Artigo: CONDOMÍNIO DE LOTES DE TERRENO – Por Melhim Namem Chalhub

*Melhim Namem Chalhub

É admitida a instituição de condomínio de lotes de terreno de acordo com o art. 8º, “a” da Lei nº 4.591/1964 e arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, competindo aos Municípios legislar sobre sua implantação (Código Civil, arts. 1.331 e seguintes, Lei nº 4.591/1964, Lei nº 6.766/1979 e Constituição Federal, art. 30, VIII).

JUSTIFICATIVA

Ao julgar o RE 607.940-DF, em grau de repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade de legislação do Distrito Federal que permite o parcelamento do solo sob forma de condomínio de lotes, mediante normas que “mesclam os atributos do condomínio edilício previsto na Lei 4.591/64 e do loteamento conceituado na Lei 6.766/79”.

O acórdão ressalta que legislação dessa espécie “visa, entre outras finalidades, inibir a consolidação de situações irregulares de ocupação do solo, está inserida na competência normativa conferida pela Constituição Federal aos Municípios e ao Distrito Federal”.

Essa é a ratio da lei do Distrito Federal cuja constitucionalidade foi reconhecida pela Suprema Corte: de uma parte, definir os requisitos legais para implantação de condomínios de lotes e delimitar as áreas nas quais é permitida e, de outra parte, conter o crescimento da quantidade de “loteamentos fechados”.

A decisão coincide com o 15º aniversário do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10.7.2001) e põe em relevo a necessidade de rigorosa disciplina da ocupação e uso do solo urbano por meio de legislação municipal que regulamente a instituição de condomínios de lotes, como forma de assegurar a realização das funções sociais da cidade e, em consequência, conter a arbitrária proliferação de “loteamentos fechados”.

A iniciativa já vem sendo adotada por alguns Municípios, cuja legislação busca harmonizar a implantação de condomínios com as estruturas internas do bairro e da cidade, mediante delimitação, no contexto do zoneamento estabelecido pelo Plano Diretor, as áreas nas quais será admitida, restringindo-se aos condomínios a atribuição da propriedade e posse das vias de circulação do conjunto imobiliário, tal como definido na legislação federal acima referida.

A decisão do STF põe fim, em definitivo, à infundada controvérsia sobre a aplicação restritiva desse regime jurídico, limitando-o aos conjuntos imobiliários compostos por unidades imobiliárias construídas, deixando clara a permissão legal para sua aplicação a todas as situações de fracionamento da propriedade em que seja possível conjugar partes de propriedade comum e partes de propriedade exclusiva. Obviamente, devem ser observadas as singularidades das distintas conformações materiais às quais se há de instituir esse regime especial, como observa Caio Mário da Silva Pereira, ao se referir à alínea “a” do art. 8º da Lei nº 4.591/1964, que trata da demarcação do perímetro de cada lote de terreno em que são edificadas as casas integrantes de um condomínio:

“O princípio jurídico dominante é o mesmo do edifício urbano, guardadas as peculiaridades especiais. Cada titular é o dono da sua unidade e, como se lhe reserva um terreno à utilização exclusiva, pode cercá-lo ou fechá-lo, observando o tipo de tapume previsto na convenção. Pode aliená-lo com o terreno reservado. Mas não lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separá-la da fração ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E muito menos apropriar-se das partes de uso comum ou embaraçar sua utilização pelos demais.”1

É o princípio dominante a que se refere o Professor Caio Mário que “torna viável a constituição e atribuição dessa espécie de propriedade para todas as situações em questão, sejam apartamentos superpostos em vários pavimentos, casas integrantes de um conjunto ou lotes resultantes da divisão de uma gleba. Em todos esses casos é legalmente admitida a conjunção da parte de propriedade exclusiva atribuída a cada condômino e das partes de propriedade comum atribuída a todos os condôminos, sendo unidades autônomas os apartamentos, as casas ou os lotes.”2

Assim, tal como nos conjuntos imobiliários compostos por apartamentos ou casas, os lotes (quinhões em que seja dividida a gleba, localizados, individualizados e demarcados) constituem objeto de propriedade individual dos adquirentes, enquanto as vias de circulação e demais partes comuns são atribuídas à copropriedade dos titulares dos lotes; estes podem usar, alienar ou gravar seus lotes independentemente de anuência dos demais condôminos, bem como podem usar as partes comuns do condomínio.

