PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/192978
(73/2016-E)
Registro de imóveis – Retificação – Loteamento Riviera de São Lourenço – Pretensão deduzida pelo loteador e proprietário de área reservada – Modificação dos elementos que compõem a descrição do imóvel – Impossibilidade – Via inadequada ao debate sobre a existência de restrição convencional instituída pelo loteador – Risco potencial aos adquirentes em caso de desvio da destinação conferida pelo memorial – Sentença mantida – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça
PRAIAS PAULISTAS S.A e COMPANHIA FAZENDA ACARAU interpuseram recurso insurgindo-se contra sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, ao julgar improcedente o pedido de retificação, manteve a descrição constante na matrícula n° 76.950 do RI de Santos e a indicação da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18.
Os recorrentes insistem no cabimento da retificação, sustentando, nas razões recursais, que (a) a descrição, da forma como escriturada, apresenta imprecisão e informação inverídica a justificar a alteração do assento; (b) que a restrição de uso da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18 não poderia constar da matrícula, pois decorre de equivocada interpretação do Oficial Registrador sobre as disposições constantes do Memorial e o Plano de Loteamento da Riviera de São Lourenço (matrícula n° 16.226 do 01° RI de Santos); (c) que o Plano de Loteamento (Urbanístico), devidamente registrado, não proíbe a implantação de empreendimento imobiliário na área especial (art. 36, Cap. XI), uma vez que o imóvel está localizado em zona residencial (Lei Municipal n° 317/1998), não havendo impedimento para a instituição de condomínio (art. 22, art. 9º, II e 26, VII, todos da Lei n° 6.766/79); (d) que o pedido formulado pelos requerentes não contraria decisões normativas da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura e (e) não compete ao Oficial Registrador fiscalizar e exigir o cumprimento de restrições convencionais (item 191, XX das Normas de Serviço).
O D. Oficial Registrador prestou informações, asseverando que a matrícula n° 76.950, aberta em 03 de janeiro de 2013, a pedido dos requerentes, demonstra que a área de 37.905,16 m² tem inequívoca destinação especial para a implantação de Clube ou Centro Campestre do Módulo 18, nos termos do Anexo 03 do Memorial Descritivo do Plano Urbanístico da Riviera de São Lourenço, não havendo campo para interpretações divergentes.
O Ministério Público se manifestou pelo indeferimento do pedido (fls.91/93).
O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do D. Oficial do Registro de Imóveis e julgou improcedente o pedido de retificação (fls.95/99).
Os Embargos de Declaração interpostos às fls. 103/105 foram rejeitados pela decisão de fl.106.
Os interessados interpuseram recurso, reiterando as razões anteriormente expostas, pugnando pela reforma da r. sentença (fls.110/117).
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.129/130).
É o relatório.
Os requerentes, como proprietários do imóvel objeto da matrícula n° 76.950 do 01° RI de Santos e loteadores da Riviera de São Lourenço, cujo memorial foi inscrito à margem da matrícula n° 16.226, insistem com o pedido de retificação administrativa e unilateral formulado diretamente ao Juiz Corregedor Permanente visando suprimir da matrícula (n° 76.950), por meio de averbação (art. 213, I, alíneas “a” a “g” da Lei n° 6.015/1973), parte do texto em que consta a descrição da Área Reservada para Implantação de Clube Campestre do Módulo 18 (fl.50).
O que parece coisa simples ou exercício regular do direito de propriedade ou plena in re potestas, reclama reflexão sobre a interferência da ordem jurídica na propriedade urbana e na liberdade de edificar (construir). O direito do dono do terreno de construir ou utilizar, tal como previsto no art. 1228, do CC, antes absoluto, passou a ser controlado pelas licenças de construção e quando há envolvimento de áreas comprometidas com loteamentos, essa fiscalização considera os demais interesses e serve para barrar projetos como esse que está posto no presente expediente. A averbação almejada nada mais representa do primeiro passo para que o proprietário se livre de amarras criadas pelo loteamento do jus aedificandi de áreas reservadas.
