Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da aplicação da referida base legal quanto a quais imóveis pode ela se envolver e outras circunstâncias reclamadas para sua incidência.

Pergunta: É possível a aplicação do disposto no art. 26, § 6o., da Lei 6.766/79, em contratos em que o promitente vendedor seja pessoa que não mais o loteador, quando referente a imóveis que venham de parcelamento devidamente regularizado dentro do previsto na referida Lei 6.766/79, ou quando se reportar a bens que não tenham feito parte de regular fracionamento do solo, nos termos da citada base legal?

Resposta: O proveito da referida base legal deve ser visto somente para casos em que a promessa de compra e venda, e eventuais cessões de direitos, ou de promessas dessas cessões, quando for o caso, venham a se ater a lotes devidamente regularizados, não importando, aí, se dentro ou fora de loteamentos tidos como populares, desde que executados em cumprimento ao ditado pela própria Lei 6.766/79, ou da legislação que cuida do instituto da regularização fundiária, reclamando, em todos os casos, que a origem desses contratos nos mostre sempre o proprietário da área em fracionamento como outorgante.

Para uma avaliação mais célere, fazemos seguir a redação do sobredito art. 26, § 6º., da Lei do Parcelamento do Solo Urbano:

Art. 26 – Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Na direção do aqui exposto, temos decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada nos autos de Apelação Cível de número 1025260-34.2015.8.26.0100, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo 15° Registro de Imóveis da Comarca da Capital, objeto de publicação no Diário Oficial de 12 de julho de 2016, da qual destacamos sua ementa que assim se expressa:

Registro de Imóveis – Pretensão de registro de escritura pública de compromisso de venda e compra – Aplicação do art. 26, §6°, da Lei n° 6.766/79 que se restringe a loteamentos regularizados – Dúvida procedente — Recurso desprovido.

Vendo, ainda, de seu texto, e como de interesse para a questão, o seguinte:

…. no sentido de que “o § 6°, do art. 26, da Lei n° 6.766/79 não se limita a loteamentos populares, autorizando o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda, nas cessões e promessas de cessão, desde que acompanhados de prova da quitação.”

Pois bem, aqui, tem-se uma escritura pública de compromisso de venda e compra e há prova de quitação do preço.

Aplica-se, por isso, o art. 26, §6°, da Lei n° 6.766/79? A resposta é negativa, uma vez que não se trata de loteamento regularizado.

Com efeito, como corretamente lembrado na sentença, a Lei n° 11.977/09 e o Provimento n° 44, do Conselho Nacional da Justiça, disciplinam a forma e a necessidade da regularização dos parcelamentos constituídos antes da entrada em vigor da Lei n° 6.766/79. Mais especificamente, a Seção V, do Provimento 44, cuida da “Regularização fundiária de áreas parceladas antes da vigência da Lei n° 6.766/1979”.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 18/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime.

A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando inclusive em situação regular em relação aos pagamentos mensais.

Em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais.

Liberação

No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.

A decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.

Soberania

Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.

O condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.

Dignidade humana

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação e a manutenção dos empreendimentos.

Todavia, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança.

O voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.

“Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1564030.

Fonte: STJ | 18/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

O MPF já havia expedido recomendação ao Estado para revogação do decreto que regulamentou a APF

O Ministério Público Federal em Mato Grosso (MPF/MT) ajuizou ação civil pública contra o Estado de Mato Grosso para que sejam suspensos os efeitos do Decreto Estadual 230/15, que instituiu a Autorização Provisória de Funcionamento de Atividade Rural (APF).

O MPF já havia expedido recomendação ao Estado para revogação do decreto.

A APF foi criada em Mato Grosso para regularizar provisoriamente as atividades de agricultura e pecuária extensiva e semiextensiva exercidas em imóveis rurais em áreas consolidadas até 2008, ou convertidas para uso alternativo do solo, após essa data, com autorização do órgão ambiental. A autorização, porém, não substitui a exigência legal de licenciamento ambiental da atividade, nem se aplica para autorizar a supressão de vegetação nativa.

Os procuradores da República que assinam a ação explicam que “o decreto, ao tempo que flexibilizou os critérios de regularidade ambiental, implicou na suspensão do cumprimento integral da Lei 12.651/12 (Código Florestal), principalmente no que se refere à regularização de passivos ambientais em área de reserva legal, preservação permanente e de uso restrito”.

A ação afirma que, além da fragilização da proteção das florestas e do privilégio aos grandes proprietários rurais, a criação da APF viabilizou a suspensão dos embargos de áreas promovidos pelo Ibama (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Renováveis), permitiu o exercício de atividade rural por meio de simples ato declaratório e anistiou (ainda que provisoriamente) ilegalidades cometidas, como desmatamentos não autorizados.

Diante disso, a definição da APF e sua regulamentação permite não somente isentar os causadores de danos ambientais a promover a necessária regularização da propriedade, nos termos do Código Florestal, mas também convalidar, regularizar e legalizar novos desmatamentos.

Além da suspensão imediata do decreto, o MPF requer que o Estado de Mato Grosso seja impedido de conceder APF para atividades potencialmente lesivas ao meio ambiente e suspenda os efeitos das já concedidas, que não poderão ser utilizadas para comprovação de regularidade ambiental do imóvel.

O Estado também deve se abster de editar normas que instituam autorizações ou licenças ambientais concedidas por mero ato declaratório do interessado sem análise criteriosa do órgão estadual competente.

Histórico – Além do decreto que regulamentou a APF, a coordenação geral do Ibama identificou a existência de alterações legislativas que flexibilizaram a legislação existente e fragilizaram o conteúdo das medidas de proteção previstas, como uma das razões para o aumento significativo dos índices de desmatamento no Estado.

2013 – O Estado de Mato Grosso publicou a Lei Complementar 523, possibilitando a emissão de autorização de exploração para plano de manejo florestal sem a obrigatoriedade de emissão da Licença Ambiental Única.

2014 – Foi publicado o Decreto Estadual 2151 dispensando de autorização ou licenciamento a limpeza de áreas em estágio inicial de regeneração, exigindo apenas laudo técnico elaborado por técnico particular, sem qualquer homologação ou análise do órgão ambiental est

Fonte: MPF | 17/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.