação de penhora em imóvel gravado com hipoteca cedular

Cédula de Crédito Bancário. Hipoteca. Penhora

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de averbação de penhora em imóvel gravado com hipoteca cedular. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Estando o imóvel gravado com hipoteca decorrente de Cédula de Crédito Bancário, é possível a averbação de penhora em favor de credor diverso?

Resposta: É polêmica a possibilidade de penhora sobre imóvel dado em hipoteca em Cédula de Crédito Bancário, sem a anuência do respectivo credor.

Trata-se de hipoteca comum, regida especialmente pela Lei n. 10.931/2004 (art. 26 e seguintes). Esse regramento não restringe, explicitamente, a incidência da penhora, ao contrário do que o fazem as normas aplicáveis às Cédulas de Crédito Rural, Industrial, Comercial, à Exportação, e afins (cf. arts. 59 do Decreto-lei nº 167/1967 e 51 do Decreto-lei nº 413/1969).

Justificamos a falta de harmonia no entendimento a ser dado a questão, pelo que temos no art. 30, da Lei n. 10.931/2004, que tem a seguinte redação: “A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes”. Surge aí a interpretação de que as restrições previstas naquela legislação das cédulas especiais também se aplicaria à CCB.

Em que pese posições diversas quanto a interpretação do citado art. 30, salvo melhor juízo, a nossa é de que não tem ela a força de descaracterizar a hipoteca da Lei 10.931, da forma comum para a especial, até mesmo pelo fato de que a CCB pode ser utilizada em qualquer modalidade de crédito (sendo ampla e comum, portanto). Entendemos, com isso, que uma restrição dessa ordem deve requerer previsão expressa e específica na legislação, o que parece-nos não ocorrer no caso.

Dentre as doutrinas contrárias ao entendimento aqui esposado, temos o de Tiago Machado Burtet, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – Cédulas de Crédito no Registro de Imóveis” – 1º edição, IRIB, São Paulo, 2016, p. 29-30, da qual destacamos o seguinte:

“18. Anuência do credor para alienação ou oneração de bem gravado por cédula

Ao aplicar legislações especiais, verifica-se que a venda dos bens vinculados às Cédulas de Crédito Rural e Industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito (arts. 59 do Decreto-lei nº 167/1967 e 51 do Decreto-lei nº 413/1969).

Neste sentido foi o julgamento da Apelação Cível número 000.267.476-0/00, da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, contendo a ementa com o seguinte teor:

‘SUSCITAÇÃO DÚVIDA – IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA – CÉDULA DE CRÉDITO RURAL – DEC-LEI N.º 167/67 – ALIENAÇÃO – PRÉVIA ANUÊNCIA DO CREDOR. Consoante regra do art. 59, do Decreto-lei 167 de 14.02.1967, a venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.’

E da Apelação Cível nº 114-6/2, do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, órgão judiciário do qual se tem conhecimento que mais aprecia matérias registrais no Brasil, negando o acesso de uma penhora ao Álbum Imobiliário, por nele já constarem registradas Cédulas de Crédito Comercial e Industrial:

‘REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Registro de penhora – Impossibilidade, diante de prévios registros de hipotecas constituídas por cédulas de crédito comercial e cédulas de crédito industrial – Inteligência do artigo 5º da Lei nº 6.840/80 e do artigo 57 do Decreto-lei nº 413/69.’

Como se vê, tais regras se aplicam às Cédulas de Crédito à Exportação, Comercial e Bancário (art. 3º da Lei nº 6.313/1975, art. 5º da Lei nº 6.840/1980, e arts. 30 e 34, §2º, da Lei nº 10.931/2004).

