1ª VRP/SP: Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condômino – garagem autônoma – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.




Processo 1095365-02.2016.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Luis Médici – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condômino – garagem autônoma – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luis Médici, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da escritura pública de doação, com reserva de usufruto, datada de 20.01.2015, na qual figura como outorgante doador o suscitado e outorgado donatário Celso Luiz Jesuino da Silva. O óbice registrário refere-se à inexistência de cláusula expressa na Convenção de Condomínio, que permita a alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio, em violação ao art. 1.331, §1º, do Código Civil. Esclarece o Oficial integram o condomínio, como um todo, três prédios: Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Aparamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens. Aponta também que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31 m². Juntou documentos às fls.06/244. O suscitado aduz que o condomínio no qual a vaga de garagem está inserida é autônomo, e consequentemente não vinculado às unidades de apartamentos, caracterizando o denominado “Edifício Garagem”, bem como possui CNPJ distinto do Condomínio Edifício Barão de Motta Paes, no qual localizam-se as unidades residenciais (fls. 245/248). Alega que de acordo com a Convenção dos Conjuntos Barão da Motta Paes, os condôminos abdicam do direito de preferência para alienação de unidades autônomas dos demais coproprietários, o que denota uma autorização tácita para alienação das unidades autônomas a terceiros não condôminos. Por fim, afirma que a vaga de garagem doada não tem qualquer ligação com as unidades de apartamento, o que afasta a aplicabilidade do artigo 1331, § 1º do Código Civil, que visa proteger os moradores. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.253/256).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro de escritura pública de doação, com reserva de usufruto, datada de 20.01.2015, de uma vaga de garagem situada no Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens, na qual figura como outorgante doador o suscitado e outorgado donatário Celso Luiz Jesuino da Silva. Com relação à alegação de que o edifício garagem constitui condomínio autônomo, o Oficial ressalta vários trechos da Convenção nos quais fica evidente tratar-se de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Apartamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Observa, também, que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². A alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Não há possibilidade, portanto, de autorização tácita. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Conforme bem exposto pela Douta Promotora de Justiça: “Deve-se assinalar que o previsto no item 10 da convenção específica do Conjunto Varão de Motta Paes – Garagens, não admite expressamente a alienação de vagas, mas tão somente aponta que os condôminos renunciam ao direito de preferência na aquisição de unidades autônomas, sem sequer determinar o que se considera unidade autônoma para efeito da convenção, sendo de rigor conferir interpretação restritiva à regra”. Ademais, a existência de CNPJ distintos, não caracteriza a independência dos conjuntos, haja vista que apesar da numeração divergente, constituem um único empreendimento. Por fim, verifica-se que este Juízo julgou hipótese semelhante envolvendo o mesmo condomínio (processo nº 1023766-37.2015.8.26.0100). Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luis Médici e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 17 de outubro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LUIZ ANTONIO SILVA ROMANI (OAB 299934/SP) (DJe de 20.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 20/10/2016.

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