Da forma como se fez o registro do loteamento, a área reservada foi deixada de lado para nela ser erguido o Clube ou Centro Campestre; agora se pretende escrever que nesse espaço é possível construir condomínio edilício, o que autoriza concluir que caso haja deferimento do pedido, a retificação acaba com eventuais incertezas sobre a maneira de utilização da área restrita reservada pelo loteador (áreas especiais) e libera a escrituração de atos subsequentes, como incorporação, instituição do condomínio, etc.
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei n° 10.931/04, dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
A lei admite o manejo da retificação quando presentes os seus pressupostos subjetivos e objetivos, ou seja, a pretensão retificatória voltada ao aperfeiçoamento de qualquer assento registral somente poderá ser exercida pelo legítimo interessado, se existirem (a) omissões, (b) imprecisões ou (c) informações inverídicas.
Quem consultar o processo vai entender que o imóvel objeto da matrícula n° 76.950, constituído pela Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18, com 37.905,16 m², no perímetro urbano do município de Bertioga, Comarca de Santos, integrante do loteamento Riviera de São Lourenço, foi afetado, por vontade dos loteadores, a uma destinação específica, isto é, a área especial foi reservada, por meio de uma restrição convencional, para abrigar e sediar Clube Campestre, em benefício da coletividade.
O Plano Urbanístico da Praia de Riviera de São Lourenço, parte integrante do Memorial de Loteamento inscrito à margem da matrícula n° 16.226, aprovado pela Prefeitura Municipal e demais órgãos públicos, contempla as infraestruturas obrigatórias e prevê a divisão das glebas em zonas (turística, residencial e mista), além de áreas institucionais, verdes e loteadas, estas últimas subdivididas em lotes e áreas especiais (Item 5).
As áreas especiais, conceituadas pelo loteador – como sistemas de recreio privativos e passagens privativas para pedestres e ainda ruas em “cul de sac” para tanto, privatizadas –, foram discriminadas para, atendida a destinação específica aprovada no projeto, o estabelecimento de: (a) Área para Hotel; (b) Área para Clube ou Centro Hípico; (c) Área para Clube ou Centro Campestre; (d) Área para Camping; (e) Áreas para centros Comerciais; (g) Áreas Especiais privativas reservadas para estacionamento de veículos de passeio (Item 5.1, fl.60v.).
Os lotes (agrupados em quadras) e as áreas especiais integram os respectivos módulos, sendo que o n° 18 abriga cinco quadras designadas pelas letras “A” a “E” (fl.65), além da área reservada para a implantação do espaço recreativo comum (clube ou centro campestre).
Cabe ressaltar, ainda, que o art. 36, “c” do Plano Urbanístico deve ser analisado conjuntamente com as demais normas (fl.71), tal como afirmou do D. Advogado dos requerentes, de modo a identificar o peso das restrições urbanísticas incidentes nas áreas especiais. A versão deduzida na inicial (ausência de impedimento para a implantação de condomínio edilício) possui forte conotação pela boa linguagem jurídica empregada no libelo, mas não o suficiente para convencer sobre a necessidade da averbação.
Basta correr os olhos pelo texto para se verificar a natural fluência de ponto controvertido sobre os limites das restrições impostas pelos loteadores, até porque a expressão implantação de um clube ou centro campestre, com os equipamentos, serviços e condomínios a ele integrados não autoriza leitura de que foi prevista a instituição de Clube e, ainda, de um Condomínio Edilício Residencial, data vénia. O que se pode extrair da referência citada (condomínios a ele integrados) é a reafirmação de que pode se construir coisas que somem ou se agreguem na titularidade de comunhão dos interesses comuns dos demais proprietários e não – salvo melhor juízo – condomínio exterior ou de pessoas estranhas, até porque em prédios que serão levantados os demais donos de lotes não dividirão interesse com o grupo.
Há uma indicação de uso e isso é vinculativo (art. 10, II, da Lei 6766/79). Entende-se, afirmou SÉRGIO A. FRAZÃO DO COUTO ao comentar tal dispositivo (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano, Forense, 1981, p. 143) “como tal o esclarecimento que o empresário deve fazer ao poder público, sobre qual o tipo de uso que ele, quando planejou a expansão da cidade, destinou para o local (zonas industriais, zonas de serviço, zonas comerciais, cinturão verde, reserva florestal, preservação paisagística etc). Será com base nessas indicações fornecidas pelo parcelador, em comparação com as regras próprias traçadas pelo poder público, para o aproveitamento do local com destinação à construção de unidades unifamiliares ou conjuntos habitacionais, que irá determinar se há conveniência ou não de fraccionar aquela porção territorial em lotes, aproveitando as vias de acesso oficiais e os logradouros públicos já existentes”.
