CGJ/SP: Registro de imóveis – Consulta – Escritura de compra e venda de lotes de terreno – Inexistência de construção descrita no título ou averbada na matrícula – Base de Cálculo para fins de cobrança dos emolumentos e custas do registro que deve ser considerada apenas sobre o valor do terreno e não sobre o valor da construção




PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/132861
(440/2015-E)

Registro de imóveis – Consulta – Escritura de compra e venda de lotes de terreno – Inexistência de construção descrita no título ou averbada na matrícula – Base de Cálculo para fins de cobrança dos emolumentos e custas do registro que deve ser considerada apenas sobre o valor do terreno e não sobre o valor da construção – Inteligência do inciso II do art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Cessação dos efeitos da prenotação em razão da retirada dos títulos, com a consequente devolução dos valores depositados – Situação que não autoriza considerar o último lançamento do IPTU na data da pretérita prenotação – Recurso provido em parte.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Mandux Ltda. contra a decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Suzano, que me razão da consulta formulada com base no artigo 29 na Lei Estadual nº 11.331/2002, decidiu pela regularidade do valor cobrado para o registro das escrituras públicas de compra e venda apresentadas, sob o fundamento de que, de acordo com o artigo 7º, incisos I, II e III, da referida Lei, prevalece a mesma base de cálculo para efeito de tributação pelo Município, ou seja, o valor cheio lançado no IPTU e que abrange o valor do terreno e da construção, mesmo que esta não tenha sido averbada.

A recorrente afirma que apresentou para registro várias escrituras públicas de venda e compra, e que todas foram lavradas em cumprimento a compromissos de compra e venda celebrados em 1986, regularmente registrados e que tiveram por objeto lotes de terreno. Diz que os objetos dos títulos apresentados eram os lotes, exatamente como descritos nos compromissos de compra e venda constantes das respectivas matrículas, o que tem inegável influência para o cálculo das custas e emolumentos de acordo com o que estabelece a lei. Ressalta que somente os valores dos lotes é que foram em consideração para o recolhimento do ITBI. Cita precedente da Corregedoria Geral da Justiça. Acrescenta que nas várias notas de devolução foi mencionado que os títulos estavam aptos para o registro e exigiu-se o depósito referente às custas, emolumentos e certidões, o qual foi efetuado mediante ressalva de que os valores cobrados eram excessivos e que o recolhimento a maior seria objeto de ressarcimento oportunamente pela via adequada, porém, o Oficial, por se sentir ameaçado, emitiu indevidamente nota de devolução desqualificando os títulos, ao invés de simplesmente procrastinar o registro, com a conseqüente prorrogação do prazo de validade das prenotações, até a decisão da consulta. Pede o provimento do recurso, para que a base de cálculo seja somente o valor venal do terreno na data das prenotações dos títulos cujos registros foram procrastinados em razão da apresentação da consulta.

É o relatório.

Opino.

A consulta decorreu da dúvida quanto ao cálculo correto do registro de escrituras de compra e venda de lotes de terreno, pois, o Oficial, defende que deve ser considerado o valor venal lançado no IPTU não só em relação ao terreno como também em relação à construção, ainda que a construção não conste dos títulos e da matrícula, o que foi corroborado pela decisão do Juízo Corregedor Permanente. A recorrente sustenta que o cálculo se faz considerado somente o valor venal do terreno, em conformidade com o que consta dos títulos apresentados e com o que foi transmitido.

A norma aplicável ao caso em tela é o artigo 7º da Lei nº 11.331/2002 que assim dispõe:

“O Valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos dessa lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.

O valor cobrado pela prestação dos serviços notariais e de registro tem natureza tributária – taxa remuneratória. Há várias decisões do Supremo Tribunal Federal neste sentido, como a exarada na Adin 1.378-ES, Rel. Ministro Celso de Mello, j. 30/11/1995.

Em matéria tributária, a interpretação dos dispositivos legais deve ser sistemática e restritiva, e não literal e extensiva, ainda mais quando se faz com o fim de onerar o contribuinte, como no caso em tela.

O inciso II do artigo 7º, a ser observado na espécie, não diz que a base de cálculo abrange obrigatoriamente o valor lançado para o terreno e o valor lançado para a construção, como tenta fazer crer o Oficial Registrador.

Com efeito, a expressão “valor tributário do imóvel” não deve ser interpretada de outro modo senão gênero das espécies “propriedade predial” e “propriedade territorial”, mencionados no mesmo inciso II do artigo 7º, nos seguintes termos: “valor tributário do imóvel… para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana”, ou seja, a base de cálculo para fins de tributação é o valor venal do terreno e da construção, pois ambos são considerados “imóveis”, mas, à evidência, há necessidade de se confrontar essa regra com o título apresentado para o registro e com a matricula do imóvel, pois, se não há construção mas apenas o terreno, não há de se falar em tribulação sobre o que não existe, vale dizer, “imóvel” é o terreno, excluído o valor venal da construção lançado, cuja tributação pela Municipalidade decorre das informações e documentos arquivados acerca da construção existente, e que não se confunde com os critérios legais estabelecidos para cálculo das custas e emolumentos do registro dos títulos.

Com efeito, no caso ora examinado, as escrituras de compra e venda apresentadas para exame e cálculo são referentes a lotes de terrenos apenas, e foram lavradas em cumprimento aos compromissos de compra e venda anteriormente celebrados e que foram registrados. Não há descrição de construções, quer nos títulos, quer nas matrículas dos imóveis, o que deixa claro que a transmissão e consequentemente a tributação do serviço são referentes somente ao terreno. Esse mesmo critério foi utilizado para fins de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), ou seja a base de cálculo foi o valor venal do terreno, porque construção não há, conforme observado pela recorrente.

Neste sentido é o precedente desta Corregedoria Geral da Justiça mencionado pela recorrente, Processo nº 2009/91560, cujo parecer da lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria José Antonio De Paula Santos Neto, datado de 2/9/2009, foi aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça Luiz Elias Tâmbara.

Por fim, mesmo que indevida a desqualificação sob o fundamento de que era necessário aguardar o desfecho da consulta ora apresentada, a recorrente optou por retirar os títulos e ser restituída dos valores depositados, dos quais pôde livremente dispor, ao invés de requerer a suscitação de dúvida pelo Oficial ou de suscitar dúvida inversa, e, conseqüentemente, prorrogar os efeitos da prenotação.

Assim sendo, não há motivo para que se considere o lançamento do IPTU pela Prefeitura na data da prenotação pretérita que teve os efeitos cessados. Deve ser considerado o último lançamento existente na data em que os títulos forem novamente apresentados para registro.

Em suma, é caso de parcial provimento do recurso, a fim de que a base de cálculo a ser considerada para fixação do valor das custas e dos emolumentos para registro das escrituras de compra e venda seja o valor venal do terreno apenas, considerado o último lançamento do IPTU pela Prefeitura Municipal, existente na ocasião em que a prenotação for realizada em decorrência da nova apresentação dos títulos.

É o parecer que respeitosamente submeto ao exame de Vossa Excelência.

Sub Censura.

São Paulo, 24 de novembro de 2015.

Ana Luiza Villa Nova

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, dou parcial provimento ao recurso, para que a base de cálculo a ser considerada para fixação do valor das custas e dos emolumentos para registro das escrituras de compra e venda seja o valor venal do terreno apenas, considerado o último lançamento do IPTU pela Prefeitura Municipal, existente na ocasião em que a prenotação for realizada em decorrência da nova apresentação dos títulos. São Paulo, 25.11.2015. – (a) – JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações | 15/03/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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