Amigos na brecha – Amilton Alvares

*Amilton Alvares

Amigo nunca desiste da amizade, por isso está sempre na brecha e em busca de oportunidades de encontros.

Ló e Abraão eram amigos e tocavam a vida juntos. Possuíam muitos rebanhos. Um dia as circunstâncias levaram os dois a se separar. Abraão permaneceu no campo, Ló foi para a grande cidade de sua época. A impressão que se tem é de que Ló foi perdendo o vínculo com Abraão, entretanto, Abraão nunca perdeu o vínculo de amizade com Ló. Abraão sempre esteve na brecha, sempre perto nas crises de Ló. Quando houve uma guerra de quatro contra cinco reis, Ló foi feito prisioneiro e levado cativo pelos vencedores. Lá estava Abraão, juntou trezentos homens e logo se encarregou de socorrer o amigo, vindo a resgatar Ló, a sua família e bens. Depois, uma nova crise se manifestou e Abraão teve de empreender uma verdadeira batalha espiritual em favor de Ló. Abraão soube que Deus iria destruir a cidade onde Ló morava e intercedeu para que Deus livrasse Ló e família da destruição de Sodoma. Deus atendeu ao apelo de Abraão. E quando Deus destruiu Sodoma e Gomorra, Abraão pôde observar à distância com a consciência tranquila. Vejamos o relato de Gênesis 19:27-29 – “Na manhã seguinte, Abraão se levantou e voltou ao lugar onde tinha estado diante do Senhor. E olhou para Sodoma e Gomorra, para toda a planície, e viu uma densa fumaça subindo da terra, como fumaça de uma fornalha. Quando Deus arrasou as cidades da planície, lembrou-se de Abraão e tirou Ló do meio da catástrofe que destruiu as cidades onde Ló vivia”.

Essa história de dois amigos pode nos levar a uma reflexão. Cabe fazer duas indagações: Por que Ló não procurou Abraão depois da destruição de Sodoma? Por que Abraão não procurou Ló? A Bíblia conta que Ló foi morar numa pequena cidade chamada Zoar, mas depois se refugiou numa caverna, onde cometeu incesto com as duas filhas. É possível que Ló tenha preferido isolar-se na caverna ao invés de procurar o amigo Abraão. Ló perdeu tudo; e como era muito rico, talvez tenha deixado a vergonha intimidá-lo para não procurar o amigo. Pobre Ló, preferiu o refúgio da caverna, em orgulho, quando poderia humildemente ter procurado Abraão, que certamente o teria ajudado a reconstruir a vida. E Abraão, por que não foi procurar Ló? A Bíblia não traz essa informação, mas acredito que Abraão tenha procurado Ló, porém, este, não se deixou encontrar. No refúgio da caverna, Ló se escondeu de Abraão e do mundo. No isolamento, piorou ainda mais a sua situação, oferecendo oportunidade para o incesto. E o que podemos aprender com a história de Ló e Abraão? Tenha em mente duas recomendações simples. Nunca deixe ou abandone o amigo fragilizado. E se você for o fragilizado, nunca se esconda dos seus verdadeiros amigos. Deixe-se encontrar. Deixe-se encontrar pelos amigos. Deixe-se encontrar por Jesus de Nazaré, o amigo fiel que deu a vida por pecadores como eu e você. O único que pode declarar que “ninguém tem maior amor do que aquele que dá a vida por seus amigos” (João 15:13). Lembre-se: “Um amigo fiel é um poderoso refúgio, quem o encontrar encontrou um tesouro” (Eclesiástico 6:14-15). Não abandone nem fuja dos seus amigos!

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* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

Como citar este devocional: ALVARES, Amilton. AMIGOS NA BRECHA. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 0185/2015, de 05/10/2015. Disponível em http://www.portaldori.com.br/2015/10/05/amigos-na-brecha-amilton-alvares/  Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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Lucro imobiliário – alienação de bens imóveis e direitos reais

NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.

Mauro Antônio Rocha [1]

  1. A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.

Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:

Alíquotas Faixas de Ganho de Capital
15% Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20% Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25% Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30% Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.

Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.

Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.

Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:

Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.
Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.

Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.

Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3 

  1. Apuração do lucro imobiliário

O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita. 

2.1    Valor de alienação. 

O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.

Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição. 

2.2    Custo de aquisição.

O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.

Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.

Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:

Bem adquirido até 31/12/1991 O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
Bem adquiridoentre  1º/01/1992

a 31/12/1995

O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa àInstrução Normativa SRF nº 84/2001.
Bem adquiridoapós 1º/01/1996 O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.

Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.

Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.

2.3    Lucro imobiliário.

A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.

  • Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.

O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:

  • Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
  • Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
  • Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:
Ano de aquisição Redução % Ano de aquisição Redução %
Até 1969 100 1979 50
1970 95 1980 45
1971 90 1981 40
1972 85 1982 35
1973 80 1983 30
1974 75 1984 25
1975 70 1985 20
1976 65 1986 15
1977 60 1987 10
1978 55 1988 5

 

  1. Alíquotas

Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:

Até o dia 31 de dezembro de 2015:

Alíquota Faixa de Ganho de Capital
15% Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.

A partir de 1º de janeiro de 2016:

Alíquotas Faixas de Ganho de Capital
15% Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20% Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25% Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30% Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

3.3    Prazos e formas de recolhimento.

O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

  1. Como calcular e declarar o imposto devido. 

As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.

Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.

O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/programaGC2015win.htm

6       Legislação aplicável.

A tributação do ganho de capital auferido pela pessoa física na alienação de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99 – arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas pelas Leis nº 7.713/88, 7.766/89, 8.134/90, 8.218/91, 8.383/91, 8.981/95, 9.249/95, 9.250/95, 9.393/96,9.430/96, 9.532/97, além das Instruções Normativas SRF nº 84/2001 e 599/2005.

________

[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

Fonte: Observatório do Registro | 29/09/2015.

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TRT 3ª Região: Imóvel alugado para terceiros não é protegido pela impenhorabilidade

A Lei nº 8.009/90 define em seu artigo 1º que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar é impenhorável, não respondendo por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas na lei. Por sua vez, o caput do artigo 5º considera residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

No recurso examinado pela 6ª Turma do TRT-MG a executada protestou contra a penhora de um imóvel, alegando ser o único de sua propriedade, o qual teria sido adquirido antes do início da execução. Afirmou que está alugado, mas a renda recebida é utilizada para moradia e subsistência da família.

No entanto, o desembargador Fernando Antônio Viegas Peixoto não acatou a pretensão, por entender que o imóvel alugado não pode ser beneficiado pela impenhorabilidade. Isto porque não é utilizado para a moradia da família, sendo que a proteção visa justamente a resguardar as condições mínimas de conforto e dignidade à entidade familiar.

No voto, ele citou ementa de decisão TRT de Minas no mesmo sentido, a qual lembrou também que a preservação ao direito de habitação busca, como consequência, a observância do princípio fundamental da dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III, da CF/88), em detrimento da garantia patrimonial que o imóvel residencial possa oferecer aos credores.

“Para a caracterização e enquadramento do imóvel na condição de bem de família são necessários, em princípio, dois requisitos: que seja próprio do casal ou da entidade familiar e que seja utilizado como residência (art. 1º)”, resumiu o relator. De todo modo, ele registrou que a ré não fez prova de que a renda originária do aluguel seja destinada à manutenção de sua residência atual e ao sustento da família.

A tese de excesso de penhora também foi rejeitada, por falta de prova da subvaloração do bem. O relator lembrou que o Oficial de Justiça possui fé pública, prevalecendo a avaliação feita por ele, sem prova em contrário. E chamou a atenção para o fato de os devedores não terem nomeado bens à penhora, nos termos do artigo 882 da CLT. Nesse contexto, entendeu que a parte deve arcar com o risco da penhora.

Além disso, ressaltou que o artigo 620 do Código de Processo Civil condiciona a opção pelo modo menos gravoso de execução quando existem vários meios de romovê-la. No caso, a penhora efetuada foi a única forma de garantia, uma vez que todas as outras tentativas de execução foram frustrados.

Sobre o bem possuir valor superior à dívida, o relator lembrou que a executada pode remir a execução, antes da adjudicação do bem penhorado (art. 651 do CPC). Se não o fizer, o produto de sua venda em hasta pública, excedente ao valor total do crédito, será devolvido a ela, na forma do artigo 710 do CPC. Além disso, a executada não ofereceu outro bem, livre e desembaraçado, em substituição ao penhorado. O relator lembrou que a qualquer tempo é possível a substituição da penhora pelo depósito em dinheiro, do valor integral do débito, o que resolveria a questão. Por tudo isso, negou provimento ao recurso, sendo acompanhado pela Turma de julgadores.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0033100-36.2007.5.03.0019 AP.

Fonte TRT 3ª Região | 01/10/2015.

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