Existe um enorme descompasso entre construir um centro esportivo e levantar um prédio de apartamentos e os efeitos dessa divergência não estão limitados aos aspectos arquitetônicos, exatamente porque há mudança de aproveitamento e até, considerando os condomínios edilícios, de ingresso de mais famílias desfrutando dos espaços comuns internos.
É preciso esclarecer que o titular da área reservada com restrições erga omnes, como ocorre no caso, não disputa a propriedade com os demais proprietários (donos de lotes da Riviera de San Lourenço).
No entanto e quando planeja construir, esbarra no interesse difuso que o registro de loteamento confere e cuja proteção está à cargo dos órgãos públicos ou de instituições, como a do registro imobiliário. A averbação pretendida pode dar ensejo a construção de prédios em área que foi reservada pelo loteador para um clube de lazer e isso afeta o direito dos demais proprietários.
O registro do loteamento cria uma relação triangular do loteador com os proprietários e o Poder Público, de modo que a expansão do direito do parcelador está submetida ao fim social da propriedade loteada. O direito ao lazer completo ou o direito de não conviver com condomínio edilício integra os valores fundamentais dos demais proprietários e embora não exista nada escrito nesse sentido no projeto registrado, emana naturalmente dos princípios jurídicos incidentes. O sentido da proteção é o mesmo que se outorga na defesa dos espaços de uso comum e públicos, cuja intangibilidade decorre do art. 17 da Lei n° 6766/79.
A fórmula que orienta a convicção para bem julgar, seja por meio de decisão judicial, quer na esfera administrativa, possui na base o critério da razoabilidade, um valor de interpretação que se obtém pela ponderação de valores. Neste contexto, o alcance das normas previstas no Memorial do Loteamento (Plano Urbanístico), reproduzidas nos contratos padrões depositados na Serventia, não pode ser ampliado através de retificação, como se fosse esse o meio legal para modificar ou diminuir a noção de uso restrito, afetando o direito dos demais adquirentes e moradores da Riviera de São Lourenço.
Esse é o ponto. Existem interesses externos, diretos e indiretos e são relevantes.
Indiscutível que se for admitida a construção de condomínio edilício na área especial afetada ao estabelecimento do centro campestre, ganha o aspecto da circulação de riqueza, através da atividade empresarial desenvolvida pelos incorporadores imobiliários, especialmente em locais considerados supervalorizados, como no caso da Riviera de São Lourenço (Litoral de São Paulo). A área está enriquecida e a lucratividade do projeto é uma expectativa real. Todavia e do outro lado da questão estão os moradores e proprietários dos imóveis loteados que confiam na segurança do serviço extrajudicial e na estabilidade do direito adquirido previsto no art. 5º, XXXVI, da CF, bem como no conteúdo das normas cogentes que estabelecem os caminhos legais para a alteração das regras do loteamento[1], por meio de averbação[2] (art. 28 da Lei n° 6.766/1976).
Aliás, a jurisprudência administrativa da E. Corregedoria e do C. Conselho Superior revela uma firme posição contra estratégias articuladas com o fito de, por vias oblíquas, contornar normas editadas na busca da moralização das questões afetas a loteamentos, restrições convencionais e parcelamento irregular do solo. Daí surge o principal e até exclusivo óbice contra qualquer tentativa de acesso de uma averbação inadvertida, cujo conteúdo possa esvaziar o propósito da restrição escriturada na matrícula, facilitando a abertura enviesada do procedimento de incorporação, sem concordância dos adquirentes de lotes atingidos pela mitigação dos critérios urbanísticos ou, ainda, sem qualquer autorização obtida na via jurisdicional (art. 5º, LIV, da Carta Magna).
