Questão esclarece dúvida acerca da instituição de condomínio por determinação judicial




Instituição de condomínio – determinação judicial

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de condomínio por determinação judicial. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Recebi em minha serventia um “Mandado de Fracionamento do Imóvel”, proveniente do Juiz da minha comarca. Trata-se de uma casa de dois pavimentos e o Juiz determinou que o primeiro andar corresponda a uma unidade autônoma e o segundo corresponda a outra unidade autônoma. Como proceder?

Resposta: A única forma de se “fracionar” o imóvel em questão é procedendo-se à instituição de condomínio, onde cada andar corresponderá a uma unidade. Neste caso, deve-se observar o disposto na Lei nº 4.591/64, ou seja, uma vez que é necessária a instituição do condomínio, esta deverá conter, entre outros requisitos, a especificação de cada unidade, das áreas comuns etc. Enfim, deverá seguir os moldes determinados pela lei, contendo as mesmas exigências.

Sobre a instituição de condomínio por força de decisão judicial, Mario Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 91-92, esclarece o seguinte:

“Se, por outro lado, a instituição for ato decisório do magistrado, é nosso entendimento que o Juiz deva se louvar em peritos adredemente convocados para tal fim, que elaborarão o exame de viabilidade da instituição, efetuarão os cálculos necessários e oferecerão ao magistrado o esboço pormenorizado da individuação. De posse dessa minuta de instituição e contando com a necessária aprovação municipal, o magistrado dará foros definitivos à instituição de condomínio e determinará que seja registrada no Registro de Imóveis. Fará, também, para pôr fim à lide, a atribuição/divisão das unidades entre os litigantes, outorgando a cada um deles a competente carta de sentença para o fim de também ser registrada no álbum imobiliário.

Não nos parece razoável que o magistrado se limite a determinar que se institua em condomínio, remetendo tal obrigação às partes ou à eventual peritagem futura. Em primeiro lugar e por questão de mérito, porque tal sentença, ao contrário de solucionar a lide, daria a ela prosseguimento, pela possibilidade de desacordos com o resultado final da individuação que dessa forma viesse a ser feita. E, em segundo lugar e por questões de forma, porque é da essência do documento de instituição que ele contenha a perfeita individuação das unidades. Some-se a isto o fato de que, se não for feita a individuação das unidades já na própria sentença, não haverá como dar-se fim ao condomínio, sendo impossível atribuírem-se unidades inexistentes.”

Por este motivo, entendemos que o mandado deverá ser devolvido, explicando-se os motivos da devolução.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 01/12/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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