É de se ponderar que, no tocante à Cédula de Crédito Bancário, não há regra precisa sobre a anuência do credor. Todavia, por uma interpretação sistemática, penso como acima informado, porque, se a anuência é obrigatória para alterar, retirar, deslocar ou destruir, ou alterar a destinação do bem gravado (art. 34, §2º, da Lei nº 10.931/2004), com igual razão é de se exigir a anuência para a alienação. Se a anuência é necessária para ato de importância menor, com maior ênfase ela deverá ser exigida para um ato de superior envergadura, como uma alienação. O legislador não exigiria a anuência do credor para situações de menor importância e autorizaria a alienação do bem gravado. Se para o menor [alterar (inclusive a destinação), retirar, deslocar ou destruir o bem] exige-se a anuência, para o maior ela também parece ser imprescindível. Ademais, o art. 30 da Lei nº 10.931/2004, aplicável às CCBs, remete para a aplicação das normas especiais relativas às cédulas e aos gravames, nas quais se verifica a necessidade de se alcançar a autorização do credor que consta da matrícula, para que seja possível registrar novo gravame a favor de terceiro. Fundamento minha posição com respaldo na simetria de tratamento a estes títulos: por qual razão exige-se a anuência do credor em todas as cédulas, salvo na CCB? O espírito é o mesmo, oportunizar maior proteção aos credores que se utilizam destes instrumentos de concessão de crédito.

O entendimento em sentido contrário vislumbra a remessa à aplicação da legislação comum (o mesmo art. 30 da Lei nº 10.931/2004), para a qual está dispensada tal anuência. O entendimento que irá prevalecer só a jurisprudência dirá.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada, cuja íntegra poderá ser acessada diretamente da página eletrônica do IRIB por meio do link http://www.irib.org.br/publicacoes/CadernoIrib9/pdf.pdf. (acesso em 1º/11/2016).

Em se aproveitando os ensinamentos de Tiago Machado, como aqui exposto, que nos dirige pela impossibilidade de ingresso da penhora sobre bens hipotecados em CCB, com base aí na legislação que temos a cuidar de outras Cédulas de Crédito, como aqui já reportadas, temos ainda a observar quatro exceções para que tal penhora possa ser recepcionada pelo Registrador Imobiliário, ou sejam:

a)      – quando decorrentes de procedimento que cobra dívida trabalhista – decursiva de feitos trabalhistas, com previsão expressa no art. 186, do Código Tributário Nacional, que da sustentação a preferência desse crédito sobre qualquer outro. Ver também REsp 55196RJ e REsp 236553SP.

b)      – quando a penhora advir de autos de dívida fiscal – como textualmente prevê o art. 184, do Código Tributário Nacional, que inclui entre os bens sujeitos à penhora para garantia de dívidas dessa natureza os bens gravados por ônus real ou com a cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade. Ver também RExt 103169SP,  REsp 471899SP,  REsp 563033SP,  REsp 318883SP,  REsp 268641SP,  REsp 309853SP,  REsp 575590RS e  REsp 672029RS.

c)      – quando a penhora tiver origem em autos que se reportam a dívida condominial – cuida-se de outra exceção para a penhora ora em trato, sustentada em decisão proferida pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, nos autos de Ap. Cível 223-6/0, exarada em procedimento de Dúvida originária do 10o. Oficial de Registro de Imóveis da Capital, objeto de publicação no Diário Oficial da Justiça de 7 de dezembro de 2004, a qual, além de outros argumentos, assim se fez por justificar: “A dívida condominial é despesa feita por terceiro (o condomínio) para a conservação e manutenção da própria coisa e a ela se incorpora como dívida “propter rem”, gozando de privilégio especial de preferência frente ao crédito hipotecário”; e

d)      – quando tivermos como já vencida a cédula onde foi negociada a hipoteca do bem – de acordo com o decidido pela egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no procedimento de número 2009/139095, em data de 18 de março de 2010, e publicação feita no Diário Oficial da Justiça de 9 de abril do referido ano, que teve como envolvido o Registro de Imóveis da comarca de Garça, quando tivermos cédula de crédito já vencida, podemos dar regular ingresso de uma penhora no sistema registral, mesmo que originária de procedimento judicial que cuida de dívidas comuns, que não as anteriormente excepcionadas, com a observação de que, neste caso, não podemos admitir nos assentos registrários, eventual Carta de Arrematação ou de Adjudicação, ou título que venha a indicar a Alienação em trato no art. 880, do atual CPC (685-C, do CPC de 1973), enquanto não efetivamente cancelada a hipoteca em questão, o que, diga-se de passagem, é admitido para as demais exceções aqui já reportadas. 

