CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de Transação – Quebra dos princípios da legalidade e da continuidade – Recurso desprovido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1057061-65.2015.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1057061-65.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CYNTHIA NARA FONTANA SPERANDIO, é apelado 4° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTÔNIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 8 de abril de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n.° 1057061-65.2015.8.26.0100

Apelante: Cynthia Nara Fontana Sperandio

Apelado: Oficial do 4° Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO CSM N.° 29.127

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de Transação – Quebra dos princípios da legalidade e da continuidade – Recurso desprovido.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando ser inviável o registro da Escritura Pública de Transação de fls. 24/31, por conta da quebra dos princípios da legalidade e da continuidade.

A recorrente é separada judicialmente de Luciano Silva de Deos e, na partilha, constou que os bens reverteriam a ela. No entanto, no que toca aos imóveis de matrículas 13.474 e 13.475, o outorgante, Luciano, os alienou fiduciariamente ao Banco Itaú. A outorgada, que, conforme a Escritura, era a real titular do imóvel, ajuizou ação de nulidade de negócio jurídico, que está em grau de recurso. Pretende registrar a escritura para esclarecer a terceiros que o outorgante concorda com a reversão dos imóveis a ela. O título também aponta que cabe a ela o gozo de todos os direitos inerentes à posse e à propriedade.

A sentença circundou o entendimento de que o título não pode ser registrado, seja porque não existe previsão legar para o registro, seja porque a recorrente não consta da escritura.

A recorrente alega que não há vedação legal ao registro da Escritura, que privilegiaria o princípio da boa-fé objetiva e garantiria seus direitos. Diz, também, que não haveria prejuízo a terceiros e que a Lei n.° 13.097/15, em seus artigos 54 e seguintes, permite o registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Na esfera registrária, o princípio da legalidade assume a função atribuída ao registrador de exercer o controle sobre os títulos que ingressam para registro na serventia imobiliária. Como destaca Narciso Orlandi Neto, “estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 74).

Segundo Luiz Guilherme Loureiro, “na esfera do direito registral, o princípio da legalidade pode ser definido como aquele pelo qual se impõe que os documentos submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam aceder à publicidade registral. Destarte, para que possam ser registrados, os títulos devem ser submetidos a um exame de qualificação por parte do registrador, que assegure sua validade e perfeição.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307).

Pois bem. O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, quer dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual apenas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, I, da Lei n.° 6.015/1973, são passíveis de registro.

Ao fazer o juízo de legalidade do título, o Oficial, de maneira correta, verificou que não existe previsão legal para o seu registro. Ao contrário da regra de que, ausente vedação expressa, permite-se o ato, aqui, em matéria registrária, ausente previsão expressa, não se permite o ato.

Nem se diga que a Lei n.° 13.097/15 daria guarida à pretensão da recorrente. Não há qualquer dispositivo nesse sentido. Basta ler os artigos 54 e seguintes e se verá que eles tratam de registro e averbação de ações ou decisões judiciais. O que a recorrente pretende é o registro de escritura pública.

Não fosse apenas isso, a recorrente não figura nas matrículas e, portanto, o registro da escritura feriria o princípio da continuidade.

Afrânio de Carvalho explica o princípio da continuidade da seguinte forma: “em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente(Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).

Ora, se a recorrente não consta da matrícula, restaria ferido o princípio, já que pessoa estranha ao domínio do bem viria a fazer parte do fólio real.

O ferimento dos princípios acima impede, absolutamente, o registro do título, de maneira que são impertinentes os demais argumentos trazidos pela recorrente.

Nesses termos, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 30.05.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 03/06/2016.

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STJ: Imóvel usado na agricultura é devedor de ITR, mesmo localizado em área urbana

A ferramenta Pesquisa Pronta, do site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disponibilizou novos acórdãos. Um deles, julgado sob o rito dos repetitivos, prevê as situações em que incide o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), ou Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), nos imóveis situados em área urbana.

O acórdão de repetitivo disponibilizado resume a posição majoritária da corte sobre o assunto. “Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial”.

As decisões do tribunal resolvem controvérsias acerca da classificação do imóvel, já que em muitos casos demandados, uma das partes pede a cobrança do IPTU. O argumento é que a classificação do município diz que tal imóvel, mesmo sendo de uso para agricultura, está caracterizado como “zona urbana”.

Os ministros destacam que, tendo em vista a incidência da Súmula 7 do STJ, não é possível fazer uma análise se realmente o imóvel foi devidamente classificado como de uso para agricultura, portanto as decisões do tribunal são somente a respeito da incidência ou não de IPTU e ITR.

