CSM/SP: Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor relativamente incapaz – Omissão quanto à origem dos recursos – Presunção de que o numerário destinado ao pagamento do preço pertencia ao menor – Necessidade de alvará judicial – Previsão legal (código civil, art 1.691) e normativa (capítulo XIV, item 41, “e”, das NSCGJ) destinadas a assegurar a verificação do interesse do menor – Recurso não provido.




PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000001-86.2014.8.26.0470

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000001-86.2014.8.26.0470, da Comarca de Porangaba, em que é apelante NATÁLIA DE ARRUDA NAVARRO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PORANGABA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 25 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 9000001-86.2014.8.26.0470.

Apelante: Natália de Arruda Navarro.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Porangaba.

VOTO N° 29.050

Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor relativamente incapaz – Omissão quanto à origem dos recursos – Presunção de que o numerário destinado ao pagamento do preço pertencia ao menor – Necessidade de alvará judicial – Previsão legal (código civil, art 1.691) e normativa (capítulo XIV, item 41, “e”, das NSCGJ) destinadas a assegurar a verificação do interesse do menor – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Porangaba, que julgou procedente a dúvida suscitada e recusou o registro da escritura de compra e venda na qual um dos adquirentes é menor de idade, sob o fundamento de que em razão da aquisição do imóvel em nome do menor, há necessidade de indicar a origem do recurso empregado, se próprio ou decorrente de doação, e apresentar alvará judicial ou recolher o ITCMD, conforme o caso, nos termos do item 41, “e”, do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e artigo 1.691 do Código Civil.

A apelante afirma que na data da aquisição do bem faltavam poucos dias para o comprador André Arruda Navarro completar 18 (dezoito) anos, além de estar assistido por sua mãe. Diz que o bem foi comprado com recurso próprio do menor, que é sócio de uma empresa comercial e tem capacidade econômica para tanto, e que o alvará é necessário na hipótese de venda de bem do menor e não no caso de compra.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O apelo não comporta acolhida.

Verifica-se, da análise da escritura de compra e venda, que o imóvel foi vendido ao menor e à apelante em igual proporção, pelo preço de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais) e mediante pagamento integral do preço em moeda corrente, sem menção alguma quanto à origem do numerário.

À mingua de expressa menção da origem da quantia paga aos vendedores, presume-se que o pagamento ocorreu mediante uso de numerário pertencente aos compradores, no caso, do menor impúbere, o que foi confirmado nas razões do recurso interposto.

Dispõe o artigo 1.691, “caput”, do Código Civil:

“Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real, os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.”

Não há dúvida de que a compra de um imóvel mediante uso de numerário pertencente ao menor de idade configura obrigação contraída que ultrapassa o limite da simples administração, o que reclama autorização judicial. Além disso, a aquisição de um bem não é sinônimo de benefício, pois, é preciso verificar a lisura do negócio, se o preço corresponde ao real valor de mercado, se não recai nenhum ônus sobre o imóvel, e outros aspectos que visam atender a finalidade da norma legal ora analisada, qual seja, de impedir que eventual má administração pelos pais, dos bens de seus filhos, impliquem na assunção de obrigações que possam causar prejuízos a estes, de maneira que há necessidade de comprovar o interesse do incapaz na aquisição do bem, para que o alvará seja expedido.

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no Capítulo XIV, item 41, alínea “e”, do mesmo modo e em consonância com o dispositivo legal mencionado, exige a expedição de alvará para a lavratura de escritura pública na qual menor de idade figure como comprador ou vendedor:

“41. O Tabelião de Notas, antes da lavratura de quaisquer atos, deve:

e) exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependem de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária”.

Em caso análogo e que bem se aplica ao ora analisado – Apelação Cível n.º 0072005-60.2013.8.26.0100 – julgada em 07/10/2014 pelo Conselho Superior da Magistratura, foi decidido no mesmo sentido. A ementa é a seguinte:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE BEM POR MENOR INCAPAZ – ORIGEM DESCONHECIDA DOS RECURSOS – NECESSIDADE DE ALVARÁ JUDICIAL – VERIFICAÇÃO, PELO MINISTÉRIO PÚBLICO E PELO ÓRGÃO JURISDICIONAL, DA EFETIVA PROTEÇÃO DO INTERESSE DO MENOR – MENOR REPRESENTADO APENAS PELO PAI, SEM JUSTIFICATIVA PARA AUSÊNCIA DA MÃE NA ESCRITURA – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO – RECURSO PROVIDO.”

Nesse julgado fiz menção ao seguinte precedente jurisdicional (Agravo de Instrumento n.º 152.031.4-0 – Rel. Des. Zélia Maria Antunes Alves) que bem demonstra as razões pelas quais é pertinente exigir alvará judicial nestes casos:

“Em se tratando de operação de venda e compra, por menor, absolutamente incapaz, com numerário próprio, representado por sua mãe, de rigor, para prevenir possível prejuízo, seja o bem imóvel, a ser adquirido, avaliado, por perito nomeado pelo Juízo.

Não basta, ao contrário do entendimento da MM. juíza ‘a quo’, embora louvável sua preocupação com os gastos com a perícia, a serem suportado pela própria menor, ora agravada, a juntada de avaliações, simples e sucintas, elaboradas por 03 (três) imobiliárias distintas, apresentadas por sua representante.

Tais avaliações, ainda que não se discuta a idoneidade das empresas que as realizaram, em razão de solicitadas por pessoa diretamente interessada na transação não substituem, para o fim, a que se destinam – compra de imóvel com numerário pertencente a menor, cujos interesses devem ser acima de tudo protegidos, a avaliação por perito judicial.

Impõe-se, na espécie, para a proteção e segurança do patrimônio da menor, ora agravada, total controle e pleno conhecimento, pelo Juízo e pelo Ministério Público, órgãos incumbidos pelo Estado de zelar pelos interesses dos incapazes, de todas as circunstâncias e pormenores do negócio, principalmente, o valor de mercado do imóvel.

Em assim sendo, imprescindível a avaliação judicial, por perito especializado, com descrição pormenorizada do imóvel e do local onde se situa, e, com indicação fundamentada de seu real valor de mercado.”

Correta, portanto, a recusa do Oficial, que, ao qualificar o título, tem o dever de “proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental(Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição). O exame da legalidade consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.

Observo, por fim, que André, na data da celebração do negócio e da lavratura da escritura pública de compra e venda, não havia completado 18 (dezoito) anos, portanto, ainda que poucos dias faltassem para tanto, ele era menor de idade.

Isto posto, nego provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 23/03/2016.

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