Artigo: Retificação de área e preservação da reserva legal – Por Swarai Cervone de Oliveira

*Swarai Cervone de Oliveira

Vem de algum tempo a preocupação da sociedade com a preservação do meio ambiente. Não por outra razão, o Constituinte de 1988 estabeleceu, no art. 225, da Constituição Federal, que todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações. E foi além, ao prescrever que é dever do Poder Público, ainda, preservar e restaurar os processos ecológicos essenciais e prover o manejo ecológico das espécies e ecossistemas, além de definir, em todas as unidades da Federação, espaços territoriais e seus componentes a serem especialmente protegidos, sendo a alteração e a supressão permitidas somente através de lei, vedada qualquer utilização que comprometa a integridade dos atributos que justifiquem sua proteção.

No plano infraconstitucional, a Lei n. 11.284/2006 fez incluir, na Lei de Registros Públicos, dentre os atos passíveis de averbação na matrícula do imóvel, a chamada reserva legal. Trata-se, na dicção legal do novo Código Florestal, da área com cobertura de vegetação nativa, cuja localização, nos imóveis rurais, deve levar em conta: o plano de bacia hidrográfica; o Zoneamento Ecológico-Econômico; a formação de corredores ecológicos com outra Reserva Legal, com Área de Preservação Permanente, com Unidade de Conservação ou com outra área legalmente protegida; as áreas de maior importância para a conservação da biodiversidade; as áreas de maior fragilidade ambiental.

O novo Código Florestal, ademais, alterou a matriz onde registrada a reserva legal. Se antes a averbação era feita, necessariamente, na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis, hoje o art. 18 determina que o registro se faça no Cadastro Ambiental Rural – CAR.

O CAR nada mais é do que um cadastro para a inscrição da reserva legal e, no Estado de São Paulo, o acesso a ele dá-se por meio do sistema SICAR-SP, cabendo ao interessado, observadas as regras do Código Florestal, especificar a área de reserva legal.

Na tentativa de harmonizar a Lei de Registros Públicos e o Código Florestal, sempre tendo em mente o mandamento constitucional de preservação do meio ambiente, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, órgão responsável por regrar e fiscalizar as atividades dos Cartórios Extrajudiciais, determinou que, instaurado o CAR, o registro da reserva legal se fizesse perante esse órgão – é o Código Florestal que o diz -, averbando-se, na matrícula do imóvel, o número de inscrição no Cadastro.

Após análise do órgão ambiental competente, a delimitação da área de reserva legal poderá ser homologada, circunstância essa que será averbada, em momento posterior, na matrícula do imóvel, em homenagem à publicidade e segurança jurídica.

No entanto, sendo a especificação da reserva legal condição necessária para a retificação dos imóveis, passou a haver certo dissenso entre os Oficiais de Registro acerca da necessidade de averbação prévia da reserva legal na matrícula.

Foi por isso que, por intermédio do Provimento 09/2016, estabeleceu-se que, nas hipóteses de retificação, cabe ao Oficial de Registro de Imóveis verificar, tão somente, se houve registro da área da reserva perante o CAR. Nesse caso, averbando o número do cadastro, o Oficial deve examinar a existência de especificação da reserva legal no CAR, abstendo-se de outras análises. A averbação da reserva legal, na matrícula, será feita somente em momento posterior, quando da homologação pelo órgão ambiental competente.

A intenção da Corregedoria Geral da Justiça, com esse provimento, foi a de destravar os procedimentos de retificação pendentes no Estado de São Paulo, sem, no entanto, descurar da proteção ao meio ambiente. Segundo estatísticas do ano de 2013, havia cerca de 640 retificações travadas no interior do Estado de São Paulo, em razão da inexata compreensão da matéria. Tal circunstância é extremamente danosa aos proprietários rurais, que, não obstante o georreferenciamento de seus imóveis, viam frustrada a expectativa de regularização das áreas.

Com a edição do Provimento 09/2016, pretende-se desburocratizar as retificações, harmonizando-se o direito de propriedade, sua função social e a imperiosa preservação do meio ambiente.

SWARAI CERVONE DE OLIVEIRA

Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo

Fonte: iRegistradores | 16/05/2016.

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Artigo: Ganho de capital – o ITBI e os gastos com escritura integram o valor do imóvel para fins de isenção de IR – solução de consulta da receita – Por Amal Nasrallah

*Amal Nasrallah

Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

O ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais é isento do imposto de renda, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país. Este benefício somente pode ser usufruído uma vez a cada cinco anos.

Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Pois bem, um contribuinte que realizou a alienação do imóvel para adquirir outro, fez consulta à Receita Federal do Brasil para saber se integra o valor de aquisição do novo imóvel para fins da isenção do imposto de renda, os gastos que teve com o ITBI, escrituras, e o valor gasto no registro do imóvel.

Ao responder a consulta, a Receita Federal aplicou o art. 17, incisos I e II, da instrução normativa SRF 84/01, que trata dos valores computáveis como custo de aquisição de bens imóveis. Eis o teor da norma:

“Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja
condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II – outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc”.

Em vista desse artigo, a consultoria da Receita Federal concluiu que integra o valor de aquisição do imóvel a importância paga a título de imposto sobre ITBI (art. 17, inciso I, alínea “e”).

No que concerne às gastos com a escritura e o registro do imóvel, a consultoria concluiu que estão relacionadas com a compra e venda e, por essa razão, integram também o valor de aquisição do novo imóvel (art. 17, inciso I, alínea “h”).

A consultoria citou ainda o artigo 299, § 1º do RIR/99 que menciona que “são necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações ou operações…

Segue a ementa da solução de consulta 60 – Cosit – Data 20/2/14:

“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005.

Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.

Dispositivos Legais: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º”.

___________________________

* Amal Nasrallah é sócia do escritório Pacífico, Advogados Associados. Milita na área de Direito Tributário no consultivo e contencioso judicial e administrativo.

Fonte: Migalhas| 23/05/2014.

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Questão esclarece dúvida acerca da possibilidade de instituição de condomínio pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial

Instituição de condomínio pelo espólio. Alvará judicial – dispensa

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de instituição de condomínio pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível a instituição de condomínio (Lei nº 4.591/64) pelo espólio, representado pelo inventariante, sem a necessidade de apresentação de alvará judicial?

Resposta: Ainda que existam respeitáveis entendimentos em sentido contrário, a instituição de condomínio, por se tratar de mero ato de administração dos bens, pode ser realizada pelo espólio, representado pelo inventariante, não necessitando de alvará judicial.

Ademais, vejamos trecho da obra de Mario Pazutti Mezzari, intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 71:

“Se o instituidor for um espólio, poderá ser representado pelo inventariante no ato de instituição de condomínio, sem necessidade de alvará judicial, porque se trata de ato de administração dos bens, preparatório à partilha e necessário para que a divisão dos bens ocorra de maneira clara. Para que cada herdeiro receba unidade autônoma determinada, deve ser previamente instituído o condomínio e individuadas as unidades.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 19/05/2016.

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