Questão esclarece dúvida acerca da instituição de condomínio, onde as vagas de garagem são unidades autônomas.

Condomínio edilício. Instituição condominial. Vaga de garagem – unidade autônoma – demarcação.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de condomínio, onde as vagas de garagem são unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de instituição de condomínio (Lei nº 4.591/64) onde as vagas de garagem são unidades autônomas sem demarcação e sem cobertura, sendo apenas um espaço de terreno em frente aos blocos de apartamentos?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 204-205:

“21.4. A vaga de garagem como unidade autônoma

A forma mais usual de se considerar o espaço destinado à guarda de veículos como unidade autônoma é o tratamento individualizado de cada vaga (via de regra denominando-a ‘box’). Nesta hipótese, cada vaga com saída independente ou por processo de passagem comum, requisito este inafastável, terá para si atribuída uma fração ideal do terreno e das coisas comuns. Cada uma delas deverá estar perfeitamente demarcada em seu espaço físico e terá sua matrícula própria no registro imobiliário, onde estará perfeitamente individuada.

Já vimos os requisitos para que um determinado espaço de estacionamento possa ser considerado unidade autônoma, mas vale repetir os três principais: que tenha saída para a via pública pela via direta ou por processo de passagem comum (não pode haver unidade autônoma encravada); que lhe seja atribuída fração ideal do terreno; e que seja definida, no instrumento de individuação, como sendo autônoma.

Cada box de estacionamento é uma unidade autônoma, plenamente individuada e à qual corresponde uma fração ideal do terreno.”

Na mesma obra, página 201, vemos:

“Trataremos, pois, de analisar cada uma dessas formas. Antes, porém, o aviso de que muito embora reiteradas vezes se fale neste trabalho a respeito das áreas construídas relativas às garagens, deixamos claro que os estacionamentos descobertos têm o mesmo tratamento jurídico e registrário que os boxes e garagens cobertos.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra indicada nesta resposta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Painel sobre a usucapião extrajudicial abriu a programação desta terça-feira (20/10/15)

O tema ficou a cargo do presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva. Os debatedores foram Ubitaran Guimarães, Marcelo Rodrigues e Tania Ahualli

Na manhã desta terça-feira, 20/10, o presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva, abriu a programação com o tema “Usucapião extrajudicial”. Participaram do painel, como debatedores, o presidente do Colégio Notarial do Brasil, Ubiratan Pereira Guimarães; o desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Marcelo Guimarães Rodrigues; e a juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Tânia Mara Ahualli.

Registrador de imóveis em Porto Alegre/RS, Lamana Paiva explicou que o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), sancionado em março deste ano, introduziu na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, como forma de desjudicialização de procedimentos, que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, que ficou conhecida como emenda da Reforma do Judiciário.

Segundo o palestrante, a característica diferencial deste novo procedimento será a celeridade, sendo possível estimar uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). “A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada, tendo em vista que se inicia com a ata notarial e posteriormente ingressa no registro de imóveis onde será processado”, afirma.

Em sua participação, o desembargador do TJMG Marcelo Guimarães Rodrigues destacou que a recente normativa definitivamente abriu espaço para o juízo discricionário do oficial registrador, atribuindo-lhe certa margem de liberdade diante de um caso concreto, algo ainda pouco comum na seara do Direito Formal. “Espera-se que, pelo novo procedimento, sem prejuízo à devida segurança jurídica, os ganhos em celeridade e custos, sobretudo no viés social, sejam amplamente palpáveis”, afirmou.

Na oportunidade, Ubiratan Pereira Guimarães reforçou a importância dos notários e os registradores trabalharem juntos. “Isso precisa ficar claro, para que se possa dar efetividade, principalmente, à usucapião extrajudicial, que poderá ser realizada a partir de março de 2016. Caso não aconteça essa simbiose, dificilmente iremos conseguir ter sucesso nessa nova competência que nos foi delegada. Acredito que esse encontro é a abertura de portas, para que, daqui em diante, possamos promover eventos conjuntos, com foco no aprendizado científico e na evolução da atividade notarial e registral em nosso país”.

