Processo nº 2014/141294 – São Paulo – Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo
Decisão: O presente processo foi instaurado, a título de consulta pública, pelo meu antecessor e, ao seu ver, por não se tratar de processo urgente, houve por bem, deixando de aprovar ou desaprovar o parecer, determinar que estes autos fossem conclusos ao novo Corregedor Geral de Justiça que tomaria posse em janeiro de 2016, argumentando que essa “autoridade reunirá melhores condições de ditar a melhor conclusão”.
Todavia, em que pese às observações ante faladas, na condição de Corregedor Geral, com todas as vênias me sinto em condições de decidir a respeito.
Este caderno processual abarca tema de eventual regulamentação, por esta Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, do registro do cognominado “Condomínio de Lotes”.
Efetivamente a questão é reconhecidamente controversa, sendo certo que de um lado, amparado na norma do parágrafo único do art. 28 da Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a incorporação imobiliária a define, para os fins dessa mesma lei, como “a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Ademais, prescrevem os arts. 29 e 30 da legislação em comento que “a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção”, de molde que a extensão do conceito de incorporador aos “titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”.
Nesse passo, conquanto o art. 8 da Lei n.º 4.591 faça menção a “terreno onde não houver edificação”, não menos se alude ao escopo de pluralidade de edificações, circunstância essa que implicaria a ideia de as correspondentes unidades autônomas se caracterizarem pela edificação, de molde que sempre se apresentaria o liame entre a construção edilícia, o terreno e a fração ideal relativa, pondo-se em evidência a realidade da acessão invertida que se reconheceria presente em todos os tipos de condomínio especial.
Outrossim, a situação dos lotes destinados à construção – em que mais extensa a liberdade do titular de seu domínio – atrairia diversa regência legal, qual a da Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
A contrário senso, aqueles que defendem a juridicidade atual do “condomínio de lotes” invocam, no mais das vezes, o disposto no art. 3º do Decreto-lei n.º 271 de 28 de fevereiro de 1967, que prevê aplicar-se aos loteamentos do solo urbano a mencionada Lei nº 4.591/64 (confira-se art. 3º). Destarte, para estes, seria possível constituir condomínio de porções imobiliárias sem vinculação construtiva.
De tal sorte que, no condomínio de lotes estes exsurgem como unidades autônomas, sobre elas podendo ou não realizar-se
construções. Para tanto, para os seguidores dessa corrente, no fundo cuida-se de uma realidade assemelhada ao chamado loteamento fechado, mas que não se impõe a transferência de áreas ao Município.
Como se vê, o antagonismo dessas posições, sem dúvida nenhuma põe em choque a sobrevivência ou não da norma do art. 3º do Decreto-lei n.º 271, de 1967, em virtude da vigência da lei n.º 6.766, de 1979.
Em que pese a essa egrégia Corregedoria Geral em casos peculiares, em alguns de seus julgados, já ter sustentado a revogação tácita do art. 3º do Decreto – lei n.º 271, e ter editado seu Provimento n.º 37 de 26 de novembro de 2013, cujo item 222.2 determina por admitir a vigência do apontado dispositivo do Decreto-lei n.º 271, obtemperou na regulativa dessa Corregedoria: “nas incorporações de condomínios de lotes, a que se refere o art. 3º do Decreto- lei 271 de 28 de fevereiro de 1967, a execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação, para fins de instituição e especificação do condomínio”.
Tendo em vista o que já ocorreu com o cognominado loteamento fechado, a realidade social vai formatar um costume que não convém desconsiderar indiscretamente.
Assim, ainda que não se possa nem se queira desconhecer o risco de frustação normativa sobre o parcelamento do solo urbano, tampouco sendo caso de contornar a tendência do egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo em inibir o registro do condomínio horizontal de lotes, o bom senso recomenda que esta egrégia Corregedoria Geral se abstenha, nesta oportunidade de editar norma sobre a questão em comento, deixando que a decisão sobre a matéria exsurja da competência recursal do Colendo Conselho Superior da Magistratura, o qual, ao meu aviso, em pouco tempo se pronunciará sobre o registro ou não desse instituto.
De mais a mais, o Augusto Superior Tribunal de Justiça já admitiu, de forma expressa não haver “burla ao sistema de loteamento previsto na Lei n.º 6776/79” , quando o incorporador “tão somente alienar as frações ideais (de um terreno), sem se compromissar com a execução direta da construção do empreendimento incorporado”, bastando, para sua correlata juridicidade, a provação municipal do projeto edilício (REsp 709.403 – 4ª Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 06.12.2011), acrescente-se que o colendo Supremo Tribunal Federal assentou repercussão geral em lide relativa a “condomínios fechados”, afirmando-se, no r. voto condutor do acórdão, “que a tese a ser fixada pelo Supremo Tribunal Federal orientará a política de desenvolvimento urbano a ser executada por todos os Munícipios brasileiros” (RE 607.940).
Por fim, não aparenta convir que esta Corregedoria, em análise abstrata e geral, considere presumida a fraude às normas do parcelamento do solo urbano em todos os condomínios horizontais de lotes, sobretudo quando, em boa parte do País, seu registro é permitido.
A solução deve apreciar-se caso a caso, atraindo-se possível processo de dúvida registrária, segundo o prudente critério do registrador competente no exame das situações concretas, de modo a evitar burlas à exigível correção do parcelamento do solo urbano.
Nesse passo, determino o arquivamento da presente Consulta Pública.
Intimem-se.
São Paulo, 24 de novembro de 2015.
(a) JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO
Corregedor Geral da Justiça.
Fonte: CNB/SP – TJ/SP | 27/11/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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