Com o até aqui exposto, caberá ao registrador decidir a respeito, considerando sua independência jurídica.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 10/11/2016.

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CSM/SP: Parcelamento do solo urbano. Lote – desdobro. Registro especial – dispensa. Aprovação municipal – necessidade. Especialidade objetiva

O desdobro de lote de área urbana não subordinado ao registro especial previsto na Lei nº 6.766/79 depende de prévia aprovação da municipalidade

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0015778-21.2012.8.26.0606, onde se decidiu que o desdobro de lote de área urbana não subordinado ao registro especial previsto na Lei nº 6.766/79 depende de prévia aprovação da municipalidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso de apelação em face da r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a exigência de prévia autorização municipal para desdobro do lote adquirido pela recorrente, cuja descrição diverge daquela havida na matrícula do imóvel. Em suas razões, a apelante sustentou que pretende o registro da compra de apenas parte do lote; que há autorização da municipalidade para o desdobro e refutou a violação ao Princípio da Especialidade.

Ao julgar recurso, o Relator observou que o apelante pretendeu o registro da escritura pública de compra e venda do lote de terreno identificado como sendo o de número “27-A”. Contudo, o Oficial Registrador esclareceu que não se procedeu ao desmembramento do lote originariamente identificado como “27”. Desta forma, o Relator apontou que seria de rigor a prévia aprovação da Municipalidade, conforme item 122.2, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Além disso, de acordo com o Relator, a Prefeitura Municipal discorreu sobre o histórico do loteamento em pauta, acrescentando que a planta acostada pela recorrente não está lá arquivada, tampouco veio aos autos aprovação do desdobro indicado. Posto isto, o Relator entendeu que, à míngua de explícito requisito legal, não se admite o registro do título, como sedimentado pelo CSM/SP. Ademais, o Relator afirmou que a descrição do imóvel objeto do contrato cujo registro se busca é distinta daquela existente na matrícula do bem, em flagrante violação ao Princípio da Especialidade Objetiva traçado pelo art. 176, 1º, II, 3, “b”, da Lei nº 6.015/73.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

NOTA – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.

Fonte: IRIB | 10/11/2016.

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Anoreg/BR publica nota de esclarecimento sobre matéria do Correio Braziliense

Sobre a matéria “Cartórios faturam R$ 45 bilhões em três anos de serviço”, publicada no último domingo, dia 6 de novembro, pelo jornal Correio Braziliense, a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) esclarece que:

I – Os notários e registradores exercem sua atividade em caráter privado e são remunerados pelas taxas cobradas pelos atos praticados, as quais são fixadas em tabelas de emolumentos definidas em leis estaduais, de iniciativa dos Tribunais de Justiça dos Estados, aprovadas pela Assembleia Legislativa e sancionadas pelo governador de cada estado, nos termos de Lei federal e da Constituição Federal.

II -O faturamento fornecido pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) representa arrecadação total dos ofícios extrajudiciais brasileiros, a qual compreende valores repassados, por força de lei, a entidades diversas. Dentre os recebedores de parcelas dos emolumentos estão o Ministério Público, Fazendas Estaduais, Prefeituras Municipais, Defensorias Públicas, Procuradorias, Poder Judiciário, além de Santas Casas de Misericórdia e Fundos de Custeio das Gratuidades do Registro Civil de Pessoas Naturais (os registros de nascimento e óbito e suas respectivas primeiras certidões são gratuitos para qualquer pessoa e o casamento e as demais certidões do RCPN são gratuitos para aqueles que se declaram pobres).

III – A arrecadação mencionada também compreende o custeio das despesas necessárias à manutenção da atividade extrajudicial, tal como determina a legislação.