A magistrada Tânia Mara Ahualli, em sua explanação, explicou que, com a usucapião extrajudicial, os notários e os registradores terão de enfrentar grandes desafios. “Para o Judiciário, é muito interessante que isso vá para a esfera extrajudicial, porque não tem litígio, não há lide. É uma questão administrativa muito difícil de resolver, porque envolve a transferência da propriedade, que é um bem muito precioso e protegido pelo ordenamento jurídico. Não podemos abrir mão de requisitos de segurança jurídica”.

Fonte: IRIB | 20/10/2015.

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AGU defende no Supremo leis que simplificam registro de financiamentos de veículos

A Advocacia-Geral da União (AGU) defende no Supremo Tribunal Federal (STF) conjunto de leis federais criadas para simplificar e dar mais transparência ao registro de financiamento de veículos. A constitucionalidade das normas é questionada em ações previstas para serem julgadas nesta quarta-feira (21/10).

As ações foram ajuizadas pelo Partido da República (PR) e pelo Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas do Brasil (IRTDPJBRASIL). Os alvos da entidade e da agremiação partidária são as leis federais nº 10.406/2002, 11.795/2008 e 11.882/2008, que disciplinam o registro público das alienações fiduciárias de veículos.

A alienação fiduciária é uma forma de aquisição de carros por meio da qual o devedor transfere temporariamente para o credor, em geral uma instituição financeira, a propriedade do bem. A medida é uma forma de garantir o pagamento do empréstimo, uma vez que o devedor se torna o proprietário efetivo do carro apenas quando quita o financiamento.

Os autores das ações alegam que a alienação deve ser necessariamente registrada em cartório para ser publicamente reconhecida, enquanto a legislação vigente estabelece que basta a anotação na documentação emitida pelas repartições de trânsito. Para o PR e o IRTDPJBRASIL, os dispositivos afrontam artigo da Constituição Federal que define caber a particulares exercer as funções públicas notarial e registral, além de violarem direitos do consumidor e de autonomia dos estados.

Segundo a AGU, no entanto, dispensar o registro de alienações em cartórios reduz a burocracia e elimina custos desnecessários na aquisição de carros, além de dar mais publicidade e eficácia ao negócio, “em razão da facilidade com que se pode obter conhecimento da situação do veículo”.

Mais simples, razoável e barato

A Advocacia-Geral ressalta que o objetivo das leis questionadas foi proteger o consumidor e, ao mesmo tempo, fomentar o mercado de veículos, já que o custo do registro nos departamentos de trânsito é bem inferior ao dos cartórios. “É muito mais simples, razoável e barato que, para a ciência de terceiros de boa-fé, a anotação da alienação fiduciária esteja expressa no respectivo certificado de registro e propriedade do veículo, emitido pelo Detran. A lei vigente cumpre seu papel de estímulo ao crédito e fomento à economia com a desoneração do contrato e dos custos do devedor, não havendo que se falar em ofensa à proteção do consumidor”, argumentou a AGU em manifestação encaminhada ao STF.

Também foi destacado que o artigo 22 da Constituição definiu ser de competência privativa da União legislar sobre direito civil, comercial e registros públicos, já que é necessário dar tratamento uniforme aos temas em todo o território nacional. “Seria, na realidade, verdadeiro contrassenso estabelecer uma disciplina geral de registro, a fim de garantir certeza de orientação aos consumidores de todo o país, e permitir que cada estado disponha da forma como melhor lhes convier”, observou a AGU. Segundo a Advocacia-Geral, somente uma lei complementar, inexistente até o momento, poderia autorizar estados a legislarem sobre o assunto, razão pela qual também não é possível falar em violação da autonomia dos entes federativos.

A AGU esclareceu, ainda, caber ao poder público escolher qual atividade de registro vai delegar para os cartórios, conforme o próprio STF já reconheceu em precedentes. E que os serviços notariais são regulados por lei, devendo o Congresso Nacional delimitar as hipóteses em que um negócio jurídico depende de registro em cartório para ter existência reconhecida.

Atua nos casos a Secretaria-Geral de Contencioso, órgão da AGU responsável por representar judicialmente a União no STF.

Ref.: ADIs nº 4.227 e 4.333 – STF.

Fonte: AGU | 19/10/2015.

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