Em contrapartida, os condôminos são legalmente obrigados pelo pagamento das despesas de custeio de limpeza, manutenção, vigilância e demais serviços do condomínio (situação diversa da dos moradores de “loteamentos fechados”, em relação aos quais não só não há previsão legal de obrigação de custear essas despesas, como, a fortiori, questiona-se a obrigatoriedade de filiação à associação que promove a execução desses serviços, a despeito de o não pagamento das contribuições à associação poder caracterizar enriquecimento sem causa).

É com base nessa fundamentação que a I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal, aprovou Enunciado segundo o qual os condomínios de lotes de terreno submetem-se ao regime jurídico da propriedade condominial por unidades autônomas definido nos arts. 1.331 e seguintes do novo Código Civil, observadas, naturalmente, as peculiaridades materiais do objeto de cada um desses condomínios.3

Em conclusão, a partir da decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal no RE 607.940-DF, consolida-se a interpretação segundo a qual o regime jurídico do condomínio especial por unidades autônomas, regulado pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, é aplicável ao fracionamento de gleba em lotes de terreno, competindo aos Municípios, nos termos do art. 30, VIII, da Constituição Federal, dispor sobre sua implantação em conformidade com os respectivos Planos Diretores.

São Paulo, 10 de setembro de 2016

Melhim Namem Chalhub

NOTA DO IRIB – Em que pese a decisão acima, temos ciência de que algumas Unidades da Federação ainda não admitem o ingresso nos assentos do Registro de Imóveis de condomínios de lotes, como ali em trato, devendo os Oficiais Imobiliários se aterem ao que suas Corregedorias pensam quanto a melhor cuidar do caso.

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1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Gen-Forense, 12. ed., 2016. Atualizadores: Sylvio Capanema de Souza e Melhim Chalhub, p. 65.

2 CHALHUB, Melhim Namem, Condomínio de lotes de terreno urbano, in Revista de Direito Imobiliário, RT, v. 67, jul.-dez./ 2009, pp. 101-151.

3 Enunciado 89, CJF: “Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”

Fonte: IRIB | 10/09/2016

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Artigo – O caso Eliza Samúdio e a revogação de certidão de óbito – Uma abordagem interdisciplinar – Por Vitor Kümpel, Thales Schoedl e Bruno Borgarelli

*Vitor Frederico Kümpel, Thales Ferri Schoedl e Bruno de Ávila Borgarelli

PARTE I

  1. Introdução

Inserida no rol de casos que marcam o país e geram grande comoção social, a história de Eliza Samudio, que resultou na condenação a mais de 22 anos de reclusão do ex-goleiro do Flamengo, Bruno Fernandes, é dessas que alimentam o imaginário popular por conta de um ingrediente a mais: o corpo da vítima nunca foi encontrado, e todo o julgamento foi construído sem que houvesse cadáver1.

Essa história recebe agora um novo capítulo, que ultrapassa as fronteiras da ciência penal e exige algumas considerações de natureza civil-registral.

Trata-se da chegada ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais de recurso interposto pela defesa de Bruno Fernandes, onde se contesta o assento e a extração da certidão de óbito de Eliza Samudio. Essa contestação ameaça toda a estrutura do julgamento, pois os advogados pretendem que, a partir dela, todas as etapas sejam anuladas, assim como a sentença do ex-goleiro.

A certidão de óbito foi expedida em 2013 pelo Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais da Comarca de Vespasiano (MG), por uma ordem da juíza Marixa Fabiane Rodrigues, da Vara Criminal de Contagem (MG). Tal ordem ocorreu após o júri popular dos réus Luiz Henrique Romão (Macarrão), e Fernanda Gomes de Castro, ex-namorada do goleiro Bruno, sendo ambos condenados por homicídio doloso qualificado2.

O pedido foi feito pelo promotor de Justiça Henry Vasconcelos de Castro, da 4ª Vara Criminal da Comarca de Contagem, que atuou no “caso Bruno”, e baseia-se no fato de o júri ter acatado a tese de que Eliza estava realmente morta. A contestação do advogado, por sua vez, tem por base o fato de a ordem ter sido expedida pela juíza de Contagem, quando, segundo sustenta o recurso, a competência seria do juízo de Vespasiano, local onde ocorreu o desaparecimento.

Nesta primeira coluna, far-se-ão algumas considerações sobre o caso do ponto de vista penal.

  1. Alguns aspectos penais

A defesa entende que a existência de certidão de óbito ao tempo do julgamento de Bruno influenciou a decisão do conselho de sentença. Tanto mais parece arrazoada essa tese diante da regra elementar do direito penal: sem corpo, sem crime. Contudo, referida regra não é absoluta.

