STJ: Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.

Tudo como antes

Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.

O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.

Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.

“Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1211323.

Fonte: STJ | 13/10/2015.

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CGJ/SP: Condomínio deitado. Imóvel – desdobro. Condôminos – anuência.

Não é possível a averbação de desdobro de imóvel integrante de condomínio deitado, sem a prévia anuência de todos os condôminos.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2015/00127324 (Parecer nº 318/2015-E), onde se decidiu não ser possível a averbação de desdobro de imóvel integrante de condomínio deitado, sem a prévia anuência de todos os condôminos. O parecer, de autoria da MMª. Juíza Assessora da Corregedoria, Ana Luiza Villa Nova, foi aprovado pelo Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi julgado improvido.

O caso trata de recurso administrativo interposto em face da r. decisão que indeferiu a pretensão de averbação do desdobro do imóvel, sob o fundamento de que, consoante precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e nos termos do item 74 do Capítulo XX das Normas de Serviço e dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, deve haver anuência de todos os condôminos. Em suas razões, os recorrentes alegaram que “o condomínio horizontal difere do vertical, que a situação pretendida apenas prevê modificação interna e que as taxas condominiais serão as mesmas, razão pela qual nenhuma modificação ou prejuízo trará aos demais condôminos.” Ademais, afirmam que o projeto foi aprovado pela Prefeitura, que cada fração do terreno é igual ou superior a 1.000m² e que os arts. 1.343 e 1.351 do Código Civil somente é aplicável ao condomínio edilício.

Ao julgar o recurso, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria destacou um dos precedentes da CGJ/SP mencionado pelo Oficial Registrador, onde se decidiu que o desmembramento de imóvel integrante de condomínio registrado e sujeito à Lei nº 4.591/64 e do Código Civil depende da exigência da anuência da totalidade dos condôminos. Isso porque, de acordo com o referido precedente, “o desmembramento, mesmo constituindo restabelecimento de situação anterior, acarretará, sob a ótica da situação atual, o aumento do número de unidades autônomas com a abertura de duas novas matrículas, levando, consequentemente, à remodelação do quadro atual. Ademais, com o desdobro do imóvel em duas unidades, haverá potencial adensamento da ocupação e aumento da carga sobre a estrutura do condomínio.” Posto isto, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria afirmou estar sedimentado o entendimento de que os arts. 1.343 e 1.351 se aplicam tanto ao condomínio edilício quanto ao condomínio deitado e que, se fosse pretendido o desdobro sem a anuência dos demais condôminos, todos os demais julgar-se-iam no direito de proceder da mesma maneira, provocando a multiplicação descontrolada de condôminos, além de sobrecarga estrutural.

Diante do exposto, a MMª. Juíza Assessora da Corregedoria opinou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão 

Fonte: IRIB.

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TJ/RS: Box de garagem com matrícula própria não se enquadra como bem de família

Vaga de estacionamento que se constitui em unidade autônoma em relação ao apartamento, com matrícula própria, não está imune à impenhorabilidade.

Caso

O autor da ação teve o box penhorado, a título de cobrança de dívida com o Estado. Ele alegou que a proteção prevista na Lei nº 8.009/90 se estende ao box de garagem de seu imóvel residencial. Sustentou ainda a impossibilidade de venda do bem a pessoas não-moradoras do condomínio.

Decisão

O autor teve seu pedido negado em 1º Grau e recorreu ao Tribunal de Justiça.

Na 1ª Câmara Cível, o Desembargador Carlos Roberto Lofego Caníbal relatou o recurso. Referiu jurisprudência do TJRS no sentido de que a impenhorabilidade não alcança o box  de garagem quando se trata de unidade autônoma em relação ao apartamento, não se constituindo portanto em bem de família.

Sobre o impedimento para venda judicial, novamente citou julgamento do TJRS, que interpreta que o art. 1331 do Código Civil, em seu art. 1º, não delega à convenção do condomínio deliberar a respeito da penhorabilidade, ou não, dos espaços destinados ao estacionamento.

Acompanharam o voto os Desembargadores Newton Luís Medeiros Fabrício e Irineu Mariani.

A notícia refere-se ao seguinte Processo: 70065164295.

Fonte: TJ/RS | 09/10/2015.

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