1ª VRP/SP: Registro contrato de locação de imóvel não residencial: necessidade de constar expressa cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, bem como anuência da credora fiduciária em contratos de locação por prazo superior a um ano.




1131122-91.2015 Dúvida 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Columbian Chemicals Brasil LTDA Sentença (fls.127/131): “Registro contrato de locação de imóvel não residencial necessidade de constar expressa cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, bem como anuência da credora fiduciária em contratos de locação por prazo superior a um ano dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Columbian Chemicals Brasil LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro do contrato de locação de imóvel não residencial, matriculado sob nº 172.095, em que figuram como locadora a empresa SC São Paulo CE Aço Empreendimento e e Participações LTDA e como locatária a suscitada. Os óbices referem-se: a) as clausulas contratuais não dão ciência as partes de que, em caso de alienação do imóvel, deve ser respeitado o contrato de locação, nos termos do artigo 67, I, item 3 da Lei de Registros Públicos; b) o contrato de cessão de crédito à Brazilian Securities, embora tenha sido averbado em 14.06.2012, refere-se à alienação fiduciária registrada em 03.04.2012, cuja formalização ocorreu em 29.02.2012, ou seja, em data anterior ao contrato de locação, logo, tratando-se de locação por período superior a um ano é imprescindível a anuência do credor fiduciário, nos moldes do artigo 37 B da Lei nº 9.514/97. Juntou documentos às fls.07/119. A suscitada insurge-se das exigências formuladas, alegando que a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada encontra-se disposta no item 11.3, 11.5 e cláusula 2.1, referente ao prazo de locação. Argumenta, ainda, que em relação ao segundo óbice, quando da constituição da garantia fiduciária do escritório, a locatária já possuía direito adquirido, invocando assim o artigo 6º da Lei de Introdução do Código Civil, logo, entende desnecessária anuência da credora fiduciária Brazilian Securities Companhia Securitização. Intimada a apresentar impugnação em Juízo acerca dos óbices impostos pelo registrador, a suscitada manteve-se inerte (certidão fl.120). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.124/126). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Em relação à estipulação expressa no sentido de que os sucessores se obrigam a qualquer título e que quaisquer despesas com o registro do contrato serão de exclusiva responsabilidade da parte interessada, abarcando a hipótese de alienação da coisa locada, a jurisprudência e doutrina são pacíficas no sentido de que tal previsão não tem o efeito de obrigar o futuro adquirente do imóvel a respeitar o contrato de locação. De acordo com o ilustre jurista Serpa Lopes: “não é suficiente o simples emprego das expressões herdeiros e sucessores, a menos que outros elementos do contrato indiquem, da parte dos contratantes, uma inequívoca vontade de manter vigente o contrato, no caso de alienação. Fora daí, cumpre que a cláusula exista no contrato, consignando expressamente a subsistência da locação, no caso de alienação, e não por meio de deduções extraídas de elementos obscuros”. (Tratado, vol. III, pág. 109, 5ª edição Freitas Bastos). De acordo com o artigo 167, I, item 3 da Lei de Registros Públicos: “Art. 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I- o registro: (…) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência de alienação da coisa locada” Daí tem-se que o contrato somente será registrado quando contiver cláusula de vigência expressa, não bastando convenção usual de que o contrato obriga sucessores. Neste sentido já decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 0012529-40.2013.8.26.0602). Tratando-se, na hipótese, de um direito pessoal que passará a ter eficácia “erga omnes”, devem ser preenchidos certos requisitos legais, a fim de se amoldar ao princípio da legalidade que norteia os registros imobiliários. Assim, verifica-se que a lei prevê a obrigatoriedade de cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel locado, não se podendo, portanto, admiti-la existente com simples referências a sucessores que devam respeitar as condições contratuais. Além disso, não foi juntado aos autos qualquer documento pelo qual se possa deduzir pela concordância dos sucessores em respeitar as cláusulas. De acordo com o precedente deste Juízo, na sentença proferida pelo MM Juiz Marcelo Berthe, a qual me filio: “Como bem enfatizou a própria suscitada em sua manifestação de fls. 07/09, não existem palavras inúteis na lei. Se o legislador previu no artigo 8º da Lei Federal 8.245/91 a necessidade expressa de cláusula específica de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel, a simples menção genérica “obriga a herdeiros ou sucessores” não cumpre a exigência imposta pela própria lei. Para que possa ser registrado o contrato de locação e possa ser válido perante terceiros em caso de alienação do imóvel, precisará de adequação à exigência da lei” Em relação ao segundo óbice verificasse que de acordo com o artigo 37 -B da Lei 9.514/97: “Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário” (g. n). Na presente hipótese constata-se que apesar do contrato de cessão de crédito à Brazilian Securities Companhia de Securitização ter sido averbado em 14.06.2012, que se refere à alienação fiduciária registrada em 03.04.2012, sua formalização se deu em 29.02.2012, ou seja, em data anterior à instrumentalização do contrato, uma vez que foi formalizado em 02.04.2012. Logo, verifica-se do contrato, que o prazo de locação é de 60 (sessenta) meses. A matéria já foi objeto de recente decisão proferida pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 0065836- 57.2013.8.26.0100 (Voto nº 34.705), corroborando a necessidade de aquiescência do credor fiduciário para o registro de locação relativa a imóveis alienados fiduciariamente, cujo contrato de locação extrapole o prazo de um ano: “Registro de imóveis Dúvida Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano Alienação fiduciária sobre o imóvel locado Necessidade a anuência do credor fiduciário para o registro da locação Artigo 37 B da Lei nº 9.514/97 Recusa do oficial adequada Recurso não provido”. Ademais, o registro sem anuência do credor fiduciário fere o princípio da continuidade registrária, segundo o qual somente poderá transmitir um direito aquele que for detentor do domínio, ou seja, aquele que constar do registro como titular desse direito. Daí conclui-se que devem ser mantidos os óbices registrários. Do exposto julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Columbian Chemicals Brasil LTDA, e consequentemente mantenho as exigências impostas. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 14 de março de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 443).

Fonte: DJE/SP | 29/03/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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