1ª VRP/SP: Registro carta de arrematação- violação ao princípio da continuidade – ausência de registro do instrumento particular de compra e venda dos devedores – necessidade de apresentação de documento original – arrematação como modo derivado de aquisição de propriedade – dúvida procedente.




Processo 1098944-89.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Luiz Armando de Mello e Souza – “Registro carta de arrematação- violação ao princípio da continuidade – ausência de registro do instrumento particular de compra e venda dos devedores – necessidade de apresentação de documento original – arrematação como modo derivado de aquisição de propriedade – dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida formulada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luiz Armando de Mello e Souza, em face da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 1ª Vara Cível do VIII Foro Regional do Tatuapé (processo nº 0024754-36.2010.8.26.0008), referente aos direitos decorrentes de compromisso de venda e compra não registrado do imóvel matriculado sob nº 97.665. O óbice registrário refere-se à violação ao princípio da continuidade, tendo em vista que o instrumento particular de compra e venda dos devedores, cujos direitos foram arrematados, não foi registrado. Juntou documentos às fls.04/98. O suscitado alega estar impossibilitado de cumprir as exigências e propôs duas alternativas para resolução do impasse. A primeira, que se registre cópia do instrumento particular solicitado, preservando o princípio da continuidade registrária ou, subsidiariamente, sugere que se atribua à arrematação caráter originário de aquisição, dispensando o registro do título faltante. Devidamente intimado o suscitado não apresentou impugnação, deixando transcorrer o prazo “in albis”, conforme certidão de fl.99. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.103/105). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e a Douta Promotora de Justiça. A entrada de um título no fólio real depende de perfeito encadeamento com o registro de origem, nos termos dos artigos 195 e 237 da Lei 6015/73). Essa continuidade afigura-se necessária para assegurar ao registro imobiliário segurança jurídica. Oportuno destacar, ainda, a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Imprescindível, por conseguinte, que o titular de domínio seja o mesmo no título apresentado a registro e constante da matrícula, sob pena de violação ao princípio da continuidade, previsto no art. 195, da Lei nº 6.015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a previa matrícula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. O atendimento do solicitado levaria à quebra do princípio da continuidade, uma vez que o imóvel se encontra registrado em nome de Vanessa Ventura, que não é parte na ação de alienação fiduciária judicial, sendo imprescindível o prévio registro do título aquisitivo em nome de José Augusto Luiz Antonio e Desnilea Gonçalves Peixoto, que são partes na mencionada ação, para após se admitir o ingresso da carta de arrematação. Ressaltar que a exigência da apresentação do documento original pelo Registrador não configura mero formalismo, tendo em vista que deve ser observado o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, não havendo como se admitir o registro de cópia do instrumento particular. Neste aspecto é entendimento pacífico que deve ser apresentado a registro título original, não sendo aptas meras cópias, mesmo que autenticadas. Nesse sentido:”A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada…”(Apelação Cível nº 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12.9.96). É farta a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura neste sentido, tomando-se como exemplo o que se decidiu nas Apelações Cíveis nºs. 33.624-0/4, 94.033-0/3, 278-6/0, 38.411-0/9,77.181-0/3 e 516-6/7. E ainda que assim não fosse, melhor sorte não teve o suscitado ao pleitear subsidiariamente a atribuição de caráter originário de aquisição à arrematação. Em recente decisão proferida na Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531 o Conselho Superior da Magistratura, entendeu que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa”. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Diante do exposto, julgo procedente a duvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luiz Armando de Mello e Souza e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: EDSON JEAN RODRIGUES FELIPE (OAB 346661/SP)

Fonte: DJE/SP | 29/10/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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