Questão esclarece dúvida acerca de aditamento de cédula de crédito bancário garantida por alienação fiduciária para alterar o valor do débito e o prazo de pagamento.

Cédula de crédito bancário. Alienação fiduciária. valor do débito – prazo de vencimento – alteração – aditivo.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de aditamento de cédula de crédito bancário garantida por alienação fiduciária para alterar o valor do débito e o prazo de pagamento. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: É possível averbar/registrar um aditamento de cédula de crédito bancário, garantida por alienação fiduciária, alterando o valor do débito (aumento do valor da dívida) e prazo de pagamento?

Resposta: Mesmo reconhecendo a complexidade que temos para uma solução da questão formulada, parece-nos que o aditivo da forma como acima comentado, e que, em princípio, estaria a reclamar ato de averbação, não pode assim ser admitido no sistema registral, por ver que essa alteração de valor e de prazo de vencimento continuariam ligados a entrega da garantia, representada anteriormente pelo instituto da alienação fiduciária, cujo bem não mais pertence ao fiduciante, estando, desta forma, impedido de negociar direitos que não mais lhe pertence. Com isso, a situação estará a nos indicar dois caminhos para sua solução, sendo o primeiro a ver tal negócio jurídico como empréstimo de novo valor, sem a garantia do bem entregue anteriormente em alienação fiduciária, e o segundo, a exigir prévio cancelamento da alienação em fidúcia feita em momento anterior, o que colocaria novamente o mutuário como titular dos direitos sobre o bem em questão, e, assim, em condições de contratar empréstimos no valor que tal bem possa suportar, com prazo para seu pagamento em tempos que melhor convir aos contratantes.

Na direção dessa impossibilidade, temos decisão da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, datada de 30 de março de 2015, lançada nos autos de procedimento administrativo de número 31.763/2015, originário da comarca de General Salgado, objeto de publicação no Diário Oficial da Justiça de 15 de abril de 2015, da qual destacamos o que abaixo se segue, de interesse para a situação aqui em estudos, ou seja:

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pós-fixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (AV-16 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, AV-04 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e AV-04 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias (R-17 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013 Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 12/05/2016.

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CSM/SP: Condomínio edilício. Unidade autônoma futura – compra e venda. Incorporação imobiliária – registro – necessidade

Não é possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 9000003-14.2015.8.26.0602, onde se decidiu não ser possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de dúvida suscitada onde se afirmou ser inviável o registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma com entrega futura e avenças relativas. A recusa do Oficial Registrador baseou-se em cinco exigências, a saber: a) a equivocada referência, no instrumento, às matrículas anteriores, quando já existe matrícula aberta; b) a ausência de menção à fração ideal das futuras unidades autônomas; c) a ausência, no compromisso, na condição de interveniente, de um dos credores hipotecários; d) a existência de cláusula versando sobre a alienação fiduciária do imóvel, sendo esta incompatível com a figura do compromisso e; e) a não apresentação de certidões negativas de débito. Ao julgar a dúvida suscitada, o juízo a quo entendeu assistir razão ao Oficial Registrador. Em razões recursais, os recorrentes sustentaram que as exigências são descabidas, alegando que: a) a menção às matrículas anteriores não impede a correta identificação do imóvel; b) é plenamente possível a caracterização das unidades autônomas, não havendo dúvidas quanto à sua individualização; c) a existência de hipoteca não impede a alienação do bem, conforme art. 1.475 do Código Civil; d) é absolutamente ineficaz a cláusula que dispõe sobre alienação fiduciária, dada sua incompatibilidade com a natureza do contrato e; e) que o CSM/SP já sedimentou entendimento de que são dispensáveis as referidas certidões negativas.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que apenas as duas primeiras exigências não podem ser afastadas. Isso porque, as unidades autônomas futuras foram compromissadas à venda antes do registro da incorporação, o que não é permitido. Além disso, observou que o contrato é datado de 2012, ao passo que a incorporação só foi registrada em 2013 e que, embora a matrícula já houvesse sido aberta em 2012, o contrato, posterior à abertura, não fez menção a essa matrícula, mas às anteriores, que deram origem à atual. O Relator destacou, ainda, que “a alienação de unidades autônomas, antes da incorporação, é vedada. Aliás, justamente porque ainda não estava registrada a incorporação, o instrumento fez referência, apenas, às unidades autônomas de n. 71 e 72, com quatro vagas de garagem, sem nenhuma descrição das frações correspondentes no terreno, afastando-se do que determina o art. 32, alínea i, da Lei n. 4.591/64.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia na íntegra a decisão.