Sob o aspecto dogmático-penal, os delitos podem ser classificados em transeuntes (delicta facti transeuntis) e não-transeuntes (delicta facti permanenti)3: aqueles são os que não deixam vestígios, v.g., crimes contra a honra na modalidade verbal, violação de domicílio e furto com fraude sem a recuperação da res (CP, arts. 138 a 140, 150, e 155, § 4º, II), enquanto nestes, a vulneração do objeto material necessariamente deixa vestígios, e.g., homicídio, furto mediante rompimento de obstáculo e falsificação de documentos (CP, arts. 121, 155, § 4º, I, 297 e 298).

Nos delitos transeuntes, obviamente, o exame de corpo de delito não é imprescindível para a comprovação da materialidade, enquanto nos não-transeuntes, o exame de corpo de delito é indispensável; neste sentido dispõe o art. 158 do Código de Processo Penal: “Quando a infração deixar vestígios, será indispensável o exame de corpo de delito, direto ou indireto, não podendo supri-lo a confissão do acusado”. Já o art. 564, inciso III, letra “b”, do mesmo diploma, elenca a falta de exame de corpo de delito nos delitos não-transeuntes como uma das hipóteses de nulidade, ressalvando o disposto no art. 167, ou seja, quando houverem desparacecido os vestígios, hipótese em que a prova testemunhal poderá suprir aquele meio de prova, como adiante se demonstrará.

O exame de corpo de delito admite duas modalidades: a) direto: realizado sobre o próprio objeto da infração penal; tomando-se como exemplo o próprio homicídio consumado, seria o exame necroscópico ou cadavérico (CPP, art. 162); b) indireto: quando, na lição de Fernando Capez, “advém de um raciocínio dedutivo sobre um fato narrado por testemunhas, sempre que impossível o exame direto”4, e.g., laudo de lesões corporais indireto realizado com base nas fichas de atendimento médico, quando a vítima não for mais localizada5.

O delito de homicídio é classificado como não-transeunte. Tomando-se como exemplo o caso Eliza Samudio, temos o seguinte quadro:

  1. a) Como regra, deveria ser realizado o exame de corpo de delito, direto ou indireto, como determina o art. 158 do Código de Processo Penal, que não permite outro meio de prova para comprovar a materialidade delitiva; Fernando Capez, ao comentar o referido dispositivo, observa que houve uma adoção excepcional do sistema da prova legal ou tarifada, vedando-se ao juiz utilizar outro meio de prova com base nos princípios da persuasão racional e da busca da verdade real, embora o mesmo autor faça referência a alguns julgados do Supremo Tribunal Federal que permitem a utilização de outras provas, desde que lícitas6, a nosso ver, equivocadamente;
  2. b) Apenas por exceção é que seria possível a utilização da prova testemunhal, quando, nos delitos não-transeuntes, houverem desaparecido os vestígios, por força do art. 167 do Código de Processo Penal: “Não sendo possível o exame de corpo de delito, por haverem desaparecido os vestígios, a prova testemunhal poderá suprir-lhe a falta”. É exatamente a situação do caso em análise, pois em razão do desaparecimento do corpo de Eliza Samudio, torna-se possível a utilização da prova testemunhal, que pode ser somada aos indícios e a outros meios de prova (CPP, art. 239). Isso porque, como pondera Frederico Marques, a conjugação dos arts. 158, 167 e 564, inciso III, letra “b”, todos do Código de Processo Penal, permite apenas a utilização da prova testemunhal quando desaparecidos os vestígios, não se admitindo, por exemplo, a confissão isolada do acusado7, mas isso obviamente não impede que outras provas sejam examinadas em conjunto com a prova testemunhal, embora esta seja indispensável.

É certo que os crimes de homicídio deveriam ser sempre comprovados pelo laudo necroscópico, ou, ao menos, por um exame de corpo de delito indireto – por exemplo, quando ainda restarem “vestígios periféricos”, como roupas com sangue da vítima ao lado das cinzas do corpo que foi queimado8 –,justamente para se conferir maior segurança jurídica à condenação. Dessa forma, seriam evitadas situações esdrúxulas e de manifesta injustiça, como no conhecido “caso dos Irmãos Naves”, ocorrido na cidade de Araguari, em Minas Gerais (1937), quando Joaquim Rosa Naves e Sebastião José Naves foram acusados pela morte de Benedito Pereira Caetano, que havia desaparecido há cerca de dois meses. Apesar das provas no sentido de que as confissões foram obtidas mediante tortura, os irmãos Naves, não obstante terem sido absolvidos duas vezes pelo Tribunal do Júri, tiveram os julgamentos anulados, sendo condenados pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais a uma pena de 25 anos e 6 meses de reclusão, mesmo sem a localização do corpo da suposta vítima. Em 1949, a pena foi reduzida para 16 anos, em sede de revisão criminal. Finalmente, em 1952, Benedito, a “vítima”, reapareceu na fazenda do pai, em Nova Ponte. Os irmãos Naves foram formalmente inocentados em 1953 e Sebastião morreu em 1964, após receber indenizações do Estado por conta do manifesto erro judiciário – Joaquim, que já se encontrava debilitado em razão das seguidas sessões de tortura, havia falecido em 1948, num asilo9.

Mas por outro lado, o desaparecimento dos vestígios do delito não pode servir de incentivo para que graves crimes, inclusive classificados como hediondos, fiquem impunes. Se o art. 158 do Código de Processo Penal configura uma exceção no sistema de apreciação das provas, por adotar o sistema da prova legal ou tarifada, o art. 167 do mesmo diploma admite a aplicação de outros meios de prova quando houverem desaparecido os vestígios, restabelecendo assim o princípio da persuasão racional, que é a regra no processo penal (CPP, art. 155).

No próximo Registralhas, o assunto será retomado, porém, sob o viés do Registro Civil e sobre a importância da interdisciplinariedade para que os juristas modernos possam enfrentar questões tão importantes da vida social. Até lá, sejam felizes!

Referências Bibliográficas

CAPEZ, Fernando. Curso de Processo Penal. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

MARQUES, José Frederico. Elementos de Direito Processual Penal. 1 ed. 2ª tiragem. Campinas: Bookseller, 1998, v. 2.

O caso dos Irmãos Naves” (1967), de Luís Sérgio Person. Disponível em . Acesso em 24/5/2016.

SCHOEDL, Thales Ferri. 2243 Questões para Concursos Públicos. 1 ed. São Paulo: YK Editora, 2015.

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1 Globo.com

2 Globo.com

3 MARQUES, José Frederico. Elementos de Direito Processual Penal. 1 ed. 2ª tiragem. Campinas: Bookseller, 1998, v. 2, p. 334-336.

4 Curso de Processo Penal. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 409.

5 Exemplo de Thales Ferri Schoedl (2243 Questões para Concursos Públicos. 1 ed. São Paulo: YK Editora, 2015, p. 456).

6 Op. cit., p. 412. Julgados referidos pelo autor: STF, HC 76265-3/RS; HC 70118-3/SP; HC 72788-3/MG; e HC 72283-1/SP.

7 Op. cit., p. 336.

8 CAPEZ, op. cit., p. 410.

9 Informações sobre o caso extraídas do longa “O caso dos Irmãos Naves” (1967), de Luís Sérgio Person.

Fonte: Migalhas | 18/10/2016

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MPF/SC: Caixa Econômica Federal deve analisar regularidade de construtoras antes de realizar feiras de imóveis

Em eventos como “Feirões da Caixa”, instituição deve verificar a idoneidade das empresas contratadas para fazer os empreendimentos

O Ministério Público Federal em Santa Catarina (MPF/SC) expediu recomendação para que a Caixa Econômica Federal faça a prévia análise técnica e jurídica dos empreendimentos e da idoneidade das empresas construtoras quando for realizar os chamados “Feirões da Caixa” ou eventos semelhantes.

A Caixa Econômica Federal só deve permitir a participação de empresas em situação legal e regular. O objetivo é garantir os direitos e interesses dos compradores de imóveis próprios com relação à qualidade e à conclusão das obras.

O procurador da República Carlos Augusto de Amorim Dutra, autor da recomendação, destaca que, no caso de eventuais prejuízos aos consumidores, a Caixa é responsável de forma solidária e deve se precaver no momento da divulgação das empresas que vão executar os empreendimentos.

O MPF/SC observa que os “Feirões da Caixa” visam implementar políticas públicas relativas à construção civil e à aquisição da casa própria, como afirmação do direito à moradia, e que os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor.

A recomendação foi encaminhada ao presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Magalhães Occi, e aos Superintendentes Regionais da Caixa em Santa Catarina.

As irregularidades no atendimento de consumidores pela Caixa Econômica Federal foram constatadas a partir do Procedimento Preparatório nº 1.33.000.001140/2016-74.

A Caixa tem 30 dias para informar ao MPF/SC as ações realizadas para atender à recomendação.

Fonte: MPF/SC | 18/10/2016.

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