Não soa conveniente e oportuno modificar o registro, a uma canetada da Corregedoria, para inserir no registro algo que não ficou transparente pela vontade originária do loteador, como a certeza sobre direito de construir prédios residenciais na área reservada, apagando-se a restrição de uso no Memorial do Loteamento. O episódio é suficiente para justificar a manutenção da descrição oficial, inclusive para evitar, no futuro, o ajuizamento de ação civil pública, pelo Ministério Público ou qualquer outro legitimado (Associação dos Moradores), sem contar as ações individuais propostas por eventuais adquirentes de unidades autónomas, prejudicados por alguma decisão que possa determinar o embargo das obras.
É certo que a existência da Lei Municipal n° 317/1998 (Bertioga) permite enquadrar o imóvel objeto da matrícula n° 76.950 dentro da Zona Residencial, facultada a instituição de condomínio edilício ou clubes sociais e esportivos. Todavia, as restrições convencionais estabelecidas pelo loteador para fixar as destinações de uso são aplicáveis a todos os adquirentes e são consideradas verdadeiras normas urbanísticas[3], tendo em vista o registro do memorial, aprovação pela Prefeitura e a previsão de cláusula específica nos contratos modelos (art. 26, VII da Lei n° 6.766/79[4]).
Assim, de acordo com a jurisprudência[5], as restrições convencionais prevalecem às leis municipais e, segundo a doutrina, eventual abrandamento de restrições urbanísticas somente poderá ser realizado se houver (a) regular levantamento ou alteração do memorial de loteamento; (b) decisão judicial transitada em julgado ou (c) legislação municipal específica editada para atender interesse público relevante, desde que demonstrada, de forma inequívoca, a indispensabilidade da alteração superveniente das regras urbanísticas de determinada zona ou localidade, observada as diretrizes previstas no art. 2º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), garantida a efetiva participação popular.
Nos termos do item 191, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento, porém o oficial não poderá fiscalizar sua observância. O dispositivo, contudo, não impede que o registrador reproduza na matrícula algo que já consta do assento imobiliário (matrícula n° 12.226), pois não é possível, neste caso, dissociar a área reservada da qualificação completa do imóvel, em conformidade com a especialidade objetiva.
Portanto, a insurgência dos requerentes quanto aos critérios técnicos utilizados pelo Oficial Registrador no momento da abertura da matrícula[6] não tem o peso que anima retificar o registro imobiliário, porque a expressão “área Reservada Para Clube Campestre” não representa nenhuma omissão ou imprecisão, nem tampouco precisa ser expurgada do assento para que o registro passe a exprimir a verdade[7].
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 21.03.2016
Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 22.03.2016. – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.
Notas:
[1] MARCO AURÉLIO S. VIANA alertou que “uma vez registrado, qualquer alteração ou cancelamento do loteamento dependerá de prévio acordo entre o loteador e os adquirentes. Não todos os adquirentes, mas apenas aqueles atingidos pela modificação ou cancelamento” (Comentários à Lei Sobre Parcelamento do Solo Urbano, Ed. Saraiva, 1980, p.91).
[2] Art. 28 da Lei n° 6.766/76: “Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação”.
[3] JOSÉ AFONSO DA SILVA asseverou que as restrições convencionais têm status de “normas urbanísticas integrantes do municipal de desenvolvimento urbano – e, como tais, valeriam no âmbito de sua incidência, na qualidade de normas de exceção, afastando, aí, a aplicação das leis urbanísticas gerais”. (Direito Urbanístico Brasileiro, 6ª Edição, São Paulo, Malheiros, 2010, p.283.
[4] Art. 26 da Lei n° 6.766/76: “Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:…VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
[5] STJ – REsp n° 226858/RJ, Ministro ARI PARGENDLER, Terceira Turma, julgado em 20/06/200, DJ 07/08/2000.
[6] Matrícula n° 76.950 do 1º Registro de Imóveis de Santos, aberta em 03 de janeiro de 2013, a pedido dos loteadores, ora requerentes (fl.50).
[7] “Exprimir a verdade é devolver ao desenho ou descrição registral o seu mais próprio e pertinente conteúdo, ajustando-o para que passe a representar a realidade que por desvio foi desfocada” (VENÍCIO SALES, Direito Registral Imobiliário, Saraiva, 3ª Edição, 2012, p.89).
Diário da Justiça Eletrônico de 01.04.2016
Decisão reproduzida na página 39 do Classificador II – 2016
Fonte: INR Publicações | 23/08/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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