IV- Dessa forma, do total arrecadado pelos cartórios extrajudiciais em três anos e meio de atividade, conforme a matéria, anualmente cerca de R$ 8 bilhões, por volta de 60% do total, retornam diretamente ao Estado. Outros R$ 4 bilhões são destinados à manutenção da atividade, com despesas operacionais – detalhadas na sequência – e à remuneração do titular da serventia.

V – É importante destacar, ainda, que segundo estimativas da Anoreg-BR, 80% dos cartórios são considerados pequenos, ou seja, têm uma arrecadação mínima e incompatível com suas responsabilidades. Por isso, muitas vezes, ficam vagos e precisam ser administrados interinamente.

VI – Dentre as despesas de custeio estão, por exemplo, a locação do prédio do cartório e eventual espaço para armazenamento de documentos, salários dos funcionários especializados, mão de obra que não se encontra no mercado, encargos e benefícios trabalhistas, todos os insumos necessários,  equipamentos de informática e de softwares para gerenciamento dos dados e documentos arquivados e em trânsito no cartório, microfilmagem, telefonia, água, luz, conexão com Internet, armazenamento de back up em data center, livros jurídicos, mobiliário, assessoria para aperfeiçoamento de seus programas de gerenciamento de pessoas, documentos e dados, bem como de suas rotinas de segurança, inclusive digital, além daquelas relacionadas ao desenvolvimento da atividade, as quais são de inteira responsabilidade do tabelião ou registrador, sem qualquer contribuição do Estado. Todas essas despesas são indispensáveis para o desempenho eficiente e adequado da função pública delegada.

VII – Além disso, os cartórios são pontos de cobrança e fiscalização de recolhimento de taxas e impostos, que não são destinadas aos ofícios extrajudiciais, como por exemplo, o ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, e o ITCMD, Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações, destinado às Fazendas Municipais e Estaduais, tributos em relação aos quais os titulares de cartórios são sujeitos passivos indiretos. Os ofícios extrajudicias também são responsáveis por variadas comunicações a entidades estatais, como a de declaração de transações imobiliárias à Receita Federal e de óbitos à Previdência.

VIII – Dessa forma, no exercício das funções notariais e de registro, os titulares dos cartórios promovem a arrecadação de emolumentos, custeiam a atividade notarial e de registro e geram receitas à Administração Pública, além de fiscalizarem o recolhimento de tributos devidos ao Estado, diferentemente do que ocorre com cargos públicos custeados pelo erário público e, como visto, por parte dos emolumentos dos cartórios extrajudiciais.

IX – Sobre a questão da implicação burocrática da atividade, é importante destacar que os ofícios extrajudiciais existem para dar publicidade, autenticidade e segurança aos atos jurídicos, empresariais ou de pessoas físicas, e cumprem estritamente o exigido em lei, para servir a população. As formalidades que praticam se destinam a atribuir segurança jurídica às relações.

X – Além disso, a modernização e a constante informatização têm propiciado substancial melhoria no atendimento à população e viabilizado o acesso a diversos serviços extrajudiciais por meio da internet.

XI – Nos últimos anos, os cartórios têm contribuído para a extrajudicialização de procedimentos antes restritos ao Poder Judiciário, por caracterizar-se como serviço eficiente, célere e de muito menor custo, além de realizarem inúmeros atos de forma gratuita.

XII – Não por acaso, as atividades dos cartórios extrajudiciais têm recebido total apoio e reconhecimento de seus usuários. Em recente pesquisa realizada pelo Datafolha, os cartórios foram avaliados como a instituição mais confiável do País e a que presta o melhor serviço. E 68% dos usuários se declararam satisfeitos com o valor cobrado pelos atos extrajudiciais.

XIII – A eficiência da atividade extrajudicial brasileira é reconhecida mundialmente e serve como modelo para outros países, já que as atividades notarial e de registro estão presentes em mais de 100 países, como modo de garantir segurança jurídica aos cidadãos, conforme pode ser conferido, por exemplo, nos seguintes sítios: https://goo.gl/eFp7f0 e https://goo.gl/6U2pQu.

Fonte: Anoreg/BR | 10/11/2016.

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