Fonte: IRIB | 12/05/2016.

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TJ/DFT: DESENVOLVER ATIVIDADE EMPRESARIAL PERTURBADORA EM ZONA RESIDENCIAL GERA DEVER DE INDENIZAR

Juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga julgou procedente pedido para determinar aos réus HG Transportes LTDA e seu proprietário, no prazo de 24 horas, a partir da ciência da decisão, que abstenham-se de perturbar o sossego da parte autora em razão da produção de poluição sonora, atento aos limites máximos aceitáveis de ruído, sob pena de multa de R$ 5 mil ao dia, e, no prazo de 30 dias, a transferência da atividade empresarial para local apropriado, sob pena de interdição, sem prejuízo de outras sanções cabíveis. Ainda condenou os réus a pagarem à autora, a título de danos morais, a importância de R$ 10 mil. Cabe recurso da decisão.

A parte autora formulou pedido de obrigação de não fazer cumulada com indenização em desfavor da parte ré, em decorrência de ofensa ao direito de vizinhança, do sossego e da poluição sonora. Em sua petição inicial e na manifestação lançada posteriormente nos autos, a autora apresentou os percalços decorrentes da atividade empresarial desenvolvida pelos réus, impedindo-lhe o devido descanso e sossego. Tal fato é reforçado pelas inúmeras comunicações feitas à autoridade policial para apuração de infração, sem que se tenha notícia de providências relativas aos fatos.

Segundo o juiz e de acordo com os autos, os imóveis se situam em região ou zona residencial, preferencialmente para uso unifamiliar, com admissão de equipamentos públicos, comércio de bens e serviços de baixo nível de incomodidade, situação que se apresenta incompatível com a atividade empreendedora desenvolvida pela parte ré. Pode-se, perceber, ainda, pelas fotografias que se apresentam nos autos utilização do espaço por caminhões de considerado porte, em número significativo, para fins de estacionamento, reparos e conservação, circunstância que não apenas vai de encontro com as normas de ocupação urbana, mas das disposições da associação de moradores.

O magistrado afirma que, pelas regras traçadas pelo Código Civil, há limitação do direito de propriedade, a fim de se evitar conflitos entre os titulares do domínio, possibilitando o convívio social. Verificada situação de abuso de direito, permite-se não somente ao proprietário, além do possuidor, exercício de direito na cessação de interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Para o juiz, verificada a gradação de intervenção estatal, com extrapolação de limites aceitáveis, bem como o descompasso do exercício da atividade empresarial em local impróprio, mostra-se urgente não apenas impor medida de cessação de ruídos, acompanhados pela queima e fumaça de combustível dos motores dos veículos, mas de seu próprio funcionamento. Estabelecidos tais contornos, percebe-se perturbação ao sossego, cujas consequências podem sobrepor a mero aborrecimento, ordem psicológica, projetando-se sobre o físico, conforme orientação da própria Organização Mundial de Saúde – OMS, que diz-se saúde como um estado de completo bem estar físico, mental e social, e não somente ausência de afecções e/ou enfermidades.

Desta forma, para o magistrado, há ofensa a patrimônio ideal da parte autora, inclusive constatado por abuso de direito manifestado pela contra parte, ante o descaso tratado às reclamações que lhe eram dirigidas. Quanto à atividade desenvolvida na propriedade, é de se notar que a mesma, necessariamente, deve ter seu direito exercido dentro dos parâmetros legais, evitando danos a terceiros, afirmou o magistrado, proferindo sentença condenatória.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 2015.07.1.017338-0.

Fonte: TJ/DFT | 11/05/2016.

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