O STJ ressaltou também em suas decisões que é necessário considerar de forma simultânea o critério espacial previsto no Código Tributário Nacional (CTN) e o critério da destinação do imóvel previsto no Decreto-Lei 57/66.

Ferramenta

A Pesquisa Pronta é uma ferramenta on-line do STJ criada para facilitar o trabalho de quem deseja conhecer o entendimento dos ministros em julgamentos semelhantes. A ferramenta oferece consultas a pesquisas prontamente disponíveis sobre temas jurídicos relevantes, bem como a acórdãos com julgamento de casos notórios.

Embora os parâmetros de pesquisa sejam predefinidos, a busca dos documentos é feita em tempo real, o que possibilita que os resultados fornecidos estejam sempre atualizados.

A Pesquisa Pronta está permanentemente disponível no portal do STJ. Basta acessar Jurisprudência > Pesquisa Pronta, na página inicial dosite, no menu principal de navegação.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1112646.

Fonte: STJ | 06/06/2016.

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TST: Mantida nulidade de penhora de imóvel por conluio familiar que forjou ações para extinguir hipoteca

A Subseção II Especializada em Dissídios Individuais (SDI-2) do Tribunal Superior do Trabalho manteve decisão que anulou a penhora de um imóvel para saldar débitos trabalhistas da Continental Administração e Participação Ltda. e Continental Materiais de Construção Ltda., de Belo Horizonte (MG). No entendimento da SDI-2, o ajuizamento das ações que originaram os créditos trabalhistas fez parte de um conluio entre os familiares e proprietários das empresas para fraudar e extinguir a hipoteca do imóvel, utilizado como garantia em um financiamento entre o grupo empresarial e o Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais S.A. (BDMG).

O banco foi o autor da ação rescisória no Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (MG), para desconstituir a sentença do juízo da 6ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte que homologou um acordo de execução do bem para saldar débitos trabalhistas com uma das supostas empregadas. Segundo o BDMG, a fraude foi organizado pelo sócio majoritário do grupo, que reuniu pessoas de sua confiança, entre familiares, sócios e ex-sócios, para que ajuizassem ações trabalhistas individuais contra as empresas, com o objetivo de alcançar, em créditos trabalhistas a saldar, um valor aproximado do imóvel hipotecado.

Anterior ao ajuizamento das reclamações particulares, uma ação plúrima – em que vários trabalhadores são parte de um único processo – chegou a ser ajuizada na 23ª Vara do Trabalho da capital mineira, mas foi extinta sem o julgamento do mérito e os autores advertidos pelo indício de fraude e má-fé, conforme o disposto no artigo 17, inciso III, do Código de Processo Civil de 1973.

Conluio

Ao analisar os autos, o TRT-MG constatou diversas contradições entre as ações. Entre as incoerências apontadas estava a alegação de um dos postulantes, na ação coletiva, de que a carteira de trabalho não havia sido anotada, enquanto no pleito particular houve a confirmação do registro do documento. Outro fator foi o acordo, firmado ainda em primeira instância, de quase R$ 300 mil com umas das reclamantes, irmã do sócio majoritário, que atuava como advogada em escritório no mesmo endereço dos representantes das empregadoras e de outros supostos postulantes.

Segundo o TRT-MG, não se pode negar a possibilidade de existência de litígios entre familiares, mas as evidências de colusão eram claras, também pelo fato de os próprios reclamantes, representados por uma mesma procuradora, terem arrematado o imóvel na execução.

TST

No recurso ordinário em ação rescisória ao TST, os familiares negaram a tentativa de fraude e defenderam a real existência do vínculo empregatício entre as partes. Também alegaram não haver provas do conluio e que o banco, mesmo tendo ciência da penhora do imóvel, somente se manifestou após o trânsito em julgado.

O ministro Caputo Bastos, relator, concluiu pela existência de fraude, destacando o fato de que os reclamantes tinham crédito garantido por meio da execução de outros bens de grande aceitação no mercado (material de construção, móveis e artesanato), mas abriram mão deste para postular a penhora do imóvel hipotecado. “Vê-se que há unanimidade quanto à indicação da penhora do bem dado em garantia ao banco e da outorga de poderes a pessoas vinculadas aos reclamados, sem qualquer garantia de que seus créditos trabalhistas fossem resguardados”, concluiu.

Acompanhando o entendimento do relator, o ministro Barros Levenhagen observou que ficou comprovado que o objetivo das ações era garantir o crédito trabalhista que, segundo ele explica, tem o privilégio e se sobrepõe ao crédito hipotecário. “O voto está calcado em provas contundentes. A colusão, a meu ver, é manifesta”, afirmou.

A decisão foi unânime.

A notícia refere-se ao seguinte processo: ROAR-78200-08.2006.5.03.0000.

Fonte: TST | 